Советы специалиста

Юридическая проверка квартиры - главный способ защитить себя от потери денег и недвижимости. Вот 5 ключевых шагов, которые помогут обезопасить сделку купли-продажи имущества.

1. Убедитесь, что перед вами законный владелец, который имеет право распоряжаться имуществом и подписывать договор купли-продажи:

• Проверьте действительность паспорта на сервисе МВД РФ. Сверьте реквизиты и данные во всех документах.

• Если сделку ведет представитель, обязательно проверьте подлинность доверенности через Реестр бланков нотариальных документов. Лучший вариант - настаивать на личном присутствии собственника на сделке или проводить её дистанционно с использованием электронной подписи (УКЭП).

• Запросите у продавца свежие справки из психоневрологического (ПНД) и наркологического (НД) диспансеров.

2. Необходимо проверить продавца на наличие финансовых проблем, которые могут привести к оспариванию или отмене сделки:

• Проверьте продавца на сайте районного суда по месту его регистрации и по месту нахождения квартиры.

•  Изучите базу исполнительных производств на сайте ФССП РФ.

• Проверьте продавца в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ).

3. Изучите документы-основания получения продавцом квартиры в собственность (вид документа, его подлинность и их риски):

• Это может быть договор купли-продажи (ДКП), договор долевого участия (ДДУ), свидетельство о праве на наследство, договор приватизации, дарения или ренты.

• Наиболее опасными считаются недавнее наследство и договор дарения - высокий риск оспаривания.

4. Изучение актуальной выписки из ЕГРН:

• Попросите продавца заказать полную выписку из ЕГРН через Госуслуги со всеми данными и предоставить её вам (документу должно быть не более 3–14 дней).

• Убедитесь, что на объекте нет обременений, арестов, залогов или судебных споров.

5. Проверка прав третьих лиц и истории жильцов:

• Если квартира приобреталась в браке, продавец обязан предоставить нотариальное согласие супруга(и) на продажу.

• Если для покупки или ипотеки использовался материнский капитал, в квартире обязательно должны быть выделены доли детям.

• Запросите справку о зарегистрированных лицах. Особое внимание уделите лицам, которые отказались от приватизации - они сохраняют право пожизненного проживания даже после смены собственника.

Когда стоит насторожиться:

·        Цена заметно ниже рынка без внятного объяснения.

·        Продажа по свежей доверенности, собственника «нельзя увидеть».

·        Несколько переходов права за последние год-два.

·        Квартира только что получена в наследство или в дар.

·        Продавец торопит с авансом и отговаривает от проверки.

·        Отказ заказать свежую выписку из ЕГРН.

Конечно, ни один из этих признаков сам по себе не приговор, однако, их наличие - повод изучить объект более пристально, а несколько сразу - поискать другой вариант.

Прошла электронная регистрация. 

На почту покупателю пришел zip – архив с документами. Электронные документы  имеют такую же юридическую силу,  как и бумажные аналоги,  но некоторые  организации, например паспортный стол, могут попросить документы в бумажном виде да и привычнее иметь документы , которые можно достать из ящика стола и «пощупать».  

Заверенные печатью банка документы можно получить в банке, который оказывал услугу по электронной регистрации, можно обратиться к любому нотариусу, который после проверки  zip – архива заверит документы своей печатью. Также можно обратиться в МФЦ, где поставят  «синие печати» на онлайн выписку, и более привычную « выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости», заказанные через Госуслуги.

Очень важно надежно сохранить полученный вами после регистрации zip – архив. Сохраните его на диске компьютера, продублируйте на отдельной флешке, в общем отнеситесь серьезно.  И если вы хотите посмотреть что там внутри, лучше сначала сделайте копию, исходный файл нужно сохранить, не вскрывая, иначе возможно повреждение файлов электронных подписей.

https://itaka.spb.ru/staff/agent/12058

https://itaka.spb.ru/offices/office/000000003

Аренда - тема достаточно актуальная. Для многих это понятный способ и заработать, и сохранить сбережения. Квадратные метры всё-таки не обесцениваются так, как деньги под подушкой. Недвижимость - это твёрдый актив, с этим не поспоришь.

Как агент, я регулярно помогаю собственникам сдавать жильё. С договорами у нас порядок - есть своя форма, полностью соответствующая закону. Люди к нам за этим и идут: помочь с договором, проверить арендатора, чтобы всё было прозрачно и без риска.

Один из частых вопросов, с которым ко мне обращаются: нужно ли платить налог за сдачу квартиры в аренду? Отвечаю честно: да, нужно. Договор защищает вас от нечестных жильцов, а легализация дохода - от претензий государства. И вот здесь правила реально поменялись.

Налоговая сейчас собирает информацию по крупицам. Ваши переводы на карту, данные Росреестра о количестве объектов, объявления на сайтах, временная регистрация жильцов - всё это анализируется автоматически. Не сходится картинка - вы в поле зрения. Причём поводом может стать что угодно: жалоба соседей или обращение самого арендатора.

Если проверка началась, последствия конкретные: доначислят налог за всё время, пени за каждый день просрочки, штраф от 20% до 40%. При крупных суммах могут и до уголовной ответственности довести. По-моему, это слишком серьёзный риск ради экономии на налоге.

Радует то, что всё чаще слышу от собственников: хотим сдавать легально, платить налоги, посоветуйте, что нужно сделать. 

Я советую простой путь для спокойной жизни - оформить самозанятость. Делается за 5 минут в приложении «Мой налог». Никакой бухгалтерии, никаких очередей. Ставка - 4% при сдаче физлицам, 6% - организациям.

Зато спите спокойно и не боитесь проверок. Также у вас на руках договор найма/аренды - он защитит, если арендатор перестанет платить или повредит имущество.

Кстати, если заниматься этим совсем не хочется - могу взять все заботы на себя по договору доверительного управления. Поиск жильцов, проверка квартиры, контроль оплаты, получение денег, оплата коммуналки - всё на мне. Вы просто каждый месяц получаете чистую сумму на карту.

Если сдаёте квартиру и думаете, как лучше оформить именно в вашей ситуации - напишите. Подскажу по шагам, быстро и без головной боли.

https://itaka.spb.ru/staff/agent/15351

https://itaka.spb.ru/offices/office/000000008