Жукова Светлана Олеговна - советы специалиста

онлайн

За последние 5 лет консульская доверенность плотно вошла на рынок недвижимости.  Она стала неотъемлемой частью сделки при продаже или приобретении недвижимости иностранным гражданином

Давайте разберёмся, что такое консульская доверенность, кому и для чего она нужна.

Консульская доверенность — это документ, в соответствии с которым гражданин получает право представлять перед третьими лицами интересы доверителя.

Зачем нужна консульская доверенность:

Обращаясь к консулу, можно избежать дополнительных расходов на перевод и легализацию документа, поскольку доверенность будет оформлена на русском языке и готова к использованию в России. Обладая силой нотариального акта, документ, оформленный российским консулом, гарантирует сторонам большую юридическую безопасность. Такая доверенность попадает в реестр доверенностей Федеральной нотариальной палаты РФ, её действие можно проверить.

Чтобы оформить консульскую доверенность, нужно сначала записаться в консульство, затем самостоятельно подготовить текст доверенности и прийти на приём. Некоторые консульства требуют предварительно разместить  доверенность на своём портале, потом нужно будет принести на приём распечатанную бумагу и электронную версию на носителе.

Список необходимых документов,  для получения доверенности, устанавливается конкретным консульским учреждением РФ.

В чём преимущество консульской доверенности:

- Вам не надо тратить средства и время на двойной перевод  данного документа

- Нет необходимости делать апостиль такого документа, она сразу введена в реестр

Пожалуйста, будьте внимательны при оформлении данного документа, учитывая все нюансы предстоящей сделки с недвижимостью, а их достаточно много.

Какая доверенность и при каких сделках с недвижимостью необходима конкретно Вам , вы можете узнать на консультации у меня .

1. Размер: Размер квартиры должен быть достаточным для комфортного проживания семьи. Обычно рекомендуется площадь от 70-80 кв. метров, но она может варьироваться в зависимости от количества членов семьи и их индивидуальных потребностей.

2. Расположение: Выбирайте квартиру в районе с развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью и близостью к школам, детским садам, поликлиникам и другим социальным объектам.

3. Планировка: Желательно, чтобы квартира имела удобную планировку с раздельными комнатами для каждого члена семьи, а также общей зоной для совместного времяпровождения. Хорошо, если в квартире будет балкон или лоджия. Большим плюсом будет просторная кухня гостиная, два раздельных санузла и наличие гардеробной.

4. Состояние: Обратите внимание на состояние квартиры, особенно на состояние коммуникаций и сантехники. Убедитесь, что квартира не имеет скрытых дефектов и готова к заселению.

5. Этаж: Если в семье есть маленькие дети или пожилые люди, лучше выбирать квартиру на среднем этаже.

6. Наличие парковки: Если у вас есть автомобиль, убедитесь, что рядом с домом есть парковка.

7. Вид из окна: Если возможно, выберите квартиру с видом на зеленый  или закрытый двор или парк.

8. Право собственности: Проверьте документы на квартиру, чтобы убедиться, что продавец является ее законным владельцем и имеет право продавать ее вам.

9. Отсутствие долгов: Убедитесь, что у продавца нет долгов по коммунальным платежам или налогам на недвижимость.

10. Разрешение на перепланировку: Если вы планируете сделать перепланировку квартиры, убедитесь заранее, что таковая возможна и получите соответствующее разрешение от местных властей.

11. НУ И КОНЕЧНО ЖЕ, ОБРАЩАЙТЕСЬ ЗА УСЛОГОЙ К ПРОВЕРЕННЫМ СПЕЦИАЛИСТАМ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ, тогда ваша покупка будет приятной и безопасной.

Часть 3.

Покупатель наследственной недвижимости может столкнуться со сложностями на этапе заключения сделки.

Как же обезопасить себя при покупки такой недвижимости?

- В первую очередь обратиться к специалисту по недвижимости;

- Узнать у собственника как досталась недвижимость в наследство (по закону или завещанию);

- Уточнить есть ли другие родственники, входящие в число наследников. Если приобретается недвижимость, унаследованная по закону, уточните — наследники какой очереди ее продают, есть ли отказы от наследства;

- Внимательно изучить выписку из ЕГРН и историю квартиры, акцентирую внимание на графе с обременениями;

- Ознакомиться с архивными документами на недвижимость;

-Изучить техническую документацию на предмет соответствия и отсутствия неузаконенных перепланировок;

- В договоре купли-продажи указать только полную стоимость недвижимости;

- Расчет по сделке проводить безналичным способом;

- Проводите сделку через нотариуса;

- Оформите титульное страхование сделки.

Часть 2.

Часть рисков связаны с недвижимостью, полученной по завещанию. 

К ним относится возможное оспаривание завещания уже после продажи наследственного объекта. Причиной оспаривания может стать недееспособность умершего в момент изъявления воли или факт того, что его принуждали к составлению завещания. В данном случае потенциальные наследники могут обратиться в суд и привести доказательства. Это может быть справка о том, что наследодатель стоял на учете в психоневрологическом диспансере. Если суд удовлетворит иск, то завещание будет отменено, а наследство придется распределять заново уже по закону.

Ещё есть такое понятие, как СРОК ИСКОВОЙ ДАВНОСТИ:

Внезапные наследники могут возникнуть из-за пропуска сроков вступления в наследство. По закону (ст. 1154 ГК) на это дается 6 месяцев со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя или дня признания судом его умершим). Если человек наследует имущество в результате отказа предыдущего наследника, то к сроку добавляется ещё 3 месяца. Если срок вступления в наследство пропущен, наследник лишается возможности получить имущество.

Здесь так же есть исключения из правил. Например, если у наследника были УВАЖИТЕЛЬНЫЕ причины и он докажет это в суде согласно ст. 1155 ГК РФ. Например, он находился на лечении или в длительной командировке. В этом случае, суд восстановит его в правах на наследство. И если наследственный объект к этому времени уже продан, наследник может предъявить свое право на него. Срок исковой давности в данном случае исчисляется не с момента смерти наследодателя, а с момента, когда наследник узнал или должен был узнать о смерти. Гарантий, что такой наследник не заявит о своем праве спустя несколько лет, дать нельзя.

Так же есть и положительная практика покупателей наследственных объектов. Приобретателю в последнее время удается защитить свои права и сохранить недвижимость. Речь идет о ситуациях, когда недвижимость была приобретена ДОБРОСОВЕСТНО. Признаки добросовестного приобретателя указаны в ст. 302 ГК РФ. Добросовестный приобретатель, это тот, кто приобрел имущество возмездно (за деньги) и не знал и не мог знать о том, что продавец не имел права отчуждать это имущество.

Степень недобросовестности также устанавливает суд.

Продолжение следует….

Будьте внимательны при выборе объекта. Пользуйтесь профессиональными услугами риелтора.

Рынок недвижимости - это сложная система, которая требует определенных знаний и опыта. Именно поэтому мои клиенты обращаются ко мне. В данной статье мы разберемся, почему работа с риелтором является выгодной как для продавца, так и для покупателя.

Для продавца недвижимости

Риелтор помогает продавцу быстрее и выгоднее продать объект недвижимости. Он проводит анализ рынка, определяет оптимальную стоимость жилья, дает рекомендации по улучшению его внешнего вида и функциональности. Также риелтор занимается рекламой объекта, ищет потенциальных покупателей, проводит показы и переговоры по стоимости объекта, отстаивает интересы продавца.

Кроме того, риелтор контролирует процесс сделки, проверяет документы перед выходом в рекламу и повторно проверяет документы всех участников сделки, перед выходом на сделку, с соблюдением юридических аспектов. Это снижает риск ошибок, приостановок регистрации сделки и возможных проблем в будущем.

Для покупателя недвижимости

Услуги риелтора полезны и для покупателей. Он помогает выбрать подходящий объект, учитывая пожелания клиента и его финансовые возможности. Риелтор проводит анализ рынка и предлагает наиболее выгодные варианты. Производит грамотный и аргументированный торг по выбранному объекту, что позволяет полностью окупить комиссионное вознаграждение риэлтора.

Также он сопровождает сделку, контролирует юридическую сторону вопроса и помогает оформить все необходимые документы.

Таким образом, работа с риелтором делает процесс покупки или продажи недвижимости цивилизованным, более простым и безопасным. Поэтому стоит обратиться к профессионалу, чтобы получить максимальный результат и избежать возможных ошибок и проблем.

Приходите ко мне на консультацию и я обязательно продам и приобрету для вас недвижимость.

Наш офис находится напротив метро Пионерская, Коломяжском пр. д.15/2.

Давайте разберёмся для начала, что такое «Материнский капитал».

Материнский капитал — это государственная мера поддержки, которую семьи, сейчас уже, получают при рождении первого ребенка. Большинство семей используют его для улучшения жилищных условий. Одно из условий использования материнского капитала, это выделение долей в приобретённой недвижимости, всем членам семьи.

При улучшении жилищных условий с использованием кредитных средств и материнского капитала, чаще всего выделить доли сразу не получится так как:

- приобретена новостройка, дом еще не построен выделять доли ещё негде;

- по условию банка выделить доли сразу нельзя, так как жильё приобретено с использованием ипотечных средств и выделить доли можно только при полном погашении ипотеки;

- не смогли получить согласие органов опеки на передачу в залог детских долей.

Зачем выделять доли?

Согласно Федеральному закону №256 от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», доли необходимо выделить в течение полугода после погашения ипотеки. Только вы не сможете это сделать, пока не снимете обременение со своей недвижимости. Весь процесс займет у вас порядка двух недель.

Кому нужно выделить доли?

Всем, кто является членом семьи на момент выделения долей, включая несовершеннолетних детей. Бывшие супруги в этот список не входят.

Если при покупке квартиры у вас было только двое детей, и вы обязались выделить им доли. А к моменту погашения ипотеки появился третий ребенок, долю нужно будет выделить и ему — даже если в оформленном до этого обязательстве о выделении долей он учтен не был.

Если новый ребенок родился уже после исполнения обязательства по выделу долей, то переоформлять права на объект недвижимости с выделением доли и ему не требуется.

Если кредит был оформлен только на одного из супругов, который и является собственником недвижимости, значит, долю нужно выделить второму супругу и детям. При этом, допускается выделить с указанием размера доли только доли детей — оставшаяся часть квартиры будет в совместной собственности супругов.

Какие доли нужно выделить?

Закон не регламентирует конкретный размер или соотношение долей — он определяется по соглашению всех будущих владельцев.

Самые частые способы распределения долей:

- Выделить равные доли всем членам семьи

- Выделить доли в размере вложенного материнского капитала

Отказаться от своей доли в пользу другого члена семьи не получится.

Важно! Доли нужно выделить именно в той недвижимости, на покупку которой были направлены средства материнского капитала. Даже если в этой недвижимости вы можете выделить совсем маленькие доли, а в другой недвижимости смогли бы выделить большие.

Как оформить выделение долей?

Соглашение о выделении долей можно составить в письменной форме. Нотариально заверять такое соглашение необязательно, если только оно не содержит в себе элементы брачного договора или соглашения о разделе общего имущества супругов.

Помимо стандартных данных, которые необходимо указать в соглашении — паспортные данные, адрес и прочие характеристики недвижимости — необходимо отметить вид собственности, размер долей и условия их распределения.

Какие документы понадобятся при регистрации?

Выделение долей подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Для этого необходимо предоставить следующие документы:

- Паспорта родителей;

- Свидетельства о рождении детей;

- Соглашение о выделении долей в 3 экземплярах;

- Свидетельство о браке или разводе;

- Документ-основание права собственности;

- Оплаченная госпошлина.

Росреестр зарегистрирует выделение долей, и таким образом вы исполните свое обязательство. Дополнительно ничего делать не придется.

Выделение долей детям до погашения ипотеки

Это возможно, но есть нюансы. Недвижимость, которую вы приобрели в ипотеку, банк берет в залог. И для того, чтобы выделить доли в ней, необходимо одновременно получить два разрешения: согласие банка на выделение долей в залоговой недвижимости и разрешение органов опеки и попечительства на залог детских долей. Как показывает практика, не все банки дают такое разрешение. И на этапе получения согласия от органов опеки могут возникнуть проблемы. Многое зависит от региона. Кроме того, каждый случай органы опеки рассматривают индивидуально, поэтому не отчаивайтесь заранее — пробуйте.

Если доли не выделять?

Ситуации бывают разные. Иногда искушение упростить процедуру продажи квартиры и не выделять доли детям после выплаты ипотеки может заставить отказаться от этой идеи. Однако помните: такую сделку могут признать недействительной. Кроме того, супруг или сами дети, достигнув определенного возраста, смогут обратиться в суд, и в этом случае доли обяжут выделить. Также возможно привлечение к ответственности по статье о мошенничестве. Не стоит нарушать закон, проще всё сделать правильно и вовремя. Обращайтесь к профессионалам за помощью и тогда не будет проблем с продажей недвижимости с выделенными детскими долями. Сейчас каждая пятая сделка в России с детскими долями.

• Первый ребёнок родился или усыновлён до 2020 года, второй — в 2020 году и позже — 775 628,25 рублей на второго
• Оба ребёнка родились до 2020 года — 586 946,72 рублей на второго
• Единственный ребёнок родился с 1 января 2020 г. — 586 946,72 рублей
• Первый ребёнок родился с 1 января 2020 г. — 586 946,72 рублей, и появился второй — ещё 188 681,53 рублей
• Первый и второй ребёнок родились до 2007 года, третий — в 2020 году или позже — 775 628,25 рублей на третьего

Комната в коммунальной квартире может стать хорошей альтернативой для тех, кто хочет свое жильё, располагая при этом  небольшим бюджетом. В Санкт-Петербурге у комнат нет отдельного кадастрового номера и поэтому такое жильё продаётся как доля в квартире.

Комнаты минимум в два раза дешевле самых простых однокомнатных квартир. К тому же такое приобретение можно превратить в арендное жильё и обеспечить вас стабильным дополнительным доходом, после того как ваше чадо получит образование. Или использовать в качестве первоначального взноса за уже отдельную квартиру.

Выбирая комнату, внимательно изучите рынок, описание и фотографию комнаты. Если возникло ощущение несоответствия между ними, не тратьте время зря, переходите к другому объявлению. Особое внимание обратите на удаленность дома от метро или остановок общественного транспорта, нужных вам  учебных заведений, объектов торговой, спортивной и социальной инфраструктуры района. Выбрав несколько подходящих вариантов, договоритесь о просмотре, лучше в вечернее время. На просмотре обязательно познакомьтесь c соседями и по задавайте им интересующие вас вопросы. Помните, что при покупке комнаты вы в первую очередь подбираете себе соседей, вам с ним придётся контактировать ежедневно.

По дороге оцените удобство расположения дома, комфортно или нет идти до метро или остановки. На месте обратите внимание на то, как выглядит дом, парадная, этаж и сама квартира. Отдельное внимание уделите местам общего пользования, кухне, туалету и ванной комнате. Состояние этих мест вам подскажет, насколько представления о чистоте и аккуратности будущих соседей совпадают с вашими. Первому впечатлению можно 100% доверять. Если комната вам понравилась, договоритесь о повторном просмотре.

Как же купить комнату?

А вот здесь, лучше обратиться к профессионалу на рынке недвижимости, риелтору . Сделки с долями считаются одни из самых сложных на рынке. Не все риелторы работают с комнатами/долями. Много кропотливой работы по проверке и подготовке документов перед сделкой. Основной закон продажи доли гласит: что у других собственников есть преимущественное право покупки, поэтому собственник комнаты должен уведомить других собственников и получить отказ от покупки.

Отдельные нюансы  приобретения комнаты в общежитии.

ст. 92 ЖК РФ общежития принадлежат к специальному жилищному фонду страны, поэтому отчуждению в собственность не подлежат. Продать комнату в общежитии можно, только если она переведена муниципалитетом в другую категорию жилых помещений. Например, если общежитие было в жилом доме, принадлежащем государственному или муниципальному предприятиям, а потом было передано органам местного самоуправления и с жильцами был заключён договор социального найма.

Купить комнату в общежитии, где живут студенты или сотрудники учреждений, легально не получится. Как и в случае с комнатой в коммунальной квартире, официально купить комнату в общежитии можно, только если она была приватизирована.

Можно ли купить комнату / долю в ипотеку?

Можно, закон не запрещает кредитовать покупку комнат, на практике банки сложнее одобряют ипотеку на такую сделку из-за требований к ликвидности жилья, так как оно попадает в залог по кредиту. Не все банки кредитуют комнаты. Как будет проходить сделка и какие понадобятся документы, надежнее узнать у риелтора.

Не стесняйтесь и не бойтесь торговаться, практически в каждую стоимость квартиры, заложена сумма для торга.

- Не стоит  торговаться по телефону;

- Не торгуйтесь при первом просмотре квартиры. Необходимо, что бы  продавец понимал, что у вас серьёзные намерения;

- Подготовьтесь к торгам, изучите рынок недвижимости, посмотрите все понравившиеся вам варианты квартир.  Дайте понять продавцу, что выбираете из нескольких вариантов в этом районе;

- Будьте вежливы и доброжелательны, нельзя вести себя резко или высокомерно. Помните, что для продавца его квартира самая лучшая на рынке;

- Если квартира  вам очень понравилась, не показывайте своего восторга. Продавец раньше времени поймёт, что его квартира — именно то, что вы так долго искали. Тогда 100% можете не рассчитывать на скидку;

- Озвучьте сумму ниже той, на которую внутренне согласны, давая возможность продавцу поднять цену;

- Обязательно для торга привлекайте третьих лиц, лучше агента. Тогда продавец поймёт, что решение о покупке зависит не только от вас;

- Расскажите о положительных качествах квартиры: хороший район, планировка, большие окна. Но есть нюансы: отсутствие балкона, вид из окна, необходимо заменить сантехнику и т. д. Необходимо делать это максимально деликатно — продавец здесь жил и любил свой дом;

- При торге необходимо приводить не только конкретные аргументы, а и называть точные суммы. Например, если в квартире нет ремонта, скажите продавцу, что на ремонт вам понадобится  порядка ста тысяч рублей — именно такую скидку вы хотите;

- Придите на осмотр квартиры несколько раз, желательно с родственниками, которые так же будут проживать в выбранной квартире;

- Скажите продавцу, что, как только договоритесь об окончательной стоимости, вы сразу готовы внести задаток или аванс за квартиру и выйти на сделку.

После того, как основная задача поиск и торг выполнены, останется рутинная работа-это юридическая проверка на чистоту объекта и продавца.

Если вы не готовы к торгу и юридической проверке, доверьте это дело профессиональным агентам по недвижимости. Обращайтесь к нам в офис и я всегда помогу вам уверенно выйти на безопасную сделку.