Чем апартаменты отличаются от квартиры: юридический статус, прописка и подводные камни
Апартаменты
«Двуликий метр: одна площадь, две разные судьбы»
Красивые фотографии, модные интерьеры, цена ниже, чем аналогичные метражи в квартирах и обещания гарантированного дохода, внешне всё выглядит очень привлекательно.
⠀
Но, прежде чем сравнивать, считать будущий доход и сравнивать цены, нужно понимать, что именно вы вообще покупаете. Под словом «апартаменты» на рынке могут продаваться совершенно разные по своей сути объекты.
⠀
Варианты первый, это сервисные апартаменты, что ближе к гостиничному бизнесу. Вы покупаете отдельный объект и передаёте его профессионалам в управление: они занимаются бронированием, заселяют и выселяют гостей, организуют уборку, меняют бельё и решают текущие вопросы. Собственнику продают достаточно понятную идею: купил объект — передал в управление — получаешь гарантированный доход. Но здесь вы покупаете не просто площадь, а фактически входите в определённую бизнес-модель. Поэтому нужно изучать не только сам объект, но и оператора, договор управления, его сроки и возможность расторжения, расходы, комиссии, схему распределения дохода и, конечно, сколько на самом деле получает собственник.
⠀
Второй вариант, тоже нежилые помещения, которые внешне практически ничем не отличаются от обычной квартиры. Там может быть кухня, спальня, ванная, красивый ремонт и фактически, человек может жить в таком помещении совершенно обычной жизнью. Но юридически квартирой оно от этого не становится. И вот здесь покупатели часто рассуждают: «Какая разница, что написано в документах? Я же захожу внутрь и вижу обычную квартиру, цена мне нравится». А для меня как для агента разница ощутимая и если по документам перед нами нежилое помещение, именно с этим юридическим режимом собственнику потом и придётся иметь дело в будущем.
⠀
Своим клиентам апартаменты я не рекомендую. И не потому, что считаю апартаменты плохим продуктом или не хочу разбираться в договорах, налогах и управляющих компаниях. Причина совсем не в этом, дело в том, что в российском законодательстве нет отдельного универсального статуса «апартаменты» как разновидности жилья. На рынке объект можно называть апартаментами, сделать внутри полноценную кухню, спальню и санузел, фактически использовать для проживания, но если по документам это нежилое помещение, юридически, квартирой оно никогда не станет и живет по другим правилам.
Возвращаясь к сервисным апартаментам и запланированному доходу, человек изначально понимает, что приобретает инвестиционный продукт с гостиничной моделью: есть управляющий, договор, расходы и определённая схема получения выгоды. Но и здесь для меня главный вопрос, сколько денег в итоге остаётся у собственника, а не сколько процентов написано в рекламной презентации, ибо цифры там очень сильно отличаются от той доходности, которую люди обычно ожидают увидеть при покупке такого объекта.
