Советы специалиста

Выбирая ту или иную квартиру многие мои клиенты спрашивают: будет ли квартира через 5 лет ликвидной, смогут ли они продать её быстро по рыночной цене и без торга?  Хороший вопрос, давайте разбираться.  

     Если квартира нашла своего покупателя в течении 1 – 2 месяцев и её продали по рыночной цене и без торга, то можно считать – квартира ликвидная.

     Критериев оценки квартир существуют много, но я хочу остановиться на шести самых важных параметров, которые  и определяют ликвидность квартиры.

1.    Транспортная доступность

Это самый важный параметр, можно сказать – половина успеха.

·        Высокая оценка: пешая доступность до метро 10–15 минут (до 1 км).

·        Средняя оценка: 2–4 остановки на транспорте (до 2 км).

·        Низкая оценка: только наземный транспорт, без альтернатив

Пример расчёта дисконта:

Квартира, расположенная далеко от метро будет стоить на 10-20% ниже рыночной. Например, при цене 10 миллионов рублей потеря составит 1-2 миллиона.

Один только этот параметр может уничтожить вашу выгоду.

2.    Близость к благоустроенному общественному пространству

Петербург расположен в прибрежной зоне Финского залива и реки Нева, имеет много воды парков, но качество доступа к ним не всегда благоприятное.

·        Высокая оценка: набережная или парк в пешей доступности 5–10 минут.

·        Средняя оценка: 20+ минут пешком или через магистрали.

·        Низкая оценка: стройка, пустырь, промзона.

Квартира с видом на стройку, промзону продаётся дольше и дешевле, даже если дом красивый.

3.    Тип и состояние дома

·        Высокая оценка: кирпич/монолит, год 2008+, современные планировки.

·        Средняя оценка: панель/кирпич 90-х.

·        Низкая оценка: старая панель, без лифта («хрущёвки»).

Старые панельные дома теряют в цене быстрее всех. Сейчас люди голосуют за качество.

4.    Наличие парковки

Машина есть почти у каждой семьи. Вопрос парковки становится всё острее.

·        Высокая оценка: подземный или охраняемый паркинг.

·        Средняя оценка: хаотичная дворовая парковка, мест хватает, но без охраны.

·        Низкая оценка: постоянный дефицит мест, машину приходится оставлять за 2 квартала.

Поверьте, часто покупатель готов переплатить 500 тысяч за паркинг, чтобы не искать место полчаса каждый вечер.

5.    Инфраструктура в пешей доступности

Магазины, школа, сад, поликлиника, спорт у дома.

·        Высокая оценка: всё в радиусе 500–700 метров.

·        Средняя оценка: есть, но нужна машина или общественный транспорт.

·        Низкая оценка: ничего нет, район «спальный» без социальных объектов (когда-то будет, надо ждать).

Обещают построить школу «в следующем году», но если её нет сейчас, покупатель будет считать, что её нет вообще.

6.    Тип района

·        Высокая оценка: район со сложившейся историей, чистыми улицами, статусом, ближе к центру. Петроградка, Васильевский, частично Приморский у воды.

·        Средняя оценка: спальные районы вроде Гражданки, Купчино, Юго-Запада. Стабильный спрос, но без взрывного роста.

·        Низкая оценка: новостройки на бывших сельскохозяйственных землях без инфраструктуры (окраины за КАДом, «поля»). Динамика цены отстаёт от рынка, перепродажа долгая и с дисконтом.

История района — это нематериальный актив. Петроградка продастся всегда. «Поля» за КАДом — лотерея.

Итог выбора:

Если объект закрывает 5 из 6 пунктов — продадите за 1–2 месяца.

Часто сталкиваюсь с тем, что клиенты путают эти понятия, хотя здесь все очень просто.

Балкон – Помещение , выступающее за плоскость  фасада здания

Лоджия – помещение , утопленное в объеме здания, имеет боковые стены

Терраса – площадка, обычно открытая, которая может располагаться или на крыше разноэтажного дома  или примыкает к квартире на нижнем этаже здания.

Эркер – часть помещения,  выступающая из плоскости здания, является частью жилого помещения

Площадь и балкона, и террасы, и лоджии не входит в общую площадь квартиры для целей кадастрового учета (площадь указанная в ЕГРН) . Площадь эркера входит в площадь квартиры

Что такое земельный участок с подрядом – это участок, покупая который вы приобретаете и обязательство построить на этом участке дом с определенными подрядчиками или застройщиками, т.е. у вас не будет возможности построиться самим или привести «группу мастеровитых ребят». Такие участки располагаются в коттеджных поселках, обычно имеющих статус ДНП/ДНТ.

 Преимуществ у  такого пути освоения земли  множество и самое главное – это надежность , безопасность ( подрядчики дают гарантию на построенный дом до 5 лет ) и сохранение своих нервов , времени , душевных и физических сил.  Самый очевидный минус – это материальная сторона вопроса, за комфорт надо платить.   Но можно пойти путем отважных людей и купить участок без обязательств если, конечно, вы разбираетесь в вопросах строительства фундамента, дома, можете самостоятельно оценить качество грунта , располагаете временем , полны энтузиазма  и не сомневаетесь в крепости ваших нервов, а может быть  предметом ваших мечтаний является не коттедж со всеми удобствами, а просто маленький домик с удобствами во дворе и возможностью переночевать и скрыться от дождя.   Принимайте взвешенные решения исходя из того, что для вас важнее и насколько серьезный объект вы хотите получить на выходе!