Советы специалиста

С 01 марта 2026 года в России вводятся электронные (цифровые) паспорта для жилых индивидуальных домов и многоквартирных домов. Индивидуальная информация о каждом доме как жилом так и многоквартирном (МКД) будет храниться в информационной системе ГИС ЖКХ. Создание электронных паспортов рассчитано на 6 (шесть) лет. В электронном паспорте МКД будут содержаться сведения не только о самом здании, но и входящих в его состав жилых и не жилых помещений, а так же машино-местах. Для новых домов (ИЖС и МКД) застройщик размещает в системе ГИС ЖКХ электронный паспорт после ввода объекта в эксплуатацию, для старых домов данные заполняют ТСЖ, ЖКХ, Управляющие компании и органы власти. Основой для заполнения электронных паспортов является технический паспорт, поэтому технический паспорт никто не отменял, он является важным документом для сбора данных.

Для регистрации перехода права в Росреестре технический паспорт не требуется, но при сделках с недвижимостью его может запросить банк при оформлении ипотеки ,страховая компания ,а так же покупатель, чтобы подтвердить параметры объекта и отсутствия перепланировок .

КАК ПОЛУЧИТЬ АРХИВНУЮ КОПИЮ ТЕХПАСПОРТА:  В Санкт-Петербурге техдокументацию ведет ГБУ «ГУИОН» по районам: Центральное подразделение, Южное подразделение, Северное подразделение .Каждое подразделение обслуживает группу районов.

Если в квартире была перепланировка, архивная копия может быть не актуальной, тогда потребуется выезд инженера для замеров и новый техпаспорт. Это удлиняет срок и повышает стоимость.

СОВЕТ СПЕЦИАЛИСТА.

1. Уточните для какой цели нужен техпаспорт: для банка- если не было перепланировки подойдет архивная версия ,если с перепланировкой нужна актуальная версия с выездом инженера для замеров. Для Покупателя для ознакомления подойдет архивная версия.

2. Проверьте сразу наличие в архиве ГБУ ГУИОН техпаспорта. Позвоните в клиентский центр до подачи заявления и уточните есть ли в базе техпаспорт. Если есть, копию сделают быстро (3-5 дней),если нет закладывайте более 10 дней для оформления нового.

3. Соберите документы для подачи заявления; -правоустанавливающий документ -выписку из ЕГРН -паспорт собственника

4. Подать заявление для получения техпаспорта можно и через МФЦ, срок исполнения услуги увеличивается.

5. При получении обязательно проверьте актуальность данных. 6.Сейчас чаще выдают Электронный документ вместо бумажного техпаспорта. Такой документ заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью уполномоченного лица или организации. УКЭП подпись придает файлу юридическую силу.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой - это серьезный риск, который может привести к финансовым потерям и юридическим проблемам. Важно понимать, что ответственность за любые несогласованные изменения несет текущий собственник, даже если он купил квартиру уже в таком виде.

Что такое незаконная перепланировка

Незаконная перепланировка - это произведенные ремонтные работы, в результате которых изменяются границы, площади или внутренняя планировка помещений, проведенные без обязательного согласования с уполномоченными органами.

Изменения, не требующие согласования:

·       Текущий косметический ремонт;

·  Замена окон и дверей с сохранением их расположения или размера;

·    Замена труб и других коммуникаций без переноса их на другое место;

·       Замена сантехники с сохранением ее расположения в квартире.

Обязательно нужно получать разрешение на следующие виды работ:

· Изменение границ помещений: снос стен или установка дополнительных, даже если стены в квартире не несущие;

  Замена оборудования (замещение газовой плиты на электрическую и др.);

· Установка антресолей, занимающих больше 40% площади помещения;

·  Увеличение жилой площади за счет нежилой (присоединение кладовки к комнате);

·        Остекление балконов или лоджий.

Перепланировки, которые делать нельзя, и которые будет невозможно узаконить:

·        Объединение лоджии с комнатой;

·        Перенос «мокрых точек» в другое место;

·        Снос несущих стен;

· Объединение газифицированных помещений с жилыми комнатами;

·        Демонтаж вентиляционных коробов;

·        Создание теплого пола за счет подключения его к центральному отоплению.

Риски покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой

Если без согласования были выполнены работы, которые допустимы, их можно позже узаконить. Запрещенные изменения создадут собственнику множество проблем:

·        Юридическая ответственность. Согласно 29 ст. Жилищного кодекса РФ, новый владелец обязан либо узаконить все изменения, либо вернуть помещение в первоначальное состояние за свой счет. Игнорирование этого требования грозит судебным предписанием о принудительном восстановлении исходной планировки;

·        Штрафы. За самовольную перепланировку предусмотрен административный штраф по ст. 7.21 КоАП РФ: для граждан от 2000 до 2500 рублей. Однако основные расходы связаны не со штрафом, а с необходимостью легализации изменений или их устранения;

·        Сложности с ипотекой и рефинансированием. Банки крайне неохотно кредитуют покупку квартир с неузаконенной перепланировкой. Если вы покупаете такую квартиру в ипотеку, банк почти наверняка откажет в выдаче кредита. При попытке рефинансирования действующей ипотеки на новых условиях также потребуется предоставить документы с актуальной планировкой. Без них банк отклонит заявку. Кроме того, банк имеет право потребовать досрочного погашения кредита, если квартира находится у него в залоге, так как незаконная перепланировка формально считается ухудшением залога и нарушением кредитного договора;

·        Проблемы при продаже. Если в будущем будет нужно продать квартиру, сделать это будет намного сложнее. Большинство покупателей требуют скидку для покрытия будущих расходов на согласование или ремонт. Кроме того, найти покупателя с наличными средствами непросто, так как ипотечные покупатели отсекаются сразу из-за отказа банков;

·        Риски страхования. Страховая компания может отказать в выплате возмещения при наступлении страхового случая (например, пожара или залива), если причиной ущерба стала незаконная перепланировка. Это трактуется как сообщение недостоверных сведений об объекте страхования и совершение действий, способствовавших ущербу;

·        Угроза безопасности здания. Некоторые виды работ, такие как снос несущих стен, перенос санузлов над жилыми комнатами соседей снизу, вмешательство в вентиляцию, могут нарушить конструктивную целостность дома и безопасность проживания. Такие нарушения невозможно узаконить, и их придется устранять в обязательном порядке.

Как узаконить перепланировку в квартире

Нередко собственники квартир путают понятия «Согласовать» и «Узаконить». Согласование необходимо получить до начала работ. Так можно быть уверенным, что все будет сделано на законных основаниях, и проблем в будущем не возникнет. Узаконить перепланировку придется уже по факту внесения всех изменений в квартиру. Если ранее была получена вся необходимая документация, то процедура будет несложной и не займет много времени. Если же работы были проведены без предварительного согласования, то получить необходимые акты и документы будет сложнее.

Чтобы согласовать существующие изменения в квартире, необходимо:

·        Заказать проект и необходимую документацию;

·        Подать заявку через портал Госуслуги или в МФЦ;

·        Оплатить штраф за незаконную перепланировку;

· Обеспечить доступ в квартиру представителям жилищной инспекции;

·     Получить заключение и акт о переустройстве или перепланировке квартиры;

·        Подать документы в Росреестр для внесения изменений.

Чтобы узаконить перепланировку вам необходимо:

· Подготовить проект и получить техническое заключение о безопасности работ;

·        Собрать пакет необходимых документов (правоустанавливающие документы, согласие всех собственников, справки из управляющей компании и т.д.);

·        подать документы в жилищную инспекцию или МФЦ.

Процедура занимает от 3 до 6 месяцев. В случае отказа или если квартира находится в доме с особым статусом, узаконить перепланировку можно через суд, где потребуется доказать безопасность изменений.

Вывод

Если перепланировка сделана без предварительного оформления документов, выполненные работы потом можно будет узаконить. Но при этом придется оплатить штраф. Кроме того, если ремонт затронул инженерные сети и было проведено их переустройство, то придется снимать финишную отделку, на восстановление которой потребуются дополнительные средства. Отдельные виды перепланировки требуют согласования с другими собственниками жилья в доме, а они могут его не дать. Также изменения в помещениях может не согласовать комиссия. Наконец, отдельные виды работ могут представлять опасность для конструкций дома. Во всех случаях помещениям придется возвращать исходный вид.

Поэтому лучше не покупать квартиры с неузаконенными изменениями. А в собственной недвижимости перепланировку следует начинать с составления и согласования проекта и получения всех необходимых документов.