Салимгареева Анна Сергеевна - советы специалиста

Если перед Вами стоит задача выставить на продажу, имеющийся у Вас участок, важно сделать объявление максимально «продаваемым». Допустим, Вы решили сделать это самостоятельно, не прибегая к услугам агентства. В таком случае обязательно обратите внимание на эти несколько пунктов, как сделать объявление более привлекательным перед остальными.

Хочу сразу отметить, что мы, агенты, так же сталкиваемся с некорректно поданной информацией от собственника, а порой и от агентств, что очень усложняет поиск. Именно поэтому я хочу поделиться данными наблюдениями и выводами.

1)      При публикации объявлении о продаже обозначайте координаты.

Очень важно, чтобы у потенциального покупателя было понимание, как найти ваш участок быстро и без особых трудностей. Продаваемый участок может находиться в локации, где нет никаких ориентиров (новое СНТ или новая часть под застройку при действующем СНТ). Обязательно укажите координаты на карте, распишите, где стоит свернуть, если покупатель движется на авто, где есть действующий проезди как найти границы участка. Закрепите на территории участка какой-либо заметный ориентир. Табличка или что-либо еще.

Наверняка, при поиске участка для покупки потенциальный покупатель делает выборку тех участков, которых он хочет посмотреть в данной локации. И эти участки могу быть в разных СНТ, на большом расстоянии друг от друга. Если у него возникнут трудности на этапе поиска, никто не станет тратить много времени на то, чтобы разобраться где среди всех этих однообразных локаций именно ваша, покупатель просто до него не доедет.

2)      Фотографии. Особое внимание уделите фотографиям. Они должны +/- соответствовать сезону. Зачастую продавцы делают фото участка в тот период, когда решают продать, выставляют объявление и его не обновляют. Если на календаре зима, а у Вас лето, то у покупателя сразу же складывается ощущение несоответствия, мысли о том, а почему так долго участок не продается, возможно у него завышена цена или есть какие-то подводные камни. Не стоит и перегружать ненужными фотографиями. Например, фото грибов, собранных в лесу или чего-то подобного. Имеет смысл прикрепить фото озера, если оно есть поблизости, пляжа, а все остальное, это информация, которую стоит указать в тексте описания. На фотографиях так же стоит выделить границы участка или какие-то ориентиры наглядные, которые помогут его найти.

3)  Напишите все, что покупатель получает вместе с участком. Если на участке электричество, если нет, то подана ли заявка, на установку столба. Сроки, в которые должны провести подключение. Есть ли в СНТ председатель, какие есть взносы, расчищается ли дорога зимой и сколько в год Вы тратите средств на подобные услуги. Вода, газ (есть или нет и есть ли возможность его провести). Подробная информация даст покупателю более полную картину о том, что он может купить и на что он может рассчитывать, сколько еще вложений ему потребуется для того, чтобы начать строительство.

4)      Как добраться до Вашего участка без авто. Данный вопрос зачастую является решающим при выборе. Расскажете в нескольких фразах, как можно добраться от участка до города. Автобус, станция и примерное время, которое будет потрачено на то, что бы доехать или дойти до остановки. Покупателю важно понимать возможность проезда без автомобиля, ведь ситуации бывают разные. Так же укажите, что есть из ближайших более развитых локаций (магазины, поликлиники, школы), если ваш участок пока еще находится на этапе развития инфраструктуры и до магазина или аптеки необходимо доехать.

Публикуя объявление правильно, Вы увеличиваете шансы на просмотр, на то, что покупатель напишет Вам или позвонит. Что бы пообщаться и задать оставшиеся у него вопросы. Не стоит умалчивать о каких-то минусах, ведь цели покупки у всех разные. Для каждого объекта найдется свой покупатель.

 А для того, чтобы адекватно оценить, выгодно продать, увеличить шансы и сократить сроки продажи, снять с себя лишние звонки, вопросы, показы продаваемого объекта, обращайтесь ко мне. Я с радостью возьму на себя данную задачу.

Продажа части жилого помещения (комната или доля в квартире или доме) имеет свои особенности. Самое важное подготовиться к ней заранее, для того, чтобы не упустить покупателя, который будет готов выкупить ее у вас быстро и не уйти туда, где документы уже собраны и оформлены правильно.

Первое, о чем стоит позаботиться, это получение отказов от всех собственников жилого помещения. По закону, они имеют право первоочередной покупки. Важно, если среди собственников есть несовершеннолетние дети, они так же должны быть уведомлены о предстоящей продаже и отказаться от права выкупа.

Как же это сделать? У вас есть 2 самых верных варианта:

1)      Собрать всех собственников у нотариуса, где они подпишут отказы о праве первоочередной покупки. Это самый верный способ подготовиться к продаже и быстро выйти на сделку.

 Но, зачастую собственники не проживают по адресу, могут находиться в другом городе или просто не выходить на связь или у них нет времени или возможности дойти до нотариуса. Что же делать в данном случае?

2)      Отправить уведомления почтой. В правильности оформления таких отказов вам так же рекомендуется проконсультироваться у нотариуса или вовсе сделать это через его услуги. Нотариус сам оформит письма и отправит их через почту. Так вы будете спокойны, что все оформлено верно и не возникнет проблем при проведении сделки.

Если адреса собственников неизвестны, письма отправляются по адресу объекта. По истечению срока хранения письма, не врученное письмо будет отправлено к вам обратно.  Именно оно будет являться фактом того, что Вы сделали все необходимые шаги, для того, чтобы уведомить собственников о предстоящей продаже.

Важно!  Перед продажей, вам необходимо определиться со стоимостью, так как в уведомлении будет указана цена. Продать ниже нее уже не получится, иначе придётся оформлять уведомления повторно, а это время.

Кстати о времени. С момента получения письма соседями или с момента, когда письмо вернется к вам обратно должно пройти не менее 30 дней.

Только спустя этот период Вы имеете право продать вашу собственность. Как видите, подготовка к продаже такого объекта занимает весьма длительные сроки. Если Вы задумались о продаже, обязательно начните этот процесс со сбора отказов.

В случае, если собственники не были уведомлены о продаже и все порядки были не соблюдены, они в праве обратиться в суд и оспорить сделку. В таком случае суд признает сделку недействительной, обяжет  Вас вернуть средства и компенсировать ущерб покупателю.

Все данные о собственниках (например, коммунальной квартиры) указаны в вашей выписке ЕГРН. 

Как только перед Вами возникла задача продать объект недвижимости , Вы наверняка первым делом задумываетесь о том «А за сколько же Вы можете ее продать». Чаще всего продавец смотрит аналогичные объекты и ставит цену, отталкиваясь от их стоимости. Это один из факторов, но у него есть нюансы.

Как правильно оценить стоимость и на что обращать внимание при установке цены? Составим небольшой список:

1)      Для начала, действительно имеет смысл просмотреть подобные объекты, вычислить среднюю стоимость от самой низкой до самой высокой. Это нужно для того, что бы понимать среднюю ценовую политику.

2)      Обязательно произвести чек-лист своего объекта: Этаж, реальное состояние ремонта, вид из окна, санузел, площадь кухни и комнат (если это квартира)

3)      Дом, все, что связано с капремонтом, соседями, лифтом (его наличие или отсутствие)

4)      Паркинг. Есть возможность оставлять машину возле дома или взять в аренду парковочное место

5)      Расстояние от метро пешком, магазины и объекты социально значимости (сады, школы), инфраструктура

Так же очень важно понимать ситуацию. Находится ли объект в ипотеке, есть ли несовершеннолетние дети в собственниках объекта, использовался ли какой-либо сертификат на покупку, наследство или другие, усложняющие процесс покупки ситуации.

6)      Как долго объект находится в собственности и сколько у него собственников

Все это влияет на стоимость. Важно понимать , что покупатель выберет тот объект, который не только устроит его по локации или планировке, но и будет максимально «простым» в приобретении. Так как приложений на рынке достаточно, на решение может повлиять именно адекватная цена.

Опытный агент сможет оценить «продаваемую» стоимость объекта. Но так же можно обратиться к независимой оценочной компании. Часто это необходимо покупателю при оформлении ипотеки.

Стоит ли пытаться продать дороже?

Установить цену выше реальной стоимости можно, но это не имеет никакого смысла. При заключении договора с агентством , мы обязательно учитываем тот факт , на сколько цена реальна для того, что бы объект не подвис и был продан. Нет смысла вкладывать средства в рекламу объекта, который слишком завышен в цене и продаваться, в связи с этим, не будет.

Эксклюзивный договор-это договор, дающий преимущественное право агентству продавать объект недвижимости.

Что это означает и почему заключив такой договор Вы значительно увеличиваете шансы на продажу вашего объекта?  

Для начала хочу пояснить, что эксклюзивность подразумевает под собой тот факт, что объект, например квартира, будет выставлена на продажу только через данное агентство. И тут появляется ПЕРВОЕ и самое важное преимущество: заключив эксклюзивный договор, агентство выставляет Ваше предложение, вложив в него достаточно БОЛЬШОЙ ФИНАНСОВЫЙ РЕСУРС ДЛЯ РЕКЛАМЫ. Объявление будет представлено сразу на нескольких ведущих порталах по продаже недвижимости. Разумеется, что и агентство и сам агент, который будет представлять ваши интересы, как продавца, максимально заинтересован в том, что продать Ваш объект и как можно быстрее и выгоднее. Время – деньги, это аксиома, а в наше суетливое время, тем более. Согласитесь, тратить его на прозвоны, поиски кандидатов, предлагать, искать по внутренней базе интересантов куда больше мотивации, если ты уверен, что продав объект недвижимости по договору, ты гарантированно получишь свое вознаграждение за качественную работу.

Не исключено, что среди коллег есть те, у кого клиент ищет именно Ваше предложение и это еще один способ найти покупателя. Вопрос раздела комиссионных, это уже не Ваша забота. Вы получаете продажу. Наверняка мало какой агент откажется поделиться частью своей комиссии с коллегой ,для того что бы быстрее совершить сделку и получить хороший результат и довольного клиента. Ваши рекомендации - залог долгой и плодотворной работы любого риелтора в сфере недвижимости.

ВТОРОЕ и не мало важное преимущество: все переговоры, встречи, показы выполняются риелтором, с которым Вы заключаете данный договор. Это избавит Вас от  необходимости отвечать на лишние звонки, проводить встречи . Интересанты будут реальные и это избавит вас от совершенно пустых показов тем, кто приходит не с целью покупки, а с целью уговорить Вас заключить тот самый договор. Агенты-люди бойкие, они обязательно будут Вам звонить, даже если Вы пишете просьбы этого не делать.

Так же агент всегда выявляет потребность потенциального покупателя , понимает в какие ключевые моменты стоит указать при показе, понимает чем зацепить, на что сделать упор.

БЕЗОПАСНОСТЬ, еще одно, ТРЕТЬЕ преимущество при Эксклюзивном договоре. Вся сделка будет происходить под контролем агентства. Да и сами показы, согласитесь, что проводить их в одиночку и пускать в дом посторонних самостоятельно не всегда комфортно.

Ну и конечно, качественные фото, предпродажная подготовка, продаваемый текст, мониторинг рынка продаваемых объектов для выявления стоимости. Работа на опережение.

Безусловно, заключая данный договор,  вы так же имеете обязательства перед агентством. А именно: не препятствовать работе агента, отвечать на звонки и назначать даты просмотра. Подготовка документов (безусловно агент так же поможет вам в этом разобраться), для того, что бы как можно быстрее выйти на сделку. Ни один покупатель не станет ждать Вас месяц, а то и больше, если Ваши документы не подготовлены.

Но,  как и любой договор, он имеет двусторонние обязательства. Это значит, что при невыполнении данных обязательств его можно расторгнуть.

Продавать самим возможно, но менее эффективно и зачастую очень утомительно.  Делегируйте данный вопрос на профессионалов! Недвижимость не та сфера, где стоит заниматься самодеятельностью, слишком высокие ставки.

 Продажа с комфортом и без лишних переживаний, это в Ваших интересах. А путь к этому комфорту – ЭКСКЛЮЗИВНЫЙ ДОГОВОР.  

Первая недвижимость, как и первая машина, чаще всего является отправной точкой.

С чего начать, если на первоначальный взнос есть некая сумма, но вложиться в строительство и снимать что-либо с учетом оплаты ипотеки слишком сложно и невыгодно?

Прекрасный вариант -покупка комнаты. Ее стоимость меньше и Вы гораздо быстрее погасите сумму, которую придётся взять у банка.

Санкт-Петербург до сих пор имеет высокий рынок предложений по комнатам на любой вкус. От исторического центра, до окраин. Совсем не обязательно, что приобретаемая комната будет располагаться в густонаселенной квартире или требовать огромных вложений в ремонт. При выборе комнаты важно опираться на инфраструктуру, рассматривать объект, как инвестицию с целью в дальнейшем перепродать ее и расширяться в квартиру.

А для того, что б быстрее решить вопрос погашением ипотеки есть несколько вариантов развития событий:

1) Досрочное погашение ипотеки. 

Тут все достаточно понятно. Необходимо вносить платеж по ипотеке больше той суммы, что указана в графике ежемесячных платежей. Излишки будут направляться на уменьшение основного долга,  на  который начисляются проценты: чем меньше основной долг, тем меньше переплата.

Из нюансов, многие банки просят писать заявление за 2 недели до списания на досрочное погашение. Это необходимо уточнить у банка, где Вы оформили ипотеку.

2) Воспользоваться правом  на получение налогового вычета.

Имущественный налоговый вычет — это возврат налога за покупку недвижимости. Он делится на 2 вида

а) Покупка или строительство жилья, что составляет  13% от стоимости, но не больше 260 000 ₽

б) Выплата  процентов по ипотеке, так же 13% от выплаченных  процентов, но не более 390 000 ₽

Из минусов возврат Имущественного налога возможно запросить только один раз за всю жизнь, а так же необходимо иметь официальное трудоустройство и получать официальную зарплату . Не подходит для самозанятых и ИП, безработных, мам в декрете.

3) Возможность закрыть часть ипотеки при помощи материнского капитала, если за этот период у собственника появится ребенок.

4) Рефинансирование ипотеки.

 Например Перейти на Семейную ипотеку (в случае появления статуса семьи). Но есть нюанс. Этот метод не будет выгодным, если большую часть выплат Вы уже совершили. Что бы просчитать этот способ и его целесообразность, рекомендую обратиться  ипотечному брокеру.

5)После погашения ипотеки и владения ей в собственности более трех лет, Вы можете продать ее и вложить эти средства в покупку квартиры, так же оформив недостающую сумму в ипотеку.

6) Есть еще один из немаловажных вариантов, это первоочередное право выкупа соседних комнат. Возможно Ваш сосед/соседи захотят продать комнату. По закону Вы в первую очередь имеете право на ее покупку. Но тут важно понимать, что Продавец(сосед) понимает, что для Вас это выгодный вариант и, вероятнее всего, запросит высокую стоимость. Но вполне возможно, что при помощи грамотного специалиста этот конфликт интересов может быть разрешен. 

Начать с малого для достижения высоких целей вполне реально. Важно действовать грамотно, не пренебрегая консультацией соответствующих специалистов : ипотечного брокера, который выберет подходящую ипотечную программу, агента, который поможет найти лучший вариант под Ваш запрос, и проведет всю юридическую проверку, что бы Ваши вложения безопасно инвестировать в Ваше будущее.