Единый диспетчерский центр

Звонок по России бесплатный

Регион:

Агентство недвижимости Петербург / Сотрудники / Брагина Лада Александровна / советы специалиста

Способы коммуникации:

+7 (921) 952-12-28

8662

QR-код этой страницы:

QR-код
сотрудника:

8662 Чтобы воспользоваться всеми способами коммуникаций добавьте специалиста себе в контакты Чтобы воспользоваться всеми способами коммуникаций добавьте специалиста себе в контакты

Брагина Лада Александровна - советы специалиста

Заместитель директора департамента коммерческой недвижимости АН Итака

2905 0 0

Брагина Лада Александровна

Приглашаем на обучение!

В АН "Итака" работаю с марта 2009 года, а это целых 14 лет!!!

Свою карьеру начинала с должности координатора отдела Коммерческой недвижимости, сейчас являюсь Заместителем директора департамента коммерческой недвижимости АН "Итака".

В АН "Итака" замечательно всё: коллектив, организация труда, постоянные обучения!

Приглашаем Вас пройти обучение в нашей компании!

читать запись полностью

2821 1 1

Брагина Лада Александровна

Как заработать на коммерческой недвижимости?

Покупать ли новострой?

Вопрос не простой.

Качество современных помещений от застройщика очень высокое:

-свободные планировки

-собственная вентшахта

-возможность приобретения нужного количества киловатт электроэнергии

-застройщики возводят крупные жилые массивы в белее чем 300-х локациях в городе -выбор есть...

Но , есть нюанс- вопрос цены. Стоимость квадратного метра бьет рекорды. Покупая помещение по цене выше 350 тысяч за метр квадратный на этапе стройки, понятно , что до ввода в эксплуатацию дома пройдет год/полтора, ключи покупателям КН выдают в последнюю очередь ( это еще полгода), сдать помещение в бетоне ( если нет возможности сделать самим ремонт) -займет около 6-12 месяцев... И главное , сдать его надо минимум за 2300-2500 рублей метр кв.в месяц. Задача трудная во всех смыслах. Поэтому покупать коммерческий новострой желательно под конкретного арендатора, желательно с подписанным договорам о намерениях. Или готовится к длительному сроку окупаемости вложений, около 15-16 лет. Эта инвестиция предполагает под собой скорее сбережение , чем приумножение средств. Вывод напрашивается очевидный : покупать коммерческие помещения в строящихся домах можно и нужно, но выбрать грамотную стратегию, просчитать экономику и воспользоваться консультацией специалиста.

https://itaka.spb.ru/kommerceskaya-nedvizimost-prodaza-pokupka/object/7-26826

читать запись полностью

2771 2 2

Брагина Лада Александровна

Продажа коммерческой недвижимости в Гатчине.

Предлагается к продаже встроенное помещение на первом этаже жилого дома. Столица Ленинградской области, центр города!

Подробнее об объекте.

Помещение имеет отдельный вход с улицы, выполнен качественный ремонт.

Наш офис.

читать запись полностью

2713 3 3

Брагина Лада Александровна

Как заработать на коммерческой недвижимости

Большинство начинающих инвесторов уверены в том, что покупка помещение на 1-х этажах жилых домов, так называемый стрит-ритейл, является наиболее выгодной . Все конечно ищут помещение с арендатором или готовый арендный бизнес ГАБ. Но именно такого продукта на рынке КН сейчас найти крайне сложно. Как в поговорке-такая корова (хорошее, приносящее стабильный доход помещение) нужна самому ( в данном случае продавцу) . И если это все таки происходит , первый вопрос -почему продаете? Вариантов всего два

-нужны денежные средства (здоровье, отъезд, раздел бизнеса и т.д.)

-иная инвестиция (укрупненный ГАБ, ценные бумаги, валюта и т.д.)

Еще год-два назад справится с задачей поиска интересного ГАБ было проще. Сейчас приходится отходить от критериев "идеальной мечты" коммерческого помещения с высокой доходностью. Чем приходится поступиться:

-увеличенный срок окупаемости с 10 лет до 14-15

-несогласованные перепланировки

- цокольный , подвальный или второй этажи....

Как итог - завышенные цены на коммерческие помещения в жилых домах и космические на КН в новостройках.

Про КН НС и помещения в торговых центрах напишу далее

https://itaka.spb.ru/kommerceskaya-nedvizimost-prodaza-pokupka/object/7-26826

https://itaka.spb.ru/offices/office/110000322

https://itaka.spb.ru/kommerceskaya-nedvizimost-prodaza-pokupka

читать запись полностью

2671 4 4

Брагина Лада Александровна

Как выбрать и купить коммерческое помещение

Трудно ли купить коммерческое помещение? В самой процедуре приобретения КН сложностей по сравнению с квартирой , меньше. Нет маткапитала, нет прописанных сидельцев в местах не столь отдаленных, нет опеки несовершеннолетних и т.д. Продажа от собственника физлица покупателю физлицу -процедура понятная и документально не сложная. Сложность заключается в выборе необходимого помещения для нужд покупателя. Главная задача состоит в точности определения цели покупки:

Возможные цели:

- покупка с целью дальнейшей быстрой перепродажи

- покупка с целью долгосрочной инвестиции

- покупка для ведения собственного бизнеса

Все эти цели предполагают абсолютно разные подходы к выбору КН .

-локация

-цена

-конструктив/планировка

-ресурсообеспеченность

И эти параметры которые всегда учитываются при поиске КН-будут разными. Сложно ? Конечно! Бизнесы все разные с многообразием требований к помещениям. Франшизы устанавливают свои строгие критерии для места их использования. Купить со спекулятивной целью-значит задача стоит в поиске КН по цене ниже рынка (срочность, банкротство например). Инвестирование -здесь необходим понятный прогноз окупаемости конкретного объекта. Но зато как это интересно!)

https://itaka.spb.ru/kommerceskaya-nedvizimost-prodaza-pokupka/object/7-26826

https://itaka.spb.ru/sample/kupit-obekt-nedvizimosti-v-sankt-peterburge-ili-leningradskoi-oblasti/5621

https://itaka.spb.ru/kommerceskaya-nedvizimost-prodaza-pokupka/object/7-24981

https://itaka.spb.ru/offices/office/110000322

читать запись полностью

2668 5 5

Брагина Лада Александровна

Продажа коммерческой недвижимости- инвестиции

Инвестиционная привлекательность коммерческой недвижимости , несмотря на трудности нашего времени , остается очень высокой. Но несколько переформатировалась Традиционный стрит-ритейл сегмент уступил место складским и производственным помещениям, который сейчас особенно востребованы в связи с изменениями в логистике товаров в нашей стране.

Звоните и пишите. Работаю со всеми видами недвижимости

.https://itaka.spb.ru/kommerceskaya-nedvizimost-prodaza-pokupka/object/7-26826

https://itaka.spb.ru/kommerceskaya-nedvizimost-prodaza-pokupka/object/7-26879

https://itaka.spb.ru/offices/office/110000322

читать запись полностью

2594 6 6

Брагина Лада Александровна

Агентство коммерческой недвижимости

Наши специалисты будут рады оказать помощь в подборе и продаже/сдачи коммерческих помещений, а так же сопроводят сделку любой сложности.

АН "Итака" - это индивидуальный подход и качественное представление Ваших интересов !

Наш офис.

читать запись полностью

2574 7 7

Брагина Лада Александровна

Агентство коммерческой недвижимости

Отдел коммерческой недвижимости АН Итака находится по адресу - ул. Уточкина, д. 1, корп. 1 в пешей доступности от ст. метро Комендантский проспект.

Наши специалисты помогут купить/продать любую коммерческую недвижимость!

Наш офис.

читать запись полностью

2520 8 8

Брагина Лада Александровна

Продажа коммерческой недвижимости -ценообразование

Итак , продолжим.

Остался не раскрытым Затратный метод оценки коммерческой недвижимости.

Этот метод основан на расчетах того, а что же может быть построено или перестроено на данном месте, земельном участке с находящемся на нем здании или без него.

Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что никто из рационально мыслящих людей не заплатит за данный объект больше той суммы, которую он может затратить на покупку другого объекта с одинаковой доходностью.

Использование затратного подхода в чистом виде в целом основывается на той предпосылке, что в качестве стоимости могут быть приняты затраты на его создание и реализацию. Определяемая таким образом стоимость может не совпадать с рыночной стоимостью, так как затраты — не единственный фактор стоимости, на которую также влияют качество, конкурентность и доходность.

Согласно этому методу будущая Стоимость объекта недвижимости будет состоять из стоимости земельного участка +затраты на постройку или реконструкцию имеющегося объекта и минус накопленный износ объекта.

В недвижимости этот метод применяется чаще всего для оценки Имущественных комплексов , Зданий под реконструкцию и т.д.

https://itaka.spb.ru/

https://itaka.spb.ru/staff/agent/8662

https://itaka.spb.ru/kommerceskaya-nedvizimost-prodaza-pokupka/object/7-26879

читать запись полностью

2460 9 9

Брагина Лада Александровна

Продажа коммерческой недвижимости -ценообразование ( продолжение)

Определить цену коммерческого помещения достаточно не простая задача.

Существует несколько методов оценки КН

-аналоговый

-доходный

-затратный

и комбинации этих методов

Доходный метод оценки

Критерий эффективности объекта должен основываться на параметрах его доходности

Доходный метод оценки используется преимущественно для определения стоимости КН. то есть той недвижимости, единственной целью которой является получение прибыли. Его основные принципы:

1. Принцип ожидания -стоимость КН определяется стоимостью будущих доходов ( от сдачи в аренду данного объекта, например)

2. Принцип замещения - стоимость КН устанавливается на уровне величины вложения в аналогичное по уровню дохода помещение.

Сама сущность Доходного метода состоит в оценке сегодняшней стоимости будущих выгод , которые принесут эксплуатация, аренда и возможная продажа данного коммерческого объекта, т.е. капитализация дохода.

Рыночная стоимость определяется в два этапа
1. прогноз будущих доходов ( например от сдачи в аренду помещения0

2. капитализация будущих доходов в настоящую стоимость

Горизонт планирования 10-14 лет

Внешние факторы конечно тоже очень сильно влияют на рыночную стоимость КН.

Обращайтесь пожалуйста, постараюсь ответить на вопросы в которых компетентна.

https://itaka.spb.ru/kommerceskaya-nedvizimost-prodaza-pokupka/object/7-26936

https://itaka.spb.ru/vtorichnaya-nedvizhimost

читать запись полностью