Советы для тех, кто покупает квартиру, полученную продавцом по договору дарения.
Такая сделка требует особой внимательности, поскольку дарение иногда пытаются использовать, чтобы скрыть проблемное жильё. Напоминаю, что с января 2025 года изменились условия дарения, а именно договор дарения недвижимости между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Без нотариального удостоверения, такой договор дарения считается ничтожным. Это хорошо, поскольку одновременно это и защита для покупателя, но и новый повод для беспокойства и проверки документов.
Вот перечень необходимых моментов, которые нужно проверить, чтобы не остаться без квартиры и без денег:
1. Если продавец показывает договор дарения, оформленный после 13 января 2025 года без нотариального заверения - сразу нет, это ничтожная сделка.
2. Всегда внимательно смотреть на дату заключения договора дарения. Чем больше прошло времени с момента подписания договора дарения и с момента государственной регистрации, тем ниже риск оспаривания.
3. Необходимо выяснить, была ли квартира единственным жильём дарителя. Если это единственное жильё - это очень большой риск для покупателя, сделку можно оспорить. В этом случае кредиторы и наследники особенно внимательно смотрят за такой недвижимостью.
4. Нужно проверить дарителя на банкротство. Кредиторы могут оспорить дарение, если оно уменьшило их шансы на возврат долга. Сроки оспаривания такой сделки до 3 лет с момента самой сделки.
5. Необходимо уделить особое внимание возрасту и состоянию здоровья дарителя в момент подписания договора, ведь человек может быть пожилым или не вполне способным понимать значение своих действий и руководить ими, тогда сделку могут признать недействительной. Нотариус обязан проверить дееспособность, но это не даёт никакой гарантии даже если есть медицинские документы о психическом состоянии дарителя. Сделку всё равно возможно оспорить.
6. И конечно стоит проверить была ли это совместная собственность супругов, и давал ли супруг согласие на дарение недвижимости. Согласие супруга должно быть обязательно нотариально оформлено.
7. Также стоит проверить не была ли эта сделка притворной, например, если за дарением скрывалась купля-продажа (деньги были переданы, но сделка оформлена как дарение). Признаками такой притворной сделки может быть отсутствие родственных или близких родственных связей между дарителем или одаряемым, очень незначительный срок между договором дарения и последующей продажи недвижимости, или цена ниже рыночной объекта недвижимости.
При покупке такой недвижимости одна пропущенная деталь может обернуться для покупателя неприятными моментами: судом или потерей денег.
Приобретая недвижимость, особенно с историей, всегда нужно обращаться за помощью к профессионалам.
