Советы специалиста

Бани, сараи и другие постройки: ФНС определилась с налогом. Но лучше заранее проверить ЕГРН

ФНС России письмом от 03.08.2026 № СД-36-21/6646@ довела позицию Минфина о налогообложении объектов на участках ИЖС, которые не являются жилыми домами или гаражами.

Минфин прямо указал: хозяйственные постройки могут быть зарегистрированы в ЕГРН как с конкретным наименованием — например, «баня», — так и вообще без наименования. Это не меняет их существа: такие объекты могут рассматриваться для целей налога на имущество как хозяйственные строения и сооружения. (КонсультантПлюс)

Разъяснения полезные. Но на практике я бы не рассчитывала на то, что каждый раз не нужно доказывать налоговой, что зарегистрированная в ЕГРН «баня» — это хозяйственная постройка.

Во многих старых объектах слова «баня», «сарай», «теплица» и т. п. попали в ЕГРН из старых технических планов именно как наименование здания. Такие сведения имеет смысл заранее проверить и при необходимости актуализировать.

Что можно сделать?

Заказать у кадастрового инженера новый технический план на изменение сведений об уже существующем объекте. Действующие требования прямо предусматривают подготовку техплана при изменении отдельной характеристики объекта. (КонсультантПлюс)

При этом для строения вспомогательного использования в техплане предусмотрена специальная характеристика: указываются слова «объект вспомогательного использования» и конкретный вид его использования. (КонсультантПлюс)

Основание для такой квалификации есть. Постановление Правительства РФ от 04.05.2023 № 703 прямо относит к строениям и сооружениям вспомогательного использования расположенные на участках ИЖС сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и другие хозяйственные постройки, если они соответствуют установленным критериям. (Публикация)

А дальше появляется еще одна возможность. Если сведения о виде разрешенного использования объекта уже есть в ЕГРН либо вносятся одновременно, старое наименование здания можно вообще исключить из ЕГРН по заявлению собственника — это прямо предусмотрено ч. 19 ст. 70 Закона № 218-ФЗ. (КонсультантПлюс)

То есть вместо старой конструкции:

назначение — нежилое;

наименование — «баня»

можно привести сведения об объекте в соответствие с действующей системой кадастровых характеристик и зафиксировать его как объект вспомогательного использования, а старое наименование исключить.

⚠️ Важный нюанс: просто заменить наименование «баня» на «хозяйственная постройка» на основании одного лишь постановления № 703 нельзя считать гарантированным вариантом. Для внесения или изменения именно наименования здания ч. 18 ст. 70 Закона № 218-ФЗ устанавливает специальные основания. (КонсультантПлюс)

Поэтому как вариант: актуализировать характеристики объекта через технический план и при наличии оснований убрать из ЕГРН старое наименование.

А уже после этого налоговая будет получать сведения ЕГРН, из которых статус объекта следует гораздо понятнее — без необходимости ежегодно объяснять, почему «баня» для целей главы 32 НК РФ является хозяйственной постройкой.