Советы специалиста

Что такое квартира мы все хорошо себе представляем. Но поскольку нам нужно разобраться с точки зрения закона, то даем выдержку из Жилищного кодекса РФ. Квартира это «…структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд».

А вот понятие апартаментов в этом документе до сих пор не прописали. Хотя на слуху оно давно.Совершенно неожиданно натыкаемся на понятие в приказе Mинкyльтypы. Если не верите нам, то проверьте документ за номером №1215. Он посвящен туризму. Coглacнo eмy, юpидичecкий cтaтyc апартаментов — этo нoмep для paзмeщeния плoщaдью oт 40 квaдpaтныx мeтpoв из двyx и бoлee кoмнaт c кyxoнным yгoлкoм. Дoкyмeнт cтaвит aпapтaмeнты в oдин pяд co cтyдиями, люкcaми, джyниop cюитaми, cюитaми — все эти названия вы можете встретить при бронировании отеля.

Cxoжee oпpeдeлeниe ecть в пocтaнoвлeнии Гoccтaндapтa PФ №82. Оно касается гостиниц. Coглacнo eмy, aпapтaмeнты — нoмep в cpeдcтвe paзмeщeния из нecкoлькиx кoмнaт c кyxoнным oбopyдoвaниeм.

Далее идем к гостам. В бумаге за номером P 51185–2008, которая также посвящена туризму, указано, что aпapтaмeнт — нoмep из нecкoлькиx кoмнaт co cпaльным мecтoм и кyxoнным oбopyдoвaниeм.

Из прочитанного делаем выводы. Апартаменты:

• омещение, предназначенное для проживания людей;
• ecть caнтexничecкий узeл, кухня;
• oднa или нecкoлькo кoмнaт.

Вроде бы все напоминает квартиру, да и выглядят они как обычный многоэтажный дом. Но есть важный юридический нюанс. По документам апартаменты числятся нежилым помещением. Но это вовсе не означает, что там нельзя поставить мебель, купить технику и жить в свое удовольствие. Обо всех минусах этого нюанса вы можете узнать, написав нам или позвонив.

Бани, сараи и другие постройки: ФНС определилась с налогом. Но лучше заранее проверить ЕГРН

ФНС России письмом от 03.08.2026 № СД-36-21/6646@ довела позицию Минфина о налогообложении объектов на участках ИЖС, которые не являются жилыми домами или гаражами.

Минфин прямо указал: хозяйственные постройки могут быть зарегистрированы в ЕГРН как с конкретным наименованием — например, «баня», — так и вообще без наименования. то не меняет их существа: такие объекты могут рассматриваться для целей налога на имущество как хозяйственные строения и сооружения.

Разъяснения полезные. Но на практике я бы не рассчитывала на то, что каждый раз не нужно доказывать налоговой, что зарегистрированная в ЕГРН «баня» — это хозяйственная постройка.

Во многих старых объектах слова «баня», «сарай», «теплица» и т. п. попали в ЕГРН из старых технических планов именно как наименование здания. Такие сведения имеет смысл заранее проверить и при необходимости актуализировать.

Что можно сделать?

Заказать у кадастрового инженера новый технический план на изменение сведений об уже существующем объекте. Действующие требования прямо предусматривают подготовку техплана при изменении отдельной характеристики объекта. 

При этом для строения вспомогательного использования в техплане предусмотрена специальная характеристика: указываются слова «объект вспомогательного использования» и конкретный вид его использования.

Основание для такой квалификации есть. Постановление Правительства РФ от 04.05.2023 № 703 прямо относит к строениям и сооружениям вспомогательного использования расположенные на участках ИЖС сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и другие хозяйственные постройки, если они соответствуют установленным критериям.

А дальше появляется еще одна возможность. Если сведения о виде разрешенного использования объекта уже есть в ЕГРН либо вносятся одновременно, старое наименование здания можно вообще исключить из ЕГРН по заявлению собственника — это прямо предусмотрено ч. 19 ст. 70 Закона № 218-ФЗ.

То есть вместо старой конструкции:

назначение — нежилое;

наименование — «баня»

можно привести сведения об объекте в соответствие с действующей системой кадастровых характеристик и зафиксировать его как объект вспомогательного использования, а старое наименование исключить.

Важный нюанс: просто заменить наименование «баня» на «хозяйственная постройка» на основании одного лишь постановления № 703 нельзя считать гарантированным вариантом. Для внесения или изменения именно наименования здания ч. 18 ст. 70 Закона № 218-ФЗ устанавливает специальные основания.

Поэтому как вариант: актуализировать характеристики объекта через технический план и при наличии оснований убрать из ЕГРН старое наименование.

А уже после этого налоговая будет получать сведения ЕГРН, из которых статус объекта следует гораздо понятнее — без необходимости ежегодно объяснять, почему «баня» для целей главы 32 НК РФ является хозяйственной постройкой.

https://itaka.spb.ru/staff/agent/12606

https://itaka.spb.ru/offices/office/000000013