«Сколько стоит моя квартира»?
Именно с этого вопроса начинаются взаимодействия риелтора и клиента. Но при этом не бывает такого, чтобы продавец пришёл в агентство недвижимости без чётких цифр в голове. Ведь он накануне провёл серьёзную работу: посмотрел объявления в районе, оценку на Циане, воспользовался онлайн-калькулятором, посоветовался со знакомыми... Однако, не всё так просто, как кажется.
Рассмотрим основные ошибки:
1. «Квартира в соседнем подъезде стоит 12.000.000, значит и моя стоит не меньше. Тем более, что я только что поклеил новые обои и повесил красивые занавески». – Нет. Если квартира в соседнем подъезде стоит в рекламе за 12 миллионов, то это не значит, что это её реальная стоимость. Возможно, она только что появилась в рекламе и в эту сумму заложен торг. Возможно, продавец только начал «прощупывать» рынок и в зависимости от количества звонков, поднимет или опустит цену. Причём, вполне вероятно, что не на 100 – 200 тыс., а на миллион, а то и два. Другой вариант – квартира за 12 миллионов стоит в продаже уже третий год и никто до сих не захотел её приобрести, то есть цена сильно завышена и таких денег она просто не стоит.
2. Онлайн-калькулятор. «ИИ. Не может ИИ ошибаться!» Может. Ещё как! Искусственный интеллект умножает средний метр в районе на вашу площадь. А как же ваш ремонт? И новые занавески?
На самом же деле для правильной оценки своей квартиры нужно, конечно, воспользоваться интернетом, но и: 1 - взять пару документов на свой объект недвижимости, 2 – честно ответить самому себе на несколько вопросов.
- Внимательно почитайте документы: год постройки дома, какие в доме перекрытия, капремонт, высота потолков, «сталинка», «панелька», «хрущёвка» - важно всё.
- Этаж. Первый и последний всегда дешевле второго и третьего. Четвёртый с лифтом – тоже хорошо. Без лифта – ближе к первому и последнему. И, кстати! лифт – всегда хороший плюс к цене.
- Планировка. Изолированные комнаты, просторная кухня, раздельный санузел — это то, что покупатели ищут. Балкон! – отличный бонус. Смежные комнаты и совмещённый санузел - минус.
- Состояние. Квартира «под ремонт» порой не сильно уступает в цене той, где сделан якобы «дизайнерский», на скорую руку, из самого дешёвого материала. Ремонт под продажу на самом деле самое не выгодное вложение. Лучше продавать как есть. И оценить ремонт своей квартиры - не простая задача. Ведь вы видите её каждый день. Для вас паркет ещё очень даже ничего, надо просто шлифануть и лаком покрыть, двери немного потёртые, но тоже ещё вполне… А для покупателя: «паркет… скрипит…, а что под ним?? Пятно на потолке??? ПРОТЕЧКИ!» (а вы и забыли про него 10 лет тому назад)
- Локация. Расстояние до метро, до автобусной остановки, до магазина, до школы и детского сада. Пешком, на машине… Всё это серьёзно влияет на стоимость.
- Ну и в завершении, конечно, документы. Долги – это минус к цене (как бы не обидно звучало), свежее наследство настораживает, дети – вообще страшная для покупателя история.
ВЫВОД: Рыночная стоимость — это не то, сколько вы хотите получить за свою квартиру. Это сумма, которую реальный покупатель готов отдать за неё здесь и сейчас.
