Советы специалиста

Работая в недвижимости уже много лет, я всё чаще убеждаюсь: рынок не стоит на месте ни одного дня.

Меняются законы, ипотечные программы, налоговые правила, финансовые возможности покупателей. Появляются новые форматы недвижимости, новые инструменты инвестирования и новые запросы клиентов.

То, что было актуально несколько лет назад, сегодня уже может не работать.

Особенно заметно это в сфере инвестиционной недвижимости.

Ещё недавно многие рассматривали инвестиции достаточно просто: купить объект и дождаться роста цены. Сегодня такого подхода уже недостаточно.

Современный инвестор смотрит гораздо глубже. Его интересует не только стоимость объекта, но и его будущая доходность, ликвидность, расходы на содержание, качество управления и реальный спрос со стороны арендаторов.

Например, привлекательная на первый взгляд локация не всегда гарантирует высокий доход. Гораздо важнее понимать, кто будет пользоваться объектом, насколько востребован этот район для аренды, какие факторы будут обеспечивать стабильный поток арендаторов не только летом, но и в течение всего года.

Поэтому профессионалу рынка недвижимости сегодня недостаточно просто знать характеристики объекта. Необходимо разбираться в экономике проекта, анализировать цифры, оценивать риски и понимать перспективы развития конкретной локации.

Именно поэтому я продолжаю регулярно изучать рынок, посещать профильные мероприятия, анализировать новые проекты и обмениваться опытом с коллегами.

Моя задача - не просто подобрать клиенту недвижимость, а помочь принять взвешенное решение, основанное на фактах, аналитике и понимании текущей ситуации на рынке.

Недвижимость остаётся одним из самых надёжных инструментов сохранения и приумножения капитала. Но успешные инвестиции начинаются не с покупки объекта, а с грамотного анализа и профессионального сопровождения.

И чем быстрее меняется рынок, тем важнее для специалиста оставаться в курсе этих изменений.

https://itaka.spb.ru/staff/agent/13765

https://itaka.spb.ru/offices/office/000000017

Банк считает максимум по вашим доходам. Но иногда одобряют меньше, чем вы хотели. Что делать? 

 1. Увеличьте срок кредита
Чем длиннее срок, тем ниже платёж. Банк видит: нагрузка меньше — можно дать больше и увеличивает сумму одобрения.
Пенсионерам на заметку: если к концу выплат вы достигнете возраста почёта, лучше воспользоваться другими способами.

2. Покажите дополнительные доходы.
Сдаёте квартиру, фрилансите? Подтвердите документально — банк учтёт это. Сумма ваших доходов увеличится, и сумма одобрения тоже.

 3. Закройте старые кредиты и кредитки.
Даже неиспользуемая карта — минус к вашей платёжеспособности. Закрыли? Платежеспособность повысилась и сумма одобрения тоже.

4. Выйдите из поручителей по чужим кредитам.
Если вы являетесь поручителем по чужим кредитам, то банк считает это вашим долгом. А это снижает вашу платежеспособность.

5. Добавьте созаёмщика.
Можно добавить до двух человек, не обязательно родственников. Сложили доходы — получили больше денег на одобрение.

А вот если вам одобрили бОльшую сумму, чем вам нужно, то лучше взять столько, сколько надо.  Не перебирайте.

Важно! Все шаги по расчетам нужно делать с умом и лучше заранее, ведь неоднократное обращение в банки за расчетом по ипотеке могут негативно отразиться на вашей кредитной истории...

Греция-2026: тихий рост, громкие проекты и одно прощальное окно для инвесторов

Что происходит с самым внезапно перспективным рынком Европы — и почему он перестаёт быть дешёвым.

Если вы в последний раз заглядывали на греческий рынок недвижимости году эдак в 2017-м — когда греческая квартира с видом стоила как подержанный немецкий универсал, — пора освежить картинку. С тех пор индекс цен на жильё в стране вырос на 86%. Это значит, что та самая квартира за €60 000 теперь продаётся за €112 000, а её соседка в Глифаде — за €450 000. И главное: рынок не остыл.

В третьем квартале 2025 года Bank of Greece зафиксировал рост цен +7,7% год к году. После инфляции — почти 5% реального удорожания. Звучит скучно после двузначного бума 2022–2023 годов? Не торопитесь. Скучный рост — это и есть зрелый рынок. А зрелый рынок куда интереснее для тех, кто планирует владеть домом дольше, чем длится политический цикл.

Где сейчас горячо, а где уже жарко

Греция давно перестала быть одним большим базаром с одинаковыми ценами. Сегодня это как минимум четыре разных рынка.

          Афины — особенно Афинская Ривьера — это история про премиум. От Глифады до Вульягмени цены легко перешагнули отметку €6 000–8 000 за квадратный метр, а в новостройках лимит вообще ушёл в стратосферу.  

           Салоники — главная скрытая звезда сезона. По данным греческой статистики, в третьем квартале 2025 цены здесь прибавили +9,4% за год — это быстрее столицы. И при этом средняя цена квадратного метра всё ещё держится около €2 600, что делает Салоники, пожалуй, лучшим балансом «цена/потенциал» в стране. Город получил второй международный диплом «культурного хаба», у него реальный университет с молодой образованной аудиторией, и есть редкая для Греции вещь — функционирующее метро, открытое в конце 2024-го.

Острова — Крит, Родос, Парос, Кикладская мини-вселенная — растут на туризме, который в 2024-м поставил абсолютный рекорд: 40,7 миллионов прибытий. Крит — пожалуй, самый недооценённый: средняя цена около €2 100 за метр, длинный сезон, развитая медицинская инфраструктура. В Ханье уже формируется русско-немецко-британское сообщество удалёнщиков, которые «случайно» приехали на месяц и остались на пять лет.

Миконос и Санторини — отдельная вселенная, где трофейные виллы стоят €8–15 миллионов и продаются за неделю. Но это, скорее, аукционный рынок для коллекционеров, чем инвестиция в привычном смысле.

           Если у греческого рынка есть один проект, ради которого стоит смотреть на карту Афин внимательнее, — это Ellinikon. Бывший международный аэропорт Афин, закрытый в 2001 году и почти 20 лет простоявший как живой памятник греческому кризису, теперь превращается в самый крупный городской девелопмент в Европе. Lamda Development вкладывает €8 миллиардов, по площади — 6,2 миллиона квадратных метров — это примерно три раза по Монако.

Внутри проекта — два знаковых жилых комплекса. «Little Athens» — компактный квартал в средиземноморском духе, средняя цена которого подросла за год с €7 600 до €8 500 за квадрат. И Riviera Tower — 200-метровая высотка от Foster + Partners с ценником, который заставит покраснеть лондонских риелторов: €14 000 за метр, что сравнимо с трофеями в Манхэттене. Первые жильцы заедут к Пасхе 2027 года. И — внимание — 84% юнитов уже забронированы.

Зачем это знать тем, кто не собирается покупать пентхаус за €5 миллионов? Потому что Ellinikon потащит за собой всё южное побережье - Глифада, Воула, Вульягмени, Алимос. Покупка квартиры в Алимосе за €300 000 сегодня — это, по сути, ставка на то, что через пять лет рядом будет работать казино, торговый центр Mall of the World и яхтенная марина на 800 мест. Именно на таких ставках сделали репутацию инвесторы Майами 2010-х и Дубая 2015-х.

https://itaka.spb.ru/posts/post/4430

https://itaka.spb.ru/offices/office/110000322

Кипр-2026: как остров проиграл войну за дешевизну и выиграл войну за качество

Когда-то сюда ехали за лёгкими деньгами. Теперь сюда едут за жизнью. И это, пожалуй, лучшее, что с островом могло случиться.

У Кипра есть запах, по которому его узнаёшь с закрытыми глазами ещё в дверях самолёта. Тёплый камень, сухие травы, соль, дым от уличного гриля и что-то цветочное поверх всего этого. Воздух, в котором как будто растворено обещание, что здесь с тобой ничего плохого не случится. Этот запах не изменился за двадцать лет. Изменилось почти всё остальное.

Был другой Кипр. Многие его ещё помнят. Остров, который продавал себя коротко и цинично: тёплое море, низкие налоги, не задающие вопросов банки и паспорт Евросоюза, если у вас найдётся пара миллионов.

Тот Кипр умер. И, честно говоря, не жаль.

Перемены пришли не сразу и не мягко. Банки, ещё вчера готовые открыть счёт кому угодно, вдруг начали задавать вопросы.

Для многих это выглядело как катастрофа. Остров теряет своё главное конкурентное преимущество!

А произошло ровно обратное. Потеряв дешёвую лёгкость, Кипр был вынужден научиться чему-то другому. Чему-то более трудному и куда более ценному. Он начал становиться нормальной страной.

Что приходит, когда уходит дешевизна

Есть такой парадокс: места, которые продают себя дёшево, обычно дёшево и стоят — во всех смыслах. А настоящая ценность приходит тогда, когда место перестаёт извиняться за свою цену и начинает за неё отвечать.

Квартира с видом на море теперь стоит как квартира с видом на море в приличной европейской стране, а не как сувенир.

Сегодня на острове работает медицина, которой можно доверять, — настоящая, европейского уровня, доступная каждому, кто здесь живёт. Работают школы, дипломы которых признают по всему миру, и стоят они при этом втрое дешевле лондонских. Работает правовая система, в которой сделка — это сделка, а не приглашение к приключениям. И работает то, чего не купишь ни за какие деньги, — ощущение безопасности, настолько глубокое, что дети снова гоняют на велосипедах до темноты, а родители за них не тревожатся.

Остров, в который приехала молодость

Туда, где раньше доживали свой век британские пенсионеры и хранились чужие капиталы, вдруг хлынула совсем другая публика — молодые, быстрые, говорящие на пяти языках люди, которые делают что-то непонятное в компьютерах и зарабатывают так, что могут жить где угодно на земле. И они выбрали этот остров.

Они выбрали его за солнце, конечно. За море, до которого десять минут от офиса. Но ещё — за то, что здесь можно жить полной жизнью, не выучив ни слова по-гречески, потому что весь остров говорит по-английски так естественно, будто это второй родной. За кофейни, которые открываются на месте старых лавок.

Эти люди изменили ритм острова. Прежний Кипр засыпал к октябрю и просыпался к маю. Новый Кипр живёт круглый год. У него появилась энергия, которой раньше не было, — не туристическая, наносная, уезжающая вместе с чартерами, а своя, постоянная, идущая изнутри.

И там, где есть такая энергия, всегда есть будущее.

Перед тем, как исчезнут границы

Долгие годы у Кипра была странная половинчатость. Он был в Европе — и как будто не совсем. Член Союза, но за невидимой чертой.

Эта черта вот-вот исчезнет. Остров завершает последний этап интеграции, и совсем скоро его жители смогут перемещаться по всей Европе так же свободно, как из комнаты в комнату. Это не просто бюрократическая формальность. Это символический момент — день, когда Кипр станет полноценной частью большого европейского дома.

Те, кто понимает, как устроены такие переходы, знают: моменты прямо перед большими изменениями — самые интересные. Потенциал уже очевиден, а толпа ещё не пришла. Это короткое окно. Такие окна всегда короткие.

Раньше Кипр был местом, куда приезжали что-то спрятать. Теперь это место, куда приезжают что-то построить. Семью. Дом. Спокойную старость или энергичную середину жизни. Будущее для детей, которые будут расти у тёплого моря, в безопасности, с двумя-тремя языками и европейским паспортом в кармане.

Качество привлекает тех, кто приезжает остаться. И именно эти люди — те, кто остаётся, — делают любое место по-настоящему ценным.

Вместо постскриптума

Прилетите. Лучше не летом, когда всё плавится от жары, а весной или поздней осенью, когда на острове особенно хорошо — тепло, тихо, светло. Снимите машину, поезжайте вдоль побережья без особого плана. Остановитесь в деревенской таверне в горах, где готовят так, как готовили сто лет назад. Искупайтесь в море, которое держит тепло до самого ноября. Посидите вечером на набережной, где местные и приезжие, старики и стартаперы, греки и весь остальной мир уживаются так естественно, будто иначе и быть не может.

И где-то на третий день вы поймёте простую вещь, которую не объяснить таблицами. Этот остров больше не продаёт мечту о лёгких деньгах. Он предлагает кое-что получше — спокойную, светлую, надёжную жизнь у тёплого моря, в настоящей Европе.

Рынок новостроек — после затяжного падения продаж с января по март, апрель и май 2026 года показывают небольшое оживление. Цены держатся и даже продолжают понемногу расти, но по факту снижение цен происходит за счет акций и скидок. И если поначалу застройщики про скидки шептали на ушко агентам, чтобы те предлагали клиентам индивидуальные условия, то теперь щедрые акции появились в открытой рекламе. Новых стартов продаж в этом году будет очень мало.

Рынок вторички — живой. Всё ликвидное по адекватной цене продаётся и покупается в считанные дни. Средний срок продажи 10–14 дней у квартир без сложных изысков (включая дни подготовки объекта к рекламе, проведение показов и бумажную волокиту на сделке). В отдельных случаях квартиры "улетают" и за неделю.

Причина: жесткий дефицит ликвидного предложения. Сейчас в рекламе, если отфильтровать спам в виде студий-долей, коммуналок, апартов и торгов — всего около 14 тыс. объектов по всему городу. Для сравнения: в начале прошлого года предложение было на уровне 20 тыс. лотов, а в 2024 году — около 28 тысяч. То есть сейчас на вторичке классический "рынок продавца": собственники могут перебирать покупателями и торговаться вверх. А вот "купить квартиру" (со стороны покупателя) сейчас крайне сложно, подбор может занять 2-3 месяца, если много "хотелок".

Рынок аренды — тут дела не очень. Туристический сезон должен был уже быть, а его как будто бы нет.  Но не только туристы, конечно. Это докатилось эхо ипотечного бума и "инвестиционные" квартиры, они достроились, мебелировались и вышли на рынок. А в этом году обещают: то ли ещё будет. В долгосрочной аренде тоже не всё прекрасно: бабушкины ремонты стоят месяцами, а хорошие современные ремонты сдаются не так дорого, как хотелось бы, но сдаются.

https://itaka.spb.ru/staff/agent/15712

https://itaka.spb.ru/offices/office/000000019

Евродвушка — это современный формат квартиры с европейской планировкой, где есть одна изолированная комната и большая кухня-гостиная. Соответственно, евротрешка — это квартира с двумя изолированными комнатами и кухней-гостиной. Кухня-гостиная представляет собой объединённое пространство, совмещающее функции кухни и гостиной. Хотя это большая и многофункциональная зона, она не считается отдельной комнатой в классическом понимании, поскольку не изолирована. Поэтому евродвушка юридически числится как однокомнатная квартира, а евротрешка — как двухкомнатная.

https://itaka.spb.ru/staff/agent/12058

https://itaka.spb.ru/offices/office/000000003