Советы специалиста

В конце июня появилась новость, которая вызвала активное обсуждение на рынке недвижимости. Покупателям могут разрешить включать стоимость услуг риэлтора в сумму ипотечного кредита.

Важно: пока это только инициатива. Она обсуждается, но никаких новых правил еще не принято.

Зачем это нужно?

Сегодня услуги риэлтора оплачиваются отдельно. После первоначального взноса, страховки, оценки и других обязательных расходов многим покупателям непросто найти дополнительные средства на сопровождение сделки. Предлагаемый механизм позволит включить эти расходы в ипотеку и выплачивать их вместе с кредитом.

У такого решения есть очевидные плюсы:
✔ не нужно искать дополнительную сумму перед сделкой;
✔ финансовая нагрузка в момент покупки становится ниже.

Но есть и обратная сторона.

Комиссия становится частью ипотечного кредита, а значит, на нее тоже начисляются проценты. Поэтому общая стоимость услуг будет выше, чем при оплате собственными средствами.

Кроме того, уже обсуждается возможность установить предельный размер комиссии, которую можно будет включать в ипотеку. Это должно защитить покупателей от необоснованного роста расходов.

На мой взгляд, идея заслуживает внимания. Для части покупателей она действительно может сделать профессиональное сопровождение сделки доступнее. Но воспринимать ее как способ сэкономить не стоит. Скорее, это возможность распределить расходы на более длительный срок, понимая, что за такой комфорт придется заплатить процентами банку.

Любой финансовый инструмент хорош тогда, когда человек понимает его реальную стоимость. И эта инициатива — не исключение.

Основные документы при сделках с недвижимостью.

При покупке недвижимости важно знать, на каком основании продавец приобрел квартиру или дом с  земельным участком .У каждого вида сделки - свои риски и последствия. Их нужно проверять и учитывать заранее.

Основные виды правоустанавливающих документов:

Договор купли-продажи
показывает, что владелец квартиры ее купил. Такое имущество может быть совместно нажитым в браке или для его покупки использовался маткапитал. Тогда требуется согласие супруга или разрешение органов опеки.

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ или ДУДС)
заключается если предыдущий собственник покупал квартиру у застройщика. Если дом еще не сдан, с новым покупателем подписывается договор уступки права требования. Если достроен - оформляется купля-продажа. При этом возникают нюансы по исчислению срока продажи без налога, оформлению вычета и особым правам дольщиков.

Договор дарения
подаренное жилье не является совместно нажитым. Его можно продать без согласия супруга. В некоторых случаях дарение можно отменить.

Свидетельство о праве на наследство
означает, что владелец получил квартиру по наследству - по закону или завещанию.  В обоих случаях в течение 3 лет, а иногда и позже, возможно оспаривание со стороны других наследников. Нужно учитывать эти риски. Но совместно нажитым такое жилье не считается. 

Решение суда
право собственности по решению суда может быть признано в разных ситуациях. Например, постройка узаконена через суд - это нормальная практика. Но решением суда сделка бывает признана недействительной. Например, муж продал квартиру без согласия жены или детям не выделены доли в новом жилье.

Справка ЖСК о полной оплате пая
если владелец был членом жилищно-строительного или другого кооператива, то право собственности на недвижимость у него появилось после полной оплаты пая.

Документ о приватизации
это передача квартиры из муниципальной в частную собственность на основании договора. Жилье приобретается в общую долевую собственность, в договоре указаны доли каждого члена семьи. Стоит проверить состав семьи на момент приватизации.
Соглашение о разделе имущества между бывшими супругами
Составляется в письменном виде, заверяется у нотариуса. Также основанием может быть брачный договор, причем даже без расторжения брака.

Выписка из ЕГРН (или свидетельство о регистрации) - это правоподтверждающий документ. С помощью актуальной выписки можно убедиться, что право на текущий момент действительно принадлежит тому, кому надо.

Заказать и получить выписку можно:
с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра
на портале Госуслуг
Конечно, это не полный перечень документов, на основании которых может возникнуть право собственности.

 Приходите на консультацию.

Влияет ли снижение ключевой ставки ЦБ  на ставки по ипотеке? Ответ: да, но с оговорками.

ЦБ 19 июня вновь снизил ключевую ставку — до 14,25% . Однако банки не спешат снижать ставки по кредитам. В июне 2026 года, средние рыночные ставки по ипотеке составляют:  18,74% годовых. Разрыв между ключевой ставкой и ипотечными ставками превышает 4 процента, в стабильные времена он был 2-3 процента

 Банки объясняют это «стоимостью риска»: снижая ставки, они рискуют увеличить долговую нагрузку на заёмщиков. Работает это примерно так: Снижение ипотечной ставки – это как скидка в магазине. Банк одобрит бОльшую сумму кредита, и вы возьмёте не 5, а 7 млн рублей. Платёж тот же, долг больше + обязательные страховки. Нагрузка на кошелёк растёт, а не падает.

Кроме того, большинство ипотек сегодня выдаётся по льготным программам — около 60-80% сделок, и именно их условия, а не решения ЦБ, определяют динамику рынка.

Уменьшение ключевой ставки воспринимается как позитивный знак, но не как немедленный повод для удешевления кредитов.

Вывод: снижение ЦБ — это сигнал, но не панацея. Банки будут снижать ставки медленно и осторожно.