Советы специалиста

Я работаю больше 10 лет в Агентстве недвижимости Итака и вдруг я поняла, что за всё время не написала ни одного поста. Почему-то захотелось это сделать. Размышляла над выбором темы и решила немного рассказать про то, что я люблю. В нашем «риэлторском жаргоне» это называется сделка. По классике сделкой называют тот день, когда происходит:

1. Подписание договора купли-продажи в банке, у нотариуса, в МФЦ.

2. Организация взаиморасчётов: аккредитив, эскроу-счёт, сервис безопасных расчётов, ячейка (что в наше время уже бывает крайне редко).

3. Подача документов на регистрацию: через МФЦ, Банк, нотариуса.

Это 3 обязательных пункта.

Для меня сделка – это целый процесс, который начинается тогда, когда находится покупатель на квартиру, а завершается тогда, когда довольный покупатель получает ключи от квартиры, а, в свою очередь, довольный продавец получает деньги! Это может быть 2-3 дня, а может 2-3 месяца.

И здесь всплывает ключевое слово «Сложность сделки». Помимо обязательных пунктов, может быть ещё очень много других действий в основной день сделки, в период подготовки к ней, и в период её завершения. Может также добавиться выдача кредита, если квартира приобретается с ипотекой; посещение Горжилобмена, если субсидия; Пенсионного фонда, если материнский капитал; Органов опеки, если продаётся квартира, где собственник ребёнок; и многое другое.

Может быть 1 квартира, 1 покупатель, 1 продавец. А может быть цепочка, состоящая из нескольких квартир. Например, Покупатель с ипотекой Сбербанка покупает двухкомнатную квартиру, где собственник ребёнок. Родители ребёнка с разрешения органов опеки покупают трёхкомнатную квартиру, в которой живёт 3 брата. Первый брат покупает себе студию в Мурино, добавляя при этом денежные средства, которые он накопил. При этом квартира, которую он покупает, находится в обременении ВТБ банка.  Второй ничего не накопил, при этом он хочет однокомнатную квартиру на Васильевском острове.  Поэтому он берёт часть денежных средств в ипотеку банка Санкт-Петербург. А третьему брату надоело жить в городе, дышать бензином и выхлопными газами, и он покупает домик в деревне.

Казалось бы, очень сложная сделка. Но если всё грамотно, как я люблю, системно подготовить, то основной день сделки пройдёт удачно и комфортно для всех!

Я написала про много критериев сложности сделки, но не указала один, очень важный. Это человеческий фактор! Есть 1 покупатель, 1 продавец и одна квартира с чистыми документами (про чистоту документов как-нибудь потом расскажу). Но сделка, оказывается нелёгкой. Среди нас есть и холерики, и сангвиники, и флегматики, и меланхолики. Кто-то хочет знать весь процесс от А до Я, а кто-то полностью на меня полагается, не хочет даже вникать в детали, и желает поставить только свою подпись в договоре купли-продажи. Все мы люди разные, и к каждому нужен свой индивидуальный подход.Я люблю и простые сделки, и сложные, интересные! И всегда в каждой сделке будет обязательно что-то новое! Главное, верить, что всё невозможное возможно!

https://itaka.spb.ru/staff/agent/12550

https://itaka.spb.ru/offices/office/000000019

Аренда квартиры физлицом — это наем (подвид аренды), и для него действуют свои правила, которые отличаются  от аренды.  А вот аренда квартиры юрлицом под правила для найма не подпадает, хотя квартира и арендуется для проживания сотрудников юрлица.

Так в чем же разница?

Во-первых  Юрлицо не может просто отказаться от срочного договора за 3 месяца, а у нанимателя-физлица есть  право в любое время отказаться от договора найма, предупредив наймодателя за три месяца. Это право действует вне зависимости от того, что будет прописано в договоре найма. У арендатора-юрлица такого предусмотренного законом права нет, но стороны могут установить такую возможность в договоре. Поэтому в срочном договоре аренды можно ограничить возможность его досрочного прекращения по инициативе арендатора.

Во-вторых:  при аренде можно предусмотреть односторонний отказ от договора.  При найме жилого помещения такая возможность тоже существует, но основания для прекращения договора по инициативе собственника (в одностороннем порядке) должны быть быть связаны с существенным нарушением законного интереса наймодателя. При аренде такого ограничения нет. Стороны могут самостоятельно определить в договоре основания, при которых собственник вправе отказаться от договора.

В-третьих: договором аренды можно предусмотреть для арендатора плату за осуществление права на односторонний отказ. Плата за право отказа от договора (одностороннего расторжения) – это такое условие договора, которое говорит «когда заплатишь специальный платеж, тогда у тебя и возникнет право на отказ от договора, и пока не заплатил, такого права у тебя нет». Но, что плату за реализацию права на односторонний отказ от договора можно установить только для лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность, в остальных случаях такой пункт в договоре суд признает ничтожным.

В-четвертых: собственнику не нужно самому разбираться с декларированием доходов и уплатой налога. Если собственник — обычное физлицо, т.е у него нет ИП или Самозанятости, то арендатор самостоятельно удержит налог (НДФЛ) из арендной платы и перечислит его в бюджет. Собственнику также в этом случае не нужно подавать декларацию по этому доходу.

Если договор заключает юрлицо, в нем нужно прямо указать:

кто именно будет проживать в квартире;

сколько человек вправе постоянно проживать;

можно ли заселять других лиц;

можно ли заменить проживающего.

https://itaka.spb.ru/staff/agent/15683

https://itaka.spb.ru/offices/office/000000017

Представляем уютную 2-комнатную квартиру с качественным евроремонтом на Малой В.О., готовую к комфортному проживанию.

Это просторная и светлая квартира общей площадью 53,45 м² с изолированными комнатами и продуманной планировкой. Жилая площадь составляет 33,54 м², кухня — 8,2 м². Высокие потолки почти 3 метра (2,98 м) создают ощущение объема и воздушности. Раздельный санузел, выполненный евроремонт, позволяют сразу заехать. Квартира расположена на первом этаже кирпичного дома 1960 года постройки (всего 5 этажей), окна выходят в тихий и безопасный двор. Балкона и лифта в доме нет.

Расположение квартиры на Малом проспекте В.О., Санкт-Петербург, обеспечивает удобство и доступность. До станции метро Приморская всего 16 минут пешком, а удобные маршруты наземного транспорта связывают с центром города и пригородными магистралями. Район отличается развитой городской инфраструктурой: в пешей доступности находятся магазины, аптеки, поликлиники, кафе и сервисы — все необходимое для комфортной повседневной жизни. Прямо во дворе расположен детский сад, а через дорогу находятся школы и Центр детского и юношеского творчества, что делает этот район идеальным для семей с детьми. Близость набережных и прогулочных зон Василеостровского острова предлагает прекрасные возможности для активного отдыха и прогулок на свежем воздухе.

Преимущества этой квартиры:

• Кирпичный дом (сталинский) 1960 года постройки с высоким потолком 2,98 м обеспечивает тепло и прочность конструкции.
• Изолированные комнаты создают удобную планировку для семьи.
• Первый этаж с видом во двор — комфортное решение для жителей с детьми и пожилых людей.
• Тихий вид во двор, а отсутствие балкона компенсируется качественным ремонтом и функциональной планировкой.
• Удобное расположение для семей: детский сад прямо во дворе, школы и ДЮТЦ через дорогу.

Звоните или пишите прямо сейчас, чтобы назначить показ и оценить все преимущества этой квартиры.

«Хороший договор» не заменяет проверку сделки: ошибка, которую покупатель уже не исправит"

Я, как специалист по недвижимости, часто слышу:

«Сделайте хороший договор, чтобы покупка была безопасной».

И здесь кроется главная ошибка покупателя: путают составление договора и юридическую проверку сделки. Это два разных продукта с разным результатом.

Что именно вы заказали?

1. Договор на основании переданных документов

Паспорта, выписка ЕГРН, цена, адрес.

Документ может быть юридически безупречным по форме.

Но он отражает только те сведения, которые предоставили.

Если историю квартиры, права третьих лиц, банкротство, дееспособность, семейный статус, цепочку переходов никто не исследовал — эти риски просто не попадут в текст.

Так бывает, когда задача ограничена формулировкой «подготовьте договор».

2. Сначала правовой аудит сделки, потом договор

Проверяем титул, обременения, аресты, залоги, прописанных, наследников, отказные, согласия супругов, доверенности, банкротные риски, историю переходов права.

Выявляем риски именно этой квартиры и именно этих сторон.

И только затем составляем договор под вашу ситуацию: с заверениями об обстоятельствах, ответственностью продавца, порядком расчётов, условиями снятия с регистрации и гарантиями.

Это уже не шаблон, а инструмент распределения рисков.

Разница не в том, какой специалист «лучше».

Разница в объёме задачи.

Один составляет документ по предоставленным данным.

Другой сначала выясняет, достаточно ли этих данных для безопасной сделки.

Отдельная ошибка — принести готовый договор и спросить:

«Проверьте, всё ли здесь безопасно?»

Если специалист не участвовал в проверке объекта и сторон, он не может подтвердить безопасность того, что сам не исследовал.

Он проверит формулировки, укажет на спорные пункты, предложит правки.

Но текст договора не содержит всей информации, необходимой для оценки сделки.

Проблема не в том, что договор плохой.

Проблема в ожидании результата, который невозможен без предварительного анализа.

Поэтому прежде чем искать «хороший договор», ответьте себе:

Вам нужен просто грамотный документ или полноценная проверка безопасности сделки, по итогам которой договор будет подготовлен именно под вашу ситуацию?

Я — за второй вариант.

Договор — это не броня, если неизвестно, от чего защищать.

Продажа квартиры это дело нервное, а если ещё вспомнить и про налоги, то любому легко будет запутаться. То дату не ту посчитаешь, то срок владения неверно отмеришь, а в итоге либо переплачиваешь, либо вообще отказываешься проводить сделку. Я столько раз видела, как клиенты терялись в этих тонкостях, что решила ещё раз для вас разложить всё по полочкам. Когда будете готовиться к продаже, запомните пару нюансов, о которых даже профессионалы не сразу вспоминают.

Многие думают, что срок владения имуществом, те самые три или пять лет, которые освобождают от уплаты налога,  это обязательно дата регистрации собственности, которую легко можно найти в выписке из Росреестра, вот с неё и считаем. Но это работает не всегда так. Вот как на самом деле считается срок в разных ситуациях:

 Если вы решили продать вторичную недвижимость, когда то приобретенную по договору купли-продажи, то тут всё просто, срок владения действительно идёт с момента регистрации права собственности в Росреестре. Заказываем выписку, смотрим дату, считаем сроки.

1.      Если вы продаете недвижимость, которую покупали у застройщика по ДДУ, то здесь ключевым моментом будет дата полной оплаты по договору. Ни дата сдачи дома, ни момент получения ключей и даже ни регистрация права, а именно полная оплата стоимости, и не важно платили вы своими средствами или же оформляли покупку в ипотеку. Например, вы приобрели квартиру в строящемся доме по ДДУ в июне 2021 года, а право собственности оформили только в 2024 году, когда дом был достроен. Без уплаты налога такую квартиру вы могли продать уже в июне 2026 года, потому что 5 лет отсчитываются от 2021 года.