Советы специалиста

Проверка юридической чистоты квартиры — обязательный этап перед её покупкой. Вот основные способы, как это сделать:

1. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это самый надёжный источник информации. В выписке из ЕГРН, в разделе 2, пункте № 4 «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости», будут указаны сведения о наличии обременения, его вид, срок и лицо, в чью пользу оно наложено. Если объект чист, появится запись «не зарегистрировано». Получить выписку можно через сайт Росреестра или Госуслуги. Стоимость услуги начинается от 700 рублей, срок получения — от нескольких минут до 3 дней.
2. Сайт Федеральной службы судебных приставов (ФССП). На этом ресурсе можно бесплатно и мгновенно проверить наличие арестов или ограничений, наложенных судебными приставами, на имущество продавца.
3. Дополнительная проверка документов. Внимательно изучите все документы на квартиру, включая правоустанавливающие (договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство), и технический паспорт.
4. Разговор с продавцом. Хотя это не юридический способ проверки, открытый разговор с продавцом может дать дополнительную информацию. Однако всегда подтверждайте полученные сведения официальными документами.
5. Обращение к профессионалам. Эксперты в области недвижимости или юристы могут помочь в проверке объекта и сопровождении сделки, обеспечивая максимальную безопасность.
   
   Что касается случая, приведенного в примере, дальнейшие действия:
   • Если сделка действительна и собственник согласен: Для продолжения регистрации собственнику необходимо будет явиться лично в Росреестр (или МФЦ) и подтвердить свое согласие на проведение сделки. В этом случае, после личного подтверждения, регистрация может быть возобновлена и завершена.
     
     Будьте, пожалуйста, бдительны при сделках с недвижимостью и как и в любом деле - обращайтесь к профессионалам!

Покупка или аренда жилья – одно из самых важных и ответственных решений. К сожалению, этот процесс часто привлекает не только честных продавцов и покупателей, но и хитроумных мошенников. Ваша бдительность – лучшая защита!

Какие схемы мошенничества наиболее распространены?

1. Фальшивые объявления об аренде: Вы видите идеальную квартиру по невероятно низкой цене. Вас просят внести предоплату за просмотр или бронирование, а после перевода денег «арендодатель» исчезает.
2. Продажа чужой недвижимости: Мошенник выдает себя за собственника, используя поддельные документы. Он может пытаться продать жилье, которое ему не принадлежит, или которое уже находится в залоге/под арестом.
3. Несколько залогов за одну квартиру: Арендодатель берет залог сразу с нескольких потенциальных арендаторов за одну и ту же квартиру, обещая каждому сдать ее.
4. Фиктивные агентства или риелторы: Организации, которые берут деньги за «информационные услуги» или «подбор вариантов», а по факту не предоставляют никаких реальных предложений или исчезают после оплаты.
5. Сокрытие реальных проблем объекта: Недобросовестные продавцы могут умалчивать о серьезных юридических или технических проблемах квартиры (незаконные перепланировки, долги за ЖКУ, прописанные третьи лица, обременения).

Как себя обезопасить?

• Всегда проверяйте документы! Свидетельство о праве собственности, паспорт продавца/арендодателя, выписка из ЕГРН. Убедитесь, что все данные совпадают.
• Не торопитесь! Слишком выгодные предложения — повод для подозрения.
• Никогда не платите за просмотр! Честные агенты и собственники не берут деньги за показ квартиры.
• Требуйте оригинал! Все документы должны быть представлены в оригинале.
• Привлекайте юристов! Особенно при покупке недвижимости – квалифицированная юридическая помощь поможет выявить скрытые риски.
• Используйте официальные договоры. Все условия должны быть четко прописаны в договоре аренды или купли-продажи.
• Ищите отзывы. Проверяйте информацию об агентстве или частном риелторе.

Помните, ваша осторожность и внимательность – залог успешной и безопасной сделки! 

Продаётся просторная отдельная 3‑комнатная квартира на Васильевском острове — 91,7 кв. м с высокими потолками (3 м)!

Расположение — идеальное: 24‑я линия Васильевского острова, в двух шагах от станции метро «Горный институт».

Что вы получаете:

• квартиру на 5‑м этаже 6‑этажного кирпичного дома 1909 года постройки (капитальный ремонт — 1964 год);
• изолированные комнаты: 11,2 м2, 26,6 м2 и 12,0 м2;
• просторную кухню — 12,0 м2;
• отдельный санузел и ванную комнату;
• вместительный коридор — 16,2 м2;
• дополнительную комнату МОП — 10,3 м2 (можно использовать как гардеробную, кладовую или кабинет).
• Главная "фишка" квартиры-ДЕЙСТВУЮЩАЯ ПЕЧЬ!!! 

Высокие потолки и кирпичные стены создают особый микроклимат и обеспечивают отличную звукоизоляцию. Отличный вариант для семьи, ценящей комфорт и престижное расположение!

Без обременений, вся сумма в договоре, подходит под ипотеку, собственники одна семья, все совершеннолетние! Материнский капитал не использовался.

Звоните, организуем просмотр в удобное время. Торг!

Обычно имущество в браке делится поровну. Но бывает обидно: один вложил почти всё, а второй при разделе забирает половину. Разбираем реальное дело, дошедшее до Верховного суда.

Что случилось?

Супруги купили квартиру за 4,5 млн рублей. Из них 3,8 млн — личные деньги жены от продажи её добрачного жилья, а 700 тысяч — ипотека, закрытая маткапиталом.

При покупке супруги оформили квартиру не в совместную собственность, а сразу в долях — по 1/2 каждому. Спустя годы случился развод. Жена попыталась через суд пересмотреть доли, считая, что мужу по справедливости положена лишь 1/8. Она хотела выплатить ему компенсацию и остаться полной хозяйкой жилья.

Что решили суды?

Первые две инстанции иск отклонили. Кассация, наоборот, поддержала женщину: раз вложены личные деньги, значит, и доля должна быть больше. Спор дошел до Верховного суда.

Вердикт Верховного Суда

Даже если жена вложила личные средства, она добровольно подписала договор купли-продажи, где было четко указано: собственность долевая, по 1/2.

Суд пояснил: такой договор фактически является соглашением о разделе имущества. Если люди сами решили распределить доли поровну, суд не может переписать этот договор спустя годы только потому, что кто-то передумал. Обязать мужа продать долю как «незначительную» в этом случае тоже нельзя.

Итог: Решение в пользу мужа оставили в силе (Определение ВС РФ № 11-КГ23-6-К6).

Вывод: О юридических последствиях нужно думать в момент сделки. Если вы вкладываете личные деньги, это необходимо фиксировать в договоре сразу, прописывая пропорциональные доли, либо заключать брачный договор.

Покупка жилья в объекте культурного наследия (ОКН) имеет ряд особенностей, связанных с юридическим статусом такого объекта, ограничениями на использование и дополнительными обязательствами для собственника. Эти нюансы требуют особого внимания при совершении сделки и последующем владении недвижимостью. 

Правовой статус объекта

Здания, имеющие статус ОКН, могут быть федерального, регионального или муниципального значения. Статус влияет на объём ограничений и порядок проведения работ. 

Проверить статус объекта можно:

·         в Едином государственном реестре объектов культурного наследия (ЕГРОКН) на Портале открытых данных Министерства культуры РФ; 

·         по выписке из ЕГРН, где может быть указано обременение «объект культурного наследия». 

Рекомендуется сверить данные из ЕГРН с региональным реестром ОКН и документацией органа охраны памятников, так как сведения в ЕГРН не всегда актуализируются своевременно. 

Охранные обязательства

Для большинства ОКН устанавливаются охранные обязательства — документ, который определяет правила содержания объекта и запреты на отдельные виды работ. При покупке квартиры в таком доме покупатель автоматически принимает на себя эти обязательства. Условие об этом обязательно включается в договор купли-продажи, а сам документ становится его неотъемлемой частью (прикладывается к договору). 

Если это условие не соблюсти, сделка может быть признана ничтожной, а Росреестр — приостановить регистрацию перехода права собственности. 

Охранные обязательства могут предусматривать обязательные реставрационные работы, повышенную стоимость обслуживания, участие в программах сохранения объекта. Перед покупкой стоит уточнить детали и потенциальную стоимость таких обязательств. 

Согласование перепланировок

Если в квартире ранее проводились изменения планировки или инженерных систем, необходимо убедиться, что они были согласованы с органами охраны памятников. Несогласованная перепланировка может повлечь требование восстановить исторический облик за счёт собственника. 

Согласовать перепланировку в доме-памятнике сложнее, чем в обычном жилом фонде, а некоторые изменения могут быть вообще невозможны. При выборе квартиры стоит сразу обращать внимание на её планировку и консультироваться со специалистами, если есть планы на её изменение. 

Проверка технического состояния

Исторические здания часто имеют технические риски: износ инженерных коммуникаций, необходимость капитального ремонта, ограниченные возможности модернизации. В некоторых случаях даже замена окна или установка кондиционера требуют согласования. 

Перед покупкой рекомендуется провести техническую проверку объекта, чтобы выявить возможные проблемы и оценить будущие расходы на содержание. 

Проверка истории объекта

Квартиры в памятниках культуры часто имеют длинную историю владения. Есть риск обнаружить нарушения при приватизации или другие проблемы с правоустанавливающими документами. Тщательная проверка юридической чистоты объекта особенно важна в таких случаях. 

Риски при ипотеке

Не все банки готовы выдавать ипотечные кредиты под залог квартир в объектах культурного наследия. Те, что соглашаются, могут оценивать такой залог в более низкую сумму, что уменьшит размер кредита, или ужесточать условия (повышать ставку, сокращать срок, требовать дополнительные страховки). 

Если планируется покупка в ипотеку, стоит заранее найти подходящий банк. 

Ограничения на использование

Охранным статусом часто наделены не весь дом, а лишь отдельные его элементы (фасады, входные группы, интерьеры мест общего пользования). Это может ограничивать возможности собственника:

·         нельзя остеклить балкон или повесить внешний блок кондиционера, если это затронет охраняемые элементы;

·         при замене окон нужно подбирать варианты, соответствующие историческим, либо проводить реставрацию;

·         любые работы, затрагивающие охраняемые элементы, требуют согласования с государственными органами. 

Дополнительные расходы

Согласно Федеральному закону «Об объектах культурного наследия», владельцы помещений в доме-памятнике обязаны нести расходы на его содержание и поддержание в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии. В некоторых регионах часть расходов могут брать на себя местные власти, но это зависит от конкретного случая. 

Рекомендации

1.      Изучить паспорт объекта и предмет охраны, чтобы понять, какие элементы нельзя менять. 

2.      Проверить охранное обязательство и уточнить действующие обязанности, сроки и требования к содержанию. 

3.      Проверить границы земельного участка и территории ОКН, а также наличие зон охраны с ограничениями на строительство или изменение параметров здания. 

4.      Провести техническую проверку и сверить документы с реальным состоянием объекта. 

5.      Изучить историю проверок и споров, уточнить наличие предписаний, штрафов и судебных разбирательств. 

6.      Грамотно оформить договор, зафиксировав переход обязанностей и ответственность сторон. 

7.      Подготовить план действий после сделки, понимая, какие работы и в какие сроки потребуется выполнить. 

Рекомендуется привлекать к сделке юриста, специализирующегося на недвижимости, чтобы снизить риски и обеспечить соблюдение всех требований законодательства. 

https://itaka.spb.ru/staff/agent/15712

https://itaka.spb.ru/offices/office/000000019