Единый диспетчерский центр

Звонок по России бесплатный

Регион:

Агентство недвижимости Петербург / Сотрудники / Волнухина Галина Юрьевна / советы специалиста

Способы коммуникации:

+7 (812) 740-70-40

9957

QR-код этой страницы:

QR-код
сотрудника:

9957 Чтобы воспользоваться всеми способами коммуникаций добавьте специалиста себе в контакты Чтобы воспользоваться всеми способами коммуникаций добавьте специалиста себе в контакты

Волнухина Галина Юрьевна - советы специалиста

Волнухина Галина Юрьевна

Когда стоит отказаться от покупки квартиры: 6 главных «красных флагов» сделки

Не каждая проблема в квартире может быть причиной отказа от сделки. Но есть ситуации, когда "дожать" сделку не равно "одержать победу". Иной раз это такое желание может обойтись дороже, чем потеря по понравившейся квартиры.

Ниже не будет формата "10 юридических рисков". Здесь про моменты, когда покупателю стоит сказать: "Нет, спасибо. Я лучше пойду".

Собрала немного историй из практики, когда действительно стоит уходить от сделки.

1. Продавец слишком торопит и не даёт возможности проверить документы, сопровождая это фразами "Давайте выходить на задаток сегодня, завтра уже может быть поздно", "У меня покупатель, готовый внести деньги прямо сейчас", "Документы покажу потом". Когда меня как специалиста торопят там, где я имею право разобраться, - это уже повод нахмурить брови и остановиться.

2. История квартиры вызывает больше вопросов, чем ответов: по выписке больно много перепродаж с коротким сроком владения, наследство, дарение, судебные споры, довольно сложная цепочка собственников. Нет ничего страшного в каждом из этих пунктов, но если после проверки будет ощущение, что показали только "удобные" кусочки всей истории, то это повод задуматься и не делать вид, что ничего не происходит.

3. Слова собственника расходятся с реальностью: утверждению о том, что квартиры свободна, противоречат форма 9 и архивная справка; утверждению о том, что не было перепланировок, явно противоречит планировка из официальных документов; полной уверенности продавца об отсутствии долгов явно противоречит увиденное в квитанциях на оплату жку.

4. Аргументация "так делают все": предложение указать в договоре иную сумму продажи; просьба часть средства передать наличными и многое другое. Фраза "так все делают" ещё ни разу не превращала сомнительную схему в безопасную.

5. Давление на эмоции: продавец давит на покупателя фразами "Я же вижу, что вы уже влюблены в эту квартиру", "Такой квартиры точно больше не найдёте", "Что вы так долго принимаете решение? Если сегодня не внесёте деньги - квартира уйдёт".

6. Сюрпризы на каждом шагу: продавец меняет стоимость, согласованную схему расчёта; выясняются маленькие неожиданные детали.

Помните про цену осторожности! Мысль "Мне здесь что-то не нравится. Я сначала разберусь" - это не паранойя, это и есть нормальная цена осторожности.

Доверяйте покупку специалисту, который с холодным сердцем подходит к решению подобных задач.

https://itaka.spb.ru/staff/agent/9957

https://itaka.spb.ru/offices/office/000000020

Волнухина Галина Юрьевна

Как продать квартиру с арендаторами: юридические тонкости и риски продавца

Представьте себе самую простую ситуацию: будущий продавец квартиры получает доход с аренды, но в какой-от момент жизни принимает решение продать эту квартиру.

Вот с момента принятия такого решения возникают трудности, связанные с юридическими моментами, так и страдает сам эмоциональный фон.

Что с юридическими вопросами:

- если в договоре аренды не прописаны особые условия доступа в квартиру собственника или его представителя, то показы квартиры придётся обязательно согласовывать с арендатором, ведь самовольный приход без какого-либо предупреждения - это уже нарушение закона

- сам по себе договор аренды расторгнуть без чётких оснований не получится, ведь основанием для расторжения должны быть просрочки по оплате аренды/коммунальных услуг; в лучшем случае, но для этого должны быть идеальные человеческие отношения, расторгнуть по согласованию сторон

- скрывать наличие договора аренды крайне некорректно: будущий покупатель не всегда рассматривает объект покупки в качестве инвестиции, в большинстве случаев он планирует проживать там сам

Теперь самое сложное, с чем не всегда хотят считаться продавцы, ведь он могут на время лишиться части дохода, - это эмоциональный фон. Сообщая арендатору о возможной скорой продаже недвижимости, первая его реакция будет очень понятна, ведь бросаться на поиски нового жилья готов не каждый. И вот тут многое зависит от человека:

- риелтор вынужден сильно заранее договариваться с жильцами о просмотре квартиры, понимая, что у всех могут быть свои планы, и тут крайне сложно угодить и арендатору, и потенциальным покупателям

- арендатор может создавать помехи при показе объекта: "ляпнуть" лишнего про дом, про соседей, а это первое, что вызывает интерес у покупателей на показе

- важным при показе являются порядок и чистота квартиры, и если сам собственник с этой задачей чаще справляется хорошо, то арендатор может намеренно захламлять квартиру

- даже если сделка состоялась, сроки освобождения квартиры были оговорены заранее, никто не отменяет человеческий фактор (читай, вредность), когда арендатор сошлётся на сложности переезда в новую арендованную квартиру, тем самым затягивая сроки освобождения

Мой совет: помните пословицу "Скупой платит дважды"? К сожалению, чаще случается так, что погоня за двумя зайцами оборачивается потерей миллионов, то есть в нашем случае потерей покупателей.

И лучше по-хорошему заранее расстаться с арендатором, пусть даже лишив себя платежей за два-три месяца, чем лишиться реального покупателя и выгоды на несколько миллионов. Ведь арендатор рано или поздно съедет и забудет о Вас, а покупатель, которого напугали выдуманными историями о соседях и духах, уже давно выбрал другой объект.

https://itaka.spb.ru/staff/agent/9957

https://itaka.spb.ru/offices/office/000000020

Волнухина Галина Юрьевна

Есть ли ипотека без первого взноса? Ответ - однозначно да!

Ипотека без первого взноса. Каждый ищет подвох в этой фразе. Но по сути просто не все разобрались в этом вопросе. И вот не накопив средств на первый взнос, уже попрощались с мечтой о новой квартире.

Обрадую, что решение имеется!

В этом комплексе, где возможна ипотека без первого взноса, можно будет проживать уже к концу 2026 года.

Работает эта программа очень просто:

- выбираете квартиру

- получаете одобрение ипотеки

- застройщик перечисляет за Вас размер первого взноса

- вы становитесь заёмщиком и платите ипотеку

Комплекс во Всеволожском районе, до ж/д станции пешком 15 минут.

Полная чистовая отделка, двор без машин.

Волнухина Галина Юрьевна

Траншевая ипотека на новостройки: что это такое, условия и плюсы для заемщика

Выход из ситуации, когда отложить на платежи по ипотеке не успели, либо просто пока не готовы платить сразу много, либо квартира на вторичке продаётся, но как-то не быстро, ЕСТЬ. Мало кто говорит и предлагает воспользоваться траншевой ипотекой, а он есть, и вполне себе хороший инструмент.

В чем её суть: банк перечисляет сумму кредита застройщику несколькими суммами (траншами). Сначала это небольшие суммы от общего размера кредита, что позволит заёмщику вносить совершенно небольшие платежи по графику ежемесячно.

Максимальное количество таких траншей - 4.

Что необходимо для получения такой ипотеки: первый взнос от 20%.

Первый транш чаще составляет 30% от суммы кредита, поэтому сумма платежа будет очень приятная.

Последний транш банк перечисляет сразу после ввода дома в эксплуатацию (это может быть через год, через два года или через 3, в зависимости от выбранного комплекса).

Важно помнить, что последний транш является самым крупным, соответственно, и платежи после его перечисления значительно вырастут.

В чем плюсы траншевой ипотеки: можно совмещать с арендой жилья, копить на будущий ремонт или копить на досрочное погашение. Проценты начисляются поэтапно, поэтому переплата по такому кредиту будет ниже.

Есть, конечно, и минусы такого вида кредитования.

Обращайтесь ко мне - и я подробно расскажу о них, а также подберу варианты, которые подходят именно Вам.

https://itaka.spb.ru/staff/agent/9957

https://itaka.spb.ru/offices/office/000000020

https://itakaspb-new.ru

Волнухина Галина Юрьевна

Зачем нужен нотариус при покупке квартиры: функции, риски и что он не проверяет

Счастье, когда в сделке задействован нотариус. Так спаться будет спокойнее и продавцу, и покупателю. Но важно помнить, что нотариус отлично справляется со своей главной ролью - минимизировать риски, но исключить их полностью он не может.

Самый большой страх каждой из стороны сделки - эти признание сделки недействительной. Но тут нужно копнуть ещё глубже - признание её недействительной по основаниям, возникшим задолго до приобретения объекта, о которых покупатель мог и не знать вовсе.

Задачи нотариуса лежат на поверхности, но и всесильным его назвать тоже нельзя. Задачи нотариуса в день сделки:

- удостоверяет личности сторон - здесь всё очевидно

- подтверждает дееспособность - тут всё спорно, особенно после массовых историй про "бабушек-скамеров"

- анализирует базовые данные из ЕГРН на момент сделки, но скрытые проблемы из прошлого объекта никто не отменял

- со слов продавца убеждается в отсутствии у него долгов, претензий со стороны исполнительных органов, но наличие реальной процедуры банкротства и реальных исполнительных листов остаётся за бортом

- размещает, как вариант, средства на нотариальном депозите, но это дорого, а если стороны частично расходились наличными, то здесь никаких подтверждений со стороны нотариуса нет... а был мальчик, как говорится

- фиксирует в устной форме готовность и добровольное согласие сторон на сделку, но до конца не может быть уверен в том, является ли желание одной из сторон добровольным

Есть ряд сделок, в которых участие нотариуса является обязательным.

Поэтому если у вас нет точной уверенности, но спать хочется спокойно, добро пожаловать в агентство. Наши опыт и знания наверняка помогут расставить всё по местам.

https://itaka.spb.ru/staff/agent/9957

https://itaka.spb.ru/offices/office/000000020

Волнухина Галина Юрьевна

Квартира в СПб или в Ленобласти за КАД: где выгодно купить жилье в 2026 году

В наше время стереотипного мышления, когда жильё за КАДом считается второсортным, подбор недвижимости становится крайне трудным процессом.

Включим объективность и разберёмся в выгоде.

Цель покупки

Если целью покупки является инвестирование (перепродажа, аренда), конечно, выгоднее для будущего дохода обратить внимание на комплексы в черте города, где есть близость метро, развит иной транспорт, более разнообразный досуг. Но в этом случае нужно быть готовым к достаточно высокому чеку, даже на нулевом этапе строительства.

Если целью является проживание, и внимание приковано к экологии, комплексному развитию территории, малоэтажной застройке (в ряде случаев), то комплексы за кольцом скорее оправдают эти ожидания. Цена тоже станет приятным сюрпризом, потому что стоимость квадратного метра может быть в 1,5-2 раза ниже. А за ту же стоимость, что и в городе однокомнатная квартира, здесь можно приобрести целую семейную трёхкомнатную.

Но выгода, на мой взгляд, не всегда выражается в стоимости метра.

Если в городе проще найти близлежащие школу, детский сад, то в областных комплексах либо придётся ждать строительства, либо возить детей в образовательные учреждения, а это расходы на тот же транспорт и трата бесценного ресурса - времени.

Так что же выбрать, чтобы почувствовать ту самую выгоду?

Чтобы получить ответ на этот вопрос, сначала нужно понять, для чего нужна недвижимость. Но самым важным остается определение своих финансовых возможностей.

Квартира в городе, бесспорно, откроет больше возможностей для учёбы, работы и досуга. Но та же ипотека выйдет дороже. Ипотека на квартиру в области будет дешевле, но возможные затраты на транспорт и время в пути будут выше.

Кстати, обратила внимание на тенденцию застройщиков в области: они предлагают более лояльные варианты рассрочек, что порой может быть даже интереснее ипотеки.

https://itaka.spb.ru/staff/agent/9957

https://itaka.spb.ru/offices/office/000000020

https://itakaspb-new.ru

Волнухина Галина Юрьевна

Купить квартиру в ЖК «Экоквартал Гармония»: новостройки в 15 минутах от Стрельны

Спрос на загородное малоэтажное строительство в последнее время вырос. Причин здесь может быть несколько: более низкая стоимость квадратного метра, а также тяга к более экологичным локациям, к тишине.

На днях посетила объект в Ломоносовском районе, в 15 минут езды от Стрельны.

Название говорит само за себя - Экоквартал Гармония.

проект небольшой - всего 4 корпуса
девятиэтажные дома
частично закрытая территория
полная отделка
есть уже готовые для передачи квартиры

Месторасположение вполне понятное: до станции Стрельна на автобусе дорога займёт 10 минут, а там до Балтийского вокзала домчит электричка. Порой, это даже быстрее, чем на автомобиле до проспекта Ветеранов.

На территории будет построена начальная школа на 200 учеников.

В строящемся корпусе можно отказаться от отделки и тем самым получить скидку. Действуют семейная и IT ипотека.

С нами у вас есть возможность получить дополнительную скидку на любую квартиру при любой форме оплаты.

https://itaka.spb.ru/staff/agent/9957

https://itaka.spb.ru/offices/office/000000020

Волнухина Галина Юрьевна

Как правильно подготовить квартиру к фотосессии для продажи или аренды

Всякий раз перед запуском объекта в работу (не имеет значения, продажа это будет, или сдача в аренду), первым делом мы проводим беседу с собственником о том, что объект необходимо подготовить к съемке.

Наверное, личное дело каждого в каком виде транслировать объект массам, но моё чёткое убеждение, что "картинка" на рекламных площадках - это важная часть упаковки объявления.

Потенциальные покупатели зачастую делятся на 2 лагеря: на визуалов, кто внимательно пролистает фото, не обращая особого внимания на текст, и на тех, кто как раз пристально читает описание объявления.

Сегодня про привлечение внимания как раз первых.

Совсем обезличивать квартиру ни в коем случае не стоит. Важно создать в квартире эффект присутствия, но максимально исключить ощущение "чужого быта".

Поэтому первым делом избавляемся от захламлённости и слишком личных вещей.

Для фото и показов в целом важна хорошая освещённость помещений. Поэтому меняем тусклые лампочки на более яркие.

ВАЖНО: съёмка должна проводиться в светлое время суток, так как важно естественное освещение!

Санузел освобождаем от полотенец, баночек с кремами, тазов и всего, что будет обращать на себя внимание.

На кухне минимум посуды и максимум свободного пространства.

В прихожей не должно стоять несколько пар уличной обуви, не должно быть нагромождения домашних тапочек и заполненной до отказа вешалки.

Вспомните, как Вы заселяетесь в номер отеля: аккуратно застеленная кровать, журнальный столик, кресло и небольшая чайная станция. Это и есть лучший пример того, как должна выглядеть квартира перед съёмкой.

Ещё один совет - привлекать к съёмке профессионального интерьерного фотографа.

На фото примеры реальных квартир. Это именно то, как должен выглядеть объект в рекламе.

https://itaka.spb.ru/staff/agent/9957

https://itaka.spb.ru/offices/office/000000020

Волнухина Галина Юрьевна

Покупка квартиры с арестом приставов и долгами: риски, проверка и порядок сделки

С популяризацией ипотечных кредитов и частой безответственностью продавцов на рынке появляется достаточное количество "проблемных" квартир.

Первый признак такого объекта - более низкая стоимость по сравнению с аналогами. Но это не должно отпугивать. Просто нужно грамотно подойти к решению вопроса.

Если Вам попадается квартира, скажем, с "полным букетом болезней" - арест пристава, запрет на регистрационные действия, долги по ипотеке или коммунальным платежам, - самым первым шагом станет сбор полного перечня всех проблем.

В этом поможет расширенная выписка ЕГРН.

Следующий шаг - проверка продавца в базе ФССП.

Далее - судебные дела.

В случае если по квартире ещё не начинали конкурсное производство, но уже близки к этому, то нужно поторапливаться и быть на постоянной связи с приставами.

Грамотно составленный договор купли-продажи упростит задачу полного снятия всех обременений.

Впереди будет ждать, скорее всего, приостановка регистрации этого договора, пока все ограничения пристава не будет сняты. Но это схема сделки "от обратного" отлично работает с "проблемными" объектами.

Такая сделка, как правило, длится достаточно долго, но квартиры обычно дешевле на 20-30, а то и 40% своих безпроблемных аналогов.

https://itaka.spb.ru/staff/agent/9957

https://itaka.spb.ru/offices/office/000000020

Волнухина Галина Юрьевна

Рассрочка или ипотека на новостройку: что выгоднее и в чем главные риски

Первый вопрос при принятии решения о покупке квартиры в новостройке - "где деньги брать?".

Основной способ, который приходит в голову каждому, - ипотека. Но есть ещё один механизм, о котором не все знают. Рассрочка. Механизм вполне рабочий, но он походит не каждому покупателю. И рисков, и нюансов у него немало. Разберёмся?

Анализ большого количества сделок помог разобраться в этом вопросе.

При рассрочке от застройщика в цепи не участвует банк. Вы вносите первый взнос (размер его часто составляем 20-50%), а остаток разбивается на равные платежи в соответствии с графиком.

Кажется, что основное и самое приятное отличие от ипотеки, - это отсутствие процентов, и квартира не попадает под залог банка. Всегда есть "НО".

При рассрочке Вы сильно ограничены по срокам её выплаты, когда застройщик предлагает срок полной оплаты:

- строго до ввода дома в эксплуатацию

- строго до момента выдачи ключей

- в крайне редких случаях в течение 3-5 лет после ввода дома в эксплуатацию

Короткий срок предполагает высокие платежи. Но у меня всегда есть для Вас калькулятор рассрочки по всем объектам.

Однозначный и главный плюс ипотеки - это возможность рефинансирования, в то время, как рассрочка никак не зависит от ситуации в банковском секторе.

При ипотеке в сложной ситуации может выручить страхование жизни, здоровья и трудоспособности заёмщика. В конце концов, существуют ещё и кредитные каникулы.

Если у Вас хороший заработок, но официальная заработная плата невысокая, то рассрочка может стать отличным вариантом.

При наличии хорошей справки 2НДФЛ, хорошей кредитной истории, банк с радостью предложит Вам стать его клиентом.

Рынок новостроек города и области предлагает большой выбор условий.

Обращайтесь за подбором вариантов, которые будут подходить именно Вам.

https://itaka.spb.ru/staff/agent/9957

https://itaka.spb.ru/offices/office/000000020

https://itakaspb-new.ru