Брагина Лада Александровна - советы специалиста

-"Раскардаш" -смотри мою предыдущую статью, - закончился

-Структура рынка коммерции следующая : 

1. Продажа :- Инвесторам интересны все помещения , здания, земельные участки , но с дисконтом в 25-30% от цены начала 2022 года. Продавцов на рынке много, они это понимают и готовы к такой скидке. Кризис-время покупать коммерцию! Почему много продавцов?- изменение жизненных панов относительно 2022-2025 годов, перевод активов в другие модели сбережения.

2. Аренда: 

2.1 Выход на рынок большого количества свободных помещений . Около +10% относительно конца 2025 года. Рекламная цена на 10-15% выше цены итогового договора Аренды. 

2.2 Много достойных, интересных помещений в хороших локациях. И их забирают! Забирают довольно быстро. И это не всегда привычные нам сетевики. Часто -это малый бизнес , который использует кризис для улучшения своего местоположения и качества помещения.

2.3 Большой выбор помещений в кризис-это окно возможностей для арендаторов.

Вывод для меня очень интересный-толчок развитию  коммерции дан мощный, произошел он только что , не более месяца, копилась кинетическая энергия рынка около года. Бизнес надеется  и верит в  победу!
https://itaka.spb.ru

Сегодня ситуацию на этом рынке можно охарактеризовать словами датского профессора из прекрасного фильма "Осенний марафон"- ".....у нас случился  маленький раскардаш...."  Спад экономики прямо влияет на арендаторов коммерческих помещений, при котором, уменьшение спроса и соответственно выручки на 5-10%  любого бизнеса, критично для его существования. Следовательно работать становится не выгодно , а за этим следует увеличение свободный арендных площадей, далее уменьшение налоговых отчислений и так по цепочке.... 

Свежий пример:

Мощная компания "Теремок", устойчивая на протяжении 15-ти лет, закрывает три своих  точки в топовых локациях Петербурга и пересматривает условия аренды по  еще восьми объектам. Большинство точек работает с 2010-х годов ,когда трафик и спрос были выше, экономическая ситуация иной. Сейчас выручка снизилась, поднимать значительно  цены на продукцию невозможно ( это блины все-таки: мука+вода), а ставки аренды остаются высокими и собственники помещений их еще и индексируют , повышают ежегодно. Критическим уровнем для данного бизнеса считается доля аренды в 10% от выручки. При ее повышении (этой доли) экономика заведения ломается. Сохранять не рентабельные точки становится не выгодно. При этом на рынок выпадут сразу энное количество помещений с высокой ставкой аренды.  Найдутся ли на них желающие сейчас - вопрос .... 

Похоже ли данное положение дел на период ковидных ограничений -нет, ситуация сложнее и серьезнее , с моей точки зрения..

Про раскардаш в продажах коммерции ,  что называется, продолжение следует...

Свою карьеру начинала с должности координатора отдела Коммерческой недвижимости, сейчас являюсь Заместителем директора департамента коммерческой недвижимости АН "Итака". 

В АН "Итака" замечательно всё: коллектив, организация труда, постоянные обучения! 

Приглашаем Вас пройти обучение в нашей компании!

Вопрос не простой.

Качество современных помещений от застройщика очень высокое:

-свободные планировки

-собственная вентшахта

-возможность приобретения нужного количества киловатт электроэнергии

-застройщики возводят крупные жилые массивы в белее чем 300-х локациях в городе -выбор есть...

Но , есть нюанс- вопрос цены. Стоимость квадратного метра бьет рекорды. Покупая помещение по цене выше 350 тысяч за метр квадратный на этапе стройки, понятно , что до ввода в эксплуатацию дома пройдет год/полтора, ключи покупателям КН выдают в последнюю очередь ( это еще полгода), сдать помещение  в бетоне ( если нет возможности сделать самим ремонт) -займет  около 6-12 месяцев... И главное , сдать его надо минимум за 2300-2500 рублей метр кв.в месяц. Задача трудная во всех смыслах. Поэтому покупать коммерческий новострой желательно под конкретного арендатора, желательно с подписанным договорам о намерениях. Или готовится к длительному сроку окупаемости вложений, около 15-16 лет. Эта инвестиция предполагает под собой скорее сбережение , чем приумножение средств.  Вывод напрашивается очевидный : покупать коммерческие помещения в строящихся домах можно и нужно, но выбрать грамотную стратегию, просчитать экономику и  воспользоваться консультацией специалиста.

Помещение имеет отдельный вход с улицы, выполнен качественный ремонт. 

-нужны денежные средства (здоровье, отъезд, раздел бизнеса и т.д.)

-иная инвестиция (укрупненный ГАБ, ценные бумаги, валюта и т.д.)

Еще год-два назад справится с задачей поиска интересного ГАБ было проще. Сейчас приходится отходить от критериев "идеальной мечты" коммерческого помещения  с высокой доходностью.  Чем приходится поступиться: 

-увеличенный срок окупаемости с 10 лет до 14-15

-несогласованные перепланировки

- цокольный , подвальный или второй этажи....

Как итог - завышенные цены на коммерческие помещения в жилых домах и космические на КН в новостройках. 

Про КН НС и помещения в торговых центрах напишу далее

Возможные цели:

-  покупка с целью дальнейшей  быстрой  перепродажи 

- покупка с целью долгосрочной инвестиции

- покупка для ведения собственного бизнеса

Все эти цели предполагают абсолютно разные подходы к выбору КН .

-локация

-цена

-конструктив/планировка

-ресурсообеспеченность 

И эти параметры которые всегда учитываются  при поиске КН-будут разными. Сложно ?  Конечно! Бизнесы все разные с многообразием требований к помещениям. Франшизы устанавливают свои строгие критерии для места их использования. Купить со спекулятивной целью-значит задача стоит в поиске КН по цене ниже рынка (срочность, банкротство например). Инвестирование -здесь необходим понятный прогноз окупаемости конкретного объекта.  Но зато как это интересно!)

Звоните и пишите. Работаю со всеми видами недвижимости

.https://itaka.spb.ru/kommerceskaya-nedvizimost-prodaza-pokupka/object/7-26826 

Наши специалисты будут рады оказать помощь в подборе и продаже/сдачи коммерческих помещений, а так же сопроводят сделку любой сложности.

АН "Итака" - это индивидуальный подход и качественное представление Ваших интересов !