Что учесть при покупке вторички
Друзья, если вы присматриваете квартиру на вторичном рынке, легко увлечься и упустить важное, эмоции в таких делах — плохой советчик. Расскажу вам, что реально важно, а на что можно не обращать особого внимания.
Что проверять обязательно:
- Документы и история квартиры. Это база - и этот пункт стоит первым в нашем чек-листе. Нужно понять, как квартира переходила от одного владельца к другому, нет ли тут спорных моментов.
- Кто владеет квартирой и есть ли в числе собственников дети. Помните: если среди владельцев есть несовершеннолетние, сделку нельзя провести без разрешения органов опеки. Причём это разрешение должно быть с условиями, которые реально можно выполнить. Если ребёнок просто прописан в квартире, это другая история: здесь важно выписать ребенка до сделки.
- Судебные дела, банкротства и долги. Если продавец участвует в судах или у него есть долги, сделку могут позже оспорить. Будет полезно запросить у продавца кредитную историю - если видите что продавец закредитован, это звоночек, на который стоит обратить внимание. Также отдельный пункт проверки - на субсидарную ответственность бизнесмена по долгам компании.
- Обременения и аресты. Квартира может быть в ипотеке, под арестом или с запретом на продажу. Всё это увидите в выписке из ЕГРН. Важно: нужна свежая выписка на дату сделки.
Что проверять обязательно:
- Документы и история квартиры. Это база - и этот пункт стоит первым в нашем чек-листе. Нужно понять, как квартира переходила от одного владельца к другому, нет ли тут спорных моментов.
- Кто владеет квартирой и есть ли в числе собственников дети. Помните: если среди владельцев есть несовершеннолетние, сделку нельзя провести без разрешения органов опеки. Причём это разрешение должно быть с условиями, которые реально можно выполнить. Если ребёнок просто прописан в квартире, это другая история: здесь важно выписать ребенка до сделки.
- Судебные дела, банкротства и долги. Если продавец участвует в судах или у него есть долги, сделку могут позже оспорить. Будет полезно запросить у продавца кредитную историю - если видите что продавец закредитован, это звоночек, на который стоит обратить внимание. Также отдельный пункт проверки - на субсидарную ответственность бизнесмена по долгам компании.
- Обременения и аресты. Квартира может быть в ипотеке, под арестом или с запретом на продажу. Всё это увидите в выписке из ЕГРН. Важно: нужна свежая выписка на дату сделки.
- Зарегистрированные в квартире лица, либо лица снятые с учета - уточнить основания.
- Перепланировки. Если в квартире сносили стены или переносили мокрые зоны, это должно быть официально согласовано. Если перепланировка не была согласована потом могут обязать вернуть всё как было — а это дорого и хлопотно. Плюс такую квартиру сложнее продать.
- Состояние важных технических узлов. Если течёт стояк, батареи старые и ржавые, проводка выглядит как из прошлого века — это будущие крупные траты. Лучше заранее прикинуть, сколько будет стоить замена, и заложить эту сумму в бюджет.
При выборе недвижимости стоит учитывать, что ремонт во вторичке часто выходит дороже, чем в новостройке. Стены и потолки в таких домах часто кривые. Их придётся выравнивать, а это не только материалы, но и работа мастеров. Трещины могут быть тревожным звоночком. Иногда это просто штукатурка, а иногда — признак проблем с конструкцией дома. Демонтаж - это отдельная статья бюджета, т.к. это и работа мастеров и необходимость вывезти строительный мусор.
Поэтому, когда смотрите на цену квартиры, сразу прибавляйте примерную стоимость базового ремонта. Бывает, что "дешёвая" квартира в итоге обходится дороже, чем вариант чуть дороже, но с нормальными коммуникациями.
Что не должно быть поводом отказаться от хорошей сделки:
- Старый косметический ремонт, если такая квартира продается по хорошей цене и вы готовы потратить силы и время на ремонт.
- Мебель, которую не оставляют. Покупатели иногда расстраиваются, если продавец не оставляет мебель. Чаще всего эта мебель уже изношена и по факту почти ничего не стоит.
- Возраст дома и устаревший фасад. Квартиры в таких домах вполне ликвидны, если дом не признан аварийным. Состояние самой квартиры важнее.
Ориентируйтесь на главное: юридическая чистота недвижимости должна быть подтверждена бумагами, а цена должна быть выгодной с учётом будущего ремонта.
- Перепланировки. Если в квартире сносили стены или переносили мокрые зоны, это должно быть официально согласовано. Если перепланировка не была согласована потом могут обязать вернуть всё как было — а это дорого и хлопотно. Плюс такую квартиру сложнее продать.
- Состояние важных технических узлов. Если течёт стояк, батареи старые и ржавые, проводка выглядит как из прошлого века — это будущие крупные траты. Лучше заранее прикинуть, сколько будет стоить замена, и заложить эту сумму в бюджет.
При выборе недвижимости стоит учитывать, что ремонт во вторичке часто выходит дороже, чем в новостройке. Стены и потолки в таких домах часто кривые. Их придётся выравнивать, а это не только материалы, но и работа мастеров. Трещины могут быть тревожным звоночком. Иногда это просто штукатурка, а иногда — признак проблем с конструкцией дома. Демонтаж - это отдельная статья бюджета, т.к. это и работа мастеров и необходимость вывезти строительный мусор.
Поэтому, когда смотрите на цену квартиры, сразу прибавляйте примерную стоимость базового ремонта. Бывает, что "дешёвая" квартира в итоге обходится дороже, чем вариант чуть дороже, но с нормальными коммуникациями.
Что не должно быть поводом отказаться от хорошей сделки:
- Старый косметический ремонт, если такая квартира продается по хорошей цене и вы готовы потратить силы и время на ремонт.
- Мебель, которую не оставляют. Покупатели иногда расстраиваются, если продавец не оставляет мебель. Чаще всего эта мебель уже изношена и по факту почти ничего не стоит.
- Возраст дома и устаревший фасад. Квартиры в таких домах вполне ликвидны, если дом не признан аварийным. Состояние самой квартиры важнее.
Ориентируйтесь на главное: юридическая чистота недвижимости должна быть подтверждена бумагами, а цена должна быть выгодной с учётом будущего ремонта.
