Жукова Светлана Олеговна - советы специалиста

онлайн

Все статьи в своём блоге я пишу исключительно по поступившим запросам клиентов.

Так как у нас агентство полного цикла, от предложения и спроса до официальной оценки объекта.

На базе агентства есть все необходимые отделы, что бы клиент мог получить полный спектр услуг, в том числе ипотечный, который одобряет ипотеку для наших клиентов в банках.

Возвращаемся к самой теме статьи, как же правильно подготовиться к подаче заявки на ипотеку, чтобы получить 100% одобрение.

- Самое главное это необходимо оценить свои финансовые возможности;

- Вспомнить про неоплаченные кредиты и финансовые обязательства;

- Заказать выписку из БКИ (Бюро Кредитных ИсториЙ) с Госуслуг, данная выписка показывает все Ваши:

- финансовые обязательства;

- кредитный рейтинг;

- наличие или отсутствие просрочки по текущим платежам;

- ДЕЙСТВУЮЩИЕ КРЕДИТНЫЕ КАРТЫ !!! Здесь очень хочу акцентировать ваше внимание. При наличии у вас кредитной карты, а возможно и не одной, даже если она не активирована физически, те. вы не пользуетесь данным кредитом. Вы должны знать, что банки, при расчёте ипотеки для вас, такие кредиты рассчитывают, как вашу финансовую нагрузку!!! Что значительно уменьшает ваши шансы на одобрение ипотеки и зачастую приводит к отказу клиенту в ипотеке.

Что необходимо сделать для того, чтобы получить 100% одобрение ипотеки в банке?

Обратиться к проверенному риэлтору, потому что мы всегда работаем в тандеме с ипотечными брокерами. И Вы можете быть уверены в том, что результат будет 100%.

Звоните, пишите, приходите в офис на консультацию.  

Сегодня  у меня был консультационный день в офисе, поступил вот такой интересный  вопрос:

 Как правильно оформить договор купли продажи в недвижимости, если один из сособственников, у которого есть преимущественное право выкупа, умер?

Долевая собственность очень распространена в Санкт- Петербурге, у нас  в городе порядка  58 000 не расселённых коммунальных квартир. Так же в общей  долевой  собственности  есть загородные дома, где владеют домом несколько собственников.

Вот в какой ситуации оказался покупатель: Нашёл загородный дом , разделённый на четыре части, каждая часть со своим отдельным входом, на первый взгляд всё хорошо. Запросив правоустанавливающие документы, выясняется, что данный дом находится в общей долевой собственности и самое неприятный факт, один из сособственников скончался год назад, а в наследство сын не вступил до сих пор, так как наследуется не только имущество , а и долги умершего. И самое интересно, что в ближайшее время вступать не собирается, так как у умершего были долги.  А покупатель ну очень хочет приобрести часть дома.

Напомню, что после смерти собственника его доля перейдет к наследникам. Это могут быть наследники по закону или по завещанию.

Что  же делать в таком случае продавцу такой доли недвижимости, что бы её продать?  

Уже на этом этапе, я рекомендую подключить профессионального риэлтора или самим начать «расследование» подкрепившись всеми необходимыми инструментами.

- Выяснить сколько наследников у умершего сособственника;

- Найти наследников, если они не проживают в данной недвижимости. Если хоть один наследник проживает в данной недвижимости, ведёт хозяйство, оплачивает коммунальные платежи, он автоматически вступил в наследство, но документально его ещё не оформил.

- Уточнить какая форма наследства по закону или по завещанию;

-Согласно  ст.250 Гражданского кодекса, отправить письменное уведомление о преимущественном праве выкупа доли  всем сособственникам такого объекта, в том числе умершему сособственнику и потенциальным  наследникам;

- Получив отказ от преимущественного права выкупа от сособственников можно выходить на сделку.

- Подготовить необходимый пакет документов для нотариальной сделки, обязательно приложив свидетельство о смерти умершего сособственника.

И даже соблюдя  все пункты из вышеперечисленного и собрав весь пакет документов, такая сделка всё равно попадает в определённую группу риска, пока не будет определен новый собственник  доли, где предыдущий собственник умер. Здесь нужно уже определиться покупателю, готов он такие риски брать на себя.

Моя рекомендация такому покупателю, найти новый объект, для приобретения обратившись к профессиональному риэлтору. 

Расскажу сегодня, когда оно точно понадобиться и как его  оформить?

Один из супругов продает свою недвижимость, ему обязательно понадобиться нотариально заверенное согласие второго супруга.

Согласие супруга на продажу недвижимости — это документ, который оформляют, когда собственность является для супругов совместной. Так бывает в двух случаях.

- Недвижимость купили в браке

Если муж и жена купили недвижимость в браке, она считается совместной собственностью (ст. 34 СК РФ). Исключением являются случаи, когда брачным договором установлено иное.

Один из супругов не может продать общую квартиру или дом, если второй супруг не согласен на сделку. Это правило действует, даже если в свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН значится только один собственник и если такой режим совместной собственности не был изменен в установленном законом порядке.

- Недвижимость отремонтировали на общие деньги

Это правило распространяется на случаи, когда квартира или дом принадлежит одному из супругов.

Произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость такой недвижимости, например, сделан капитальный ремонт или проведена реконструкция на средства из семейного бюджета, недвижимость может рассматриваться как совместная собственность супругов (ст. 37 СК РФ).

***Если супруги разведены, но имущество не поделили, оно  считается совместным — согласие придется получить обязательно.

Ошибочно  считать, что раз один из супругов продает квартиру, значит второй в курсе и автоматически согласен на сделку. Поэтому переход права собственности оформят, даже если согласие супруга не приложат к пакету документов. НО ТАКИЕ СДЕЛКИ ОПАСНЫ!!!

Согласие супруга на продажу квартиры не понадобиться, если недвижимость:

- Приобретена  до вступления в брак,

- Подарена одному супругу,

- Досталась одному супругу в наследство,

- Приобретена во время брака, но на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак, но это необходимо подкрепить юридическими и банковскими документами (тонкая грань нарушить СК РФ),

- Приватизирована одним из супругов,

- Принадлежит только одному супругу на основании брачного договора

В этих случаях недвижимость не считается совместной собственностью, поэтому согласие мужа или жены на продажу не нужно (ст. 36 СК РФ).

Как же правильно оформить согласие супруга?

Обязательная форм согласия супруга на продажу недвижимости – НОТАРИАЛЬНАЯ.

 В нем отмечают данные о браке, объекте недвижимости и супруге, дающем согласие на продажу.

Пакет документов необходимый для оформления:

- Паспорт супругов,

- Свидетельство о регистрации брака или о его расторжении, если супруги в разводе,

- Свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН,

Документы предоставляют нотариусу в оригинале. Сотрудники нотариальной конторы составляют документ о согласии супруга на продажу недвижимости. Супруг его подписывает, а нотариус заверяет.

Услуги нотариуса и оплата госпошлины в среднем обойдутся от 1500 до 2500 рублей. Сумма зависит от расценок конкретной нотариальной конторы.

Срок действия согласия супруга на продажу недвижимости не ограничен. Как правило, оно оформляется непосредственно перед совершением соответствующей сделки. Однако супруг вправе установить такой срок в согласии самостоятельно.

В чём же опасность сделки без предоставления согласия супруга?

Переход права собственности регистрируют и без нотариально заверенного согласия супруга. В этом случае в ЕГРН ставят отметку, что согласие не предоставили. Это опасная сделка , особенно для покупателя.

По закону супруг, которого не предупредили о продаже недвижимости, имеет право в течение года оспорить сделку (ст. 35 СК РФ) по мотивам отсутствия его согласия. Это возможно только в случаях, когда другая сторона сделки знала или заведомо должна была знать о несогласии супруга на ее проведение. В такой ситуации сделка может быть признана недействительной, и квартиру потребуется передать обратно в собственность прежних владельцев – супругов. Покупателю придется судиться с продавцом, чтобы вернуть деньги.

Чтобы в дальнейшем не потерять приобретаемую недвижимость, обязательно проверяйте перед покупкой все документы. Если ее купили или отремонтировали в браке, требуйте нотариально заверенное согласие супруга на продажу.

По такому важному вопросу лучше консультироваться с агентом, т.е. со мной. Я так же проверю весь пакет  документов на приобретаемый объект. И для Вашего спокойствия подготовлю вашу сделку и сопровожу её.

Обращаясь за помощью к профессионалам,  вы точно не окажитесь без недвижимости. 

При наличии у вас любой недвижимости, существуют инструменты защиты таковой. Один из самых надёжных, это внесение в Росреестр записи « Об актуальных персональных данных», например о вашем электронном адресе ( e-mail), которым вы пользуетесь. Когда от вашего имени, в Росреестр поступит заявление на регистрационно-учётные действия, система в автоматическом режиме, без участия человека, сформирует уведомление и направит его на ваш электронный адрес, который сейчас указан в ваших персональных данных. Соответственно, если вы неожиданно получили письмо из Росррестра, что от вашего имени подано заявление на регистрацию перехода права собственности, о котором вы не знали. Вам достаточно будет позвонить в Росреестр и телефонным звонком заблокировать такое регистрационное действие. Тем самым вы сможете остановить мошеннические действия в отношении вас и вашей недвижимости, сохранив свою недвижимость.

Каким способом можно внести или подтвердить свои актуальные данные, вы можете узнать у меня. Звоните, пишите, приходите, ко мне в офис на консультацию.

Сегодня на консультацию приходили три клиента с одним и тем же запросом:

- Что не так делаем, почему квартира не продаётся? ПОМОГИТЕ ПРОДАТЬ!

Для начала давайте разберёмся в таком тонком вопросе, как продажа квартиры самостоятельно от собственника.

У меня, как у риэлтора, один  вопрос к собственникам:

- Почему вы решили выйти на рынок недвижимости самостоятельно, не прибегая к услугам профессионала?

Ответ собственника зачастую завуалированный, но один и тот же:

- За услуги риэлтора надо платить!

 И вы совершенно правы, любой труд должен быть оплачен.

Так вот  возвращаемся к основной теме поста.

Изначально выходя на рынок недвижимости с предложением, собственник должен РЕАЛЬНО оценить свой объект, акцент сделан не случайно. 99% собственник, оценивая свою недвижимость в стоимость вкладывают больше, чем квадратные метры в бетоне: затраченные средства на ремонт и обстановку, пережитые положительные эмоции, особенно это касается родового « гнезда» и ещё много факторов. Делая аналитику по сайтам агрегаторам и насмотревшись на корявые фото и тексты объявлений, он делает вывод, что « ТАКАЯ БУРЁНКА НУЖНА САМОМУ» и если я её продам, то только за ДОРОГО или как минимум за счёт покупателя решу все свои проблемы. Спешу вас разочаровать, ТАК НЕ ПОЛУЧИТСЯ!

Что бы правильно выйти на рынок недвижимости необходимо подготовить не только объект, а так же правоустанавливающие и дополнительные документы по объекту. Что бы, когда пришёл к вам покупатель вы смогли в короткие сроки выйти на сделку. Если в документах полный беспорядок, а  зачастую это именно так. Необходимо сначала привести в порядок весь правовой аспект сделки.

Так вот сейчас расскажу, что делает риэлтор перед тем как взять в работу ваш объект недвижимости:

- Первичный анализ документов объекта недвижимости;

- Анализ документов собственника;

- Проверка по правовым базам собственника недвижимости;

- Юридический анализ итогов проверки, с последующей рекомендацией об устранении недочётов, ошибок и т.д.

- Анализ аналогичных объектов с сайтов агрегаторов, с последующим обзвоном агентов и собственников объекта, для того что бы выявить конкурентоспособность вашей квартиры;

- Анализ рынка проведённых сделок по реальной стоимости указанной в договоре купли продажи по своему агентству и банкам, доступ к данной информации есть только у профессионалов рынка недвижимости, это закрытая информация от обывателя;

- Согласование с собственником стоимости объекта недвижимости перед выходом в рекламу.

Далее для того, что бы повысить конкурентную способность объекта риэлтор делает:

- Профессиональную фото и видео съемку;

- Профессиональную отрисовку плана объекта недвижимости;

- Составляет продающий текст для выхода объявления в рекламу;

- Размещение свежего предложения, в первые 24 часа, только в профессиональных чатах, это позволяет выявить покупателя, который ищет свежее предложение именно в данной геолокации;

- Размещает объявление на площадках агрегаторах, профессиональных сайтах и чатах.

Это основная и невидимая, для собственника объекта, часть работы риэлтор, состоящая как минимум из 10 пунктов. При условии, что объект недвижимости и собственник юридически чисты.

Если, а зачастую так и бывает, выявлены юридические проблемы объекта недвижимости или собственника, тогда работы у риэлтора по данному объекту увеличивается, до полной ликвидации проблем.

Ознакомившись со всеми подготовительными этапами, вы сможете сделать для себя вывод на сколько профессионально и с «холодным сердцем» необходимо отнестись к продаже своей недвижимости без риэлтора.

*** И ещё, уважаемые собственники, если вы вышли на рынок недвижимости самостоятельно, будьте готовы к тому, что первые дней 10, вас будут атаковать звонками все агентства и риэлторы  города))) предлагая свои услуги. Таковы риале нашего рынка недвижимости.

Если ваша недвижимость не продаётся, у вас нет времени на всю вышеперечисленную работу и вы не стрессоустойчивы, приглашаю вас к сотрудничеству. Я сэкономлю вам не только время, а и нервы. Звоните, пишите, приходите на консультацию.

С 1 февраля 2025 года размер материнского капитала увеличится.

Его проиндексируют на 7,3%.

676 398,58 рублей- выплата на первого ребенка, если он был рожден или усыновлен не раньше 1 января.

676 398,58 рублей- получат на второго ребенка, если ребенок родился до 2020 года.

893 835,55 рублей- выплата на второго или последующих детей, рожденных или усыновленных начиная с 1 января 2020 года, если до этого не получали сертификат.

Родители, которые уже оформили маткапитал на первого ребенка, при рождении второго получат доплату — 217 436,97 рублей. Если семья уже частично израсходовала маткапитал, остаток также проиндексируется на 7,3%.

Сертификат материнского капитала разрешено использовать для уплаты первоначального взноса на новостройку, погашения долга по ипотеке, а так же на улучшения жилищных условий без использования кредита.

Программа маткапитала действует в России до конца 2026 года.

Также Минтруд России по поручению Президента РФ разработал законопроект, согласно которому программа может быть продлена до конца 2030 года.

Один из обязательных документов, которые требует риэлтор от продавца недвижимости, это выписка из БКИ.

Давайте вместе разберёмся, что такое выписка из БКИ и для чего она нужна при продаже недвижимости.

Выписка БКИ - это досье, в котором хранится история кредитных отношений с финансовыми организациями. Информация о том, сколько у вас было кредитов, и как вы по ним платили.

Досье на заёмщика заводится в момент его первого кредита. При рассмотрении заявки на кредит банки анализируют кредитную историю потенциального заёмщика и созаёмщиков.

Кредитный отчет будет содержать несколько разделов:

- Детальный отчёт. Вся кредитная история в одном документе.

- Индивидуальный рейтинг кредитной истории. Оценка от 1 до 999, которая показывает уровень качества вашей кредитной истории.

- Кредитные обязательства. Все кредиты и кредитные карты — действующие и закрытые.

- Заявки на кредит. Информация и текущий статус по заявлениям.

- Кто запрашивал историю. Банки и компании, которые интересовались вашей кредитной историей.

- Договоры обеспечения. Документы, гарантирующие банку, что заёмщик выплатил кредит.

Кредитный рейтинг показывает, насколько хороша или плоха ваша кредитная история.

По каждому кредиту вы увидите детальную историю платежей с указанием допущенных просрочек. Также в отчете будет видно, кто и когда проверял вашу кредитную историю. Например, банки делают запросы при рассмотрении заявления на кредит, чтобы сообщить свое

Плохая кредитная история — главная причина отказа в кредите

Нарушения условий кредитного договора — просрочка платежа, уклонение от платежей или судебные разбирательства по кредитным договорам — приводят к испорченной кредитной истории и могут стать для банка причиной отказа в кредите.

Как исправить кредитную историю?

Исправить кредитную историю нельзя, но можно попробовать ее улучшить.

Так для чего же необходима выписка БКИ?

Проанализировав всю кредитную историю продавца недвижимости, можно сделать вывод, будет в ближайшее время подавать на банкротство продавец или нет. Если БКИ продавца плохая, значит, предстоящая сделка уже входит в зону риска.

Можно покупать недвижимость у продавца с такой БКИ?

Можно, но очень осторожно, я не рекомендую делать это без профессионального риэлтора, только риэлтор сможет минимизировать риски по такой сделке. И сделает всё, что бы избежать в дальнейшем признание такой сделки ничтожной.

Напоминаю, что сделки с недвижимостью самые рискованные сделки.

Обращайтесь только к проверенному риэлтору, который действуют в интересах своего клиента. И сможет минимизировать ваши риски.