Павлов Василий Николаевич - советы специалиста

Ищите квартиру в Санкт-Петербурге, где сочетаются близость к метро, парковая зона и цена до 7.5 млн рублей ?
И еще, чтобы до КАДа было бы не более 20 минут на автомобиле?

Рассказываем, как выбрать вариант, который удовлетворит все запросы.

 

1. Выбор района: где искать квартиру у метро и парка?

Для тех, кто хочет жить в тишине, но рядом с городской инфраструктурой, идеальны юго-западные районы СПб :

• Московский, Выборгский, Калининский, Красносельский, Фрунзенский районы — здесь вас ждут зелёные зоны (Муринский парк, парк Сосновка, парк 60-летия Октября) и станции метро в пешей доступности

• .

Почему это важно для тех, кто ищет квартиру рядом с парком за 7.5 млн?

• Муринский парк в 1 км от метро «Академическая» — идеальное место для прогулок.
• Огромный парк Сосновка тоже совсем рядом.

·  Транспортная доступность : метро «Академическая», «Ленинский проспект» и «Политехническая» связывают районы с центром за 15–20 минут

• .

2. Расположение: метро, парк и КАД в радиусе 15 минут

• До метро : Ищите варианты в радиусе 400–800 метров (5–10 минут пешком). Это экономит время и силы

·  .

·  До парка : Например, Муринский парк или парк Сосновка или парк 60-летия Октября — зелёные зоны с прудами и спортивными площадками

·  .

·  До КАД : Московский и Фрунзенский районы находятся в 10–15 минутах езды на машине

• .

Совет покупателю : Проверьте инфраструктуру района — рядом должны быть школы, поликлиники и магазины («Пятерочка», «Магнит»)

.

3. Бюджет 7.5 млн рублей: что доступно?

В этом ценовом диапазоне можно найти:

• 2–3-комнатные квартиры площадью 50–55 м² (например, на проспекте Науки)

·  .

·  Новостройки бизнес-класса — реже, но варианты есть

• .

Важно :

• Цена за м² в таких локациях стартует от 140 000–150 000 ₽

·  .

·  Совет : Выбирайте квартиры с балконом — это добавляет функциональности

• .

4. Как найти квартиру у метро рядом с парком за 7.5 млн: ключевые советы

• Этаж и окна : Избегайте первых этажей. Они неудобны и неликвидны. Окна во двор обеспечат тишину

·  .

·  Состояние дома : Даже в старых домах проверьте коммуникации и парадную

·  .

·  Планировка : Смежно-изолированные комнаты — оптимальный вариант для семей

• .

5. Пример предложения: квартира у метро и парка за 7.2 млн

3-комнатная квартира на проспекте Науки, 12 :

• 52.8 м² , смежно-изолированные комнаты, балкон.
• 400 м до метро «Академическая» , 1 км до Муринского парка, 15 минут до КАД

• .
• Лучший вариант — трёхкомнатная квартира по цене двухкомнатной

https://itaka.spb.ru/vtorichnaya-nedvizhimost/object/1-90602

 

Еще статьи на эту тему:  https://itaka.spb.ru/posts/post/5931

Ищете квартиру в Санкт-Петербурге, где сочетаются близость к метро, тишина, доступность парковых зон и удобный выезд на КАД?

Рассказываем, как выбрать идеальный вариант в рамках бюджета 7–7,5 млн рублей .

1. Выбор района: тишина + инфраструктура

Для тех, кто хочет жить вне центра, но с удобствами, подходят районы юго-запада СПб :

• Красносельский, Московский, Фрунзенский районы — здесь много зелёных зон (например, Муринский парк, парк 60-летия Октября) и развитая инфраструктура

·  .

·  Кировский район — сочетает доступность (рядом КАД) и спокойствие, но с меньшим количеством новостроек

• .

Преимущества :

• Тишина — вдали от центра меньше транспортного шума.
• Парки — например, Муринский парк с прудами в 1 км от метро «Академическая»

·  .

·  Транспорт — станции метро «Академическая», «Политехническая», «Ленинский проспект» обеспечивают быструю связь с центром

• .

2. Близость к метро и КАД

• До метро : Ищите варианты в радиусе 5–10 минут пешком (например, 400–800 метров). Это сократит время на поездки

·  .

·  До КАД : Рассмотрите районы в 10–15 минутах езды на машине (например, Московский или Фрунзенский районы)

• .

3. Бюджет 7–7,5 млн рублей: на что хватит?

В указанном ценовом диапазоне можно найти:

• 2-3-комнатные квартиры площадью 50–55 м² в домах 1960–1980-х годов (например, на проспекте Науки)

·  .

·  Новостройки бизнес-класса — реже, но варианты есть.

Важно :

• Цена за м² в таких локациях стартует от 140 000–150 000 ₽

·  .

·  Проверка инфраструктуры : Убедитесь, что рядом есть школы, поликлиники, магазины (например, «Пятерочка», «Магнит»)

• .

4. Советы по выбору квартиры

• Этаж и окна : Выбирайте средние этажи (не первый/последний) с окнами во двор — это обеспечит тишину

·  .

·  Состояние дома : Уточняйте состояние парадной и коммуникаций

·  .

·  Балкон/лоджия : Добавит удобства, особенно для хранения

• .

5. Примеры предложений

• 3-комнатная квартира у метро «Академическая» за 7.2 млн ₽ :
• 52.8 м², смежно-изолированные комнаты, балкон.
• 400 м до метро, 1 км до Муринского парка, 15 минут до КАД

 

Идеальный выбор – трехкомнатная квартира по цене двушки:

 https://itaka.spb.ru/vtorichnaya-nedvizhimost/object/1-90602

 Еще статьи на эту тему: https://itaka.spb.ru/posts/post/6380

А как себя ведёт спрос по вторичке (вторичная недвижимость) в Петербурге в ноябре 2024?

Настало время поговорить о спросе на вторичку.
Спрос - это не "сколько покупают", спрос - это сколько спрашивают.

Строго говоря, спрос по вторичке за месяц - это среднесуточное количество обращений по вторичке за месяц.

Я не могу понять, почему и по каким причинам некоторые "эксперты" говорят "спрос", но при этом говорят о продажах.
Во-первых, это неправильно.
А во-вторых, тем спрос и интересен, что это - самый оперативный индикатор. Продажи отстают от спроса, причём сильно отстают.
И если вы хотите посмотреть самую оперативную динамику рынка - надо смотреть спрос.

- Итак, что у нас со спросом по вторичке на ноябрь?
- А ровным счетом - ничего. Как мы и прогнозировали.

Мы говорили, что никакого падения спроса по вторичке в ноябре не будет. Несмотря на всякие страшилки по ипотеке и, несмотря, на дальнейшее падение и так уже упавшего спроса по первичке.

Спрос по вторичке в ноябре на сейчас (вот прямо сейчас сделал отчеты) ровно такой же как и в прошлом месяце.

Как всегда - надо сравнить с прошлым годом.

Тут тоже небольшие изменения. Всего лишь -6%, относительно прошлого года.

Так что могу только повторить то, что уже несколько месяцев говорю:
- По вторичке с СПБ у нас полная стабилизация по всем параметрам - и спрос и цены и продажи.
Продажи, правда, более "волатильны" (ужасное слово:), более изменчивы), но сути это не меняет.

Более того, по сравнению с ноябрем 2022г изменения тоже небольшие - ровно те же -6%.

Несколько скучновато сообщать о такой полной стабильности.

Но зато приятно то, что нет вообще никаких падений по вторичке, которые многие более эмоциональные "эксперты" нам постоянно обещали.

А что по декабрю?
Мне многие "эксперты" говорили, что в декабре традиционный пик продаж. Это - да.
Но мы говорим о спросе. А у спроса в декабре - традиционный спад.

Декабрь 2023 г -33%
Декабрь 2022г -22%
Декабрь 2021г -30%

Держу пари, что вы даже и не задумывались, что в декабре такое поведение спроса на вторичку.

Поэтому мой нехитрый прогноз на декабрь:
- Спрос на вторичку заметно уменьшится по сравнению с ноябрем.

Мы проанализировали цены на вторичку по фактическим ценам сделок первого квартала.

Анализируем только Санкт-Петербург (без ЛО).
1ый квартал 2024 - 180.3 тр за квм
4 ый квартал 2023 - 171.4 тр за квм рост 5.2%
1ый квартал 2023 - 161.4 тр за квм. рост 12%

Фактические цены в среднем у нас на 19% ниже, чем средние цены в рекламе по СПБ.

Спрос.
Вторичка.
Январь, февраль и март был рост по сравнению с декабрем. Но за квартал снижение по сравнению с предыдущим кварталом на 15%
См график.

Изменение за год по сравнению с 1ым кварталом 2023 года - падение на 33%.

На московском рынке "Спрос на вторичку в феврале вырос на 10% по сравнению с январем."

И как ситуация будет развиваться в ближайшие месяцы? Выросло ли число продавцов, готовых к предоставлению скидок?"

1. У нас традиционно (как и в прошлом году) вырос спрос в январе-феврале.
По сравнению с январем прошлого года спрос меьше на 20%.
2. Но в январе рост был большим - на 15%, а вот начиная с февраля рост замедлился. За февраль спрос вырос всего на 4%.
Замедление спроса очевидно связано с заметным торможением выдачи ипотеки в начале этого года. Правительство предприняло целый ряд мер, направленных на уменьшение выдачи ипотеки, что вполне оправдано в текущей ситуации (чтобы не увеличивать цены на новостройки).
Значительное уменьшение выдачи ипотеки привело к замедлению обычного для января-февраля роста.
3. В связи с этим в марте будут действовать два основных фактора:
1. Продолжается снижение выдачи ипотеки и это снижает спрос.
2. Спрос в феврале рос очень медленно, его отложенный рост проявится в марте.
В результате на март можно прогнозировать если рост, то очень небольшой рост спроса, вряд ли выше 5%
4. Рост спроса в январе-феврале и марте всё равно не позволил спросу выйти на уровень ноября 2023г.
Поэтому в долгосрочном плане (полугода) спрос снижается, а это должно приводить к некоторому снижению цен.
И уменьшение выдачи ипотеки также должно приводить к некоторому снижению цен. В перспективе. Но пока заметного снижения цен нет.

По динамике спроса на вторичку читайте здесь - https://itaka.spb.ru/posts/post/4250

По распределению обращений по рекламным площадкам - всё удивительно стабильно.

Эксклюзивное предложения!

Наверняка Вы знаете роскошный комплекс на берегу Финского залива «Светлый мир внутри».

Не буду останавливаться на всех его преимуществах,

В сезон (с начала мая по сентябрь) спрос очень высокий, зачастую возникает ситуация, когда спрос в несколько раз превышает предложение! Люди готовы платить любые деньги.

Стоимость доходит за 50 кв.м до 200 рублей в месяц.

Апартаменты пользуются большим спросом у МОСКВИЧЕЙ!

(Сдавать можно через управляющую компанию на длительный срок,

или посуточно!!!)

Приобретая апартаменты, Вы  постоянно будете иметь пассивный доход!

https://itaka.spb.ru/vtorichnaya-nedvizhimost/object/1-87911

Завтра 22.02.24 в 12:30 вебинар из серии в честь "30-летия Итаки"

"Апартаменты - эффективный инструмент инвестирования".

Заходите в 12:30 по ссылке:
https://us06web.zoom.us/j/88906839681?pwd=GbxNCaXsVwVM86fwGSvYJE36N3JQ6X.1

Вебинар открытый для всех, бесплатный.

Сможете не только посмотреть, но даже и задать вопросы, если они у вас, конечно, есть:)

Выступают наши партнеры - фирма PLG, застройщик комплексов апартаментов.

Главным спикером будет великолепная Ольга Смирнова (совладелец и соруководитель застройщика PLG).

PLG - это комплексы апартов Ин2ит, Промолодость и другие проекты.

На вебинаре расскажем детали инвестирования в апарты.
Мифы и секреты рынка апартаментов.
Покажем подводные камни. Расскажем о тонкостях управления апартами.

Вы сможете задавать вопросы.
Начало в 12:30. Ориентировочная длительность - один час, но мы готовы отвечать на все ваши вопросы до последнего посетителя:)