Салимгареева Анна Сергеевна - советы специалиста

Эксклюзивный договор-это договор, дающий преимущественное право агентству продавать объект недвижимости.

Что это означает и почему заключив такой договор Вы значительно увеличиваете шансы на продажу вашего объекта?  

Для начала хочу пояснить, что эксклюзивность подразумевает под собой тот факт, что объект, например квартира, будет выставлена на продажу только через данное агентство. И тут появляется ПЕРВОЕ и самое важное преимущество: заключив эксклюзивный договор, агентство выставляет Ваше предложение, вложив в него достаточно БОЛЬШОЙ ФИНАНСОВЫЙ РЕСУРС ДЛЯ РЕКЛАМЫ. Объявление будет представлено сразу на нескольких ведущих порталах по продаже недвижимости. Разумеется, что и агентство и сам агент, который будет представлять ваши интересы, как продавца, максимально заинтересован в том, что продать Ваш объект и как можно быстрее и выгоднее. Время – деньги, это аксиома, а в наше суетливое время, тем более. Согласитесь, тратить его на прозвоны, поиски кандидатов, предлагать, искать по внутренней базе интересантов куда больше мотивации, если ты уверен, что продав объект недвижимости по договору, ты гарантированно получишь свое вознаграждение за качественную работу.

Не исключено, что среди коллег есть те, у кого клиент ищет именно Ваше предложение и это еще один способ найти покупателя. Вопрос раздела комиссионных, это уже не Ваша забота. Вы получаете продажу. Наверняка мало какой агент откажется поделиться частью своей комиссии с коллегой ,для того что бы быстрее совершить сделку и получить хороший результат и довольного клиента. Ваши рекомендации - залог долгой и плодотворной работы любого риелтора в сфере недвижимости.

ВТОРОЕ и не мало важное преимущество: все переговоры, встречи, показы выполняются риелтором, с которым Вы заключаете данный договор. Это избавит Вас от  необходимости отвечать на лишние звонки, проводить встречи . Интересанты будут реальные и это избавит вас от совершенно пустых показов тем, кто приходит не с целью покупки, а с целью уговорить Вас заключить тот самый договор. Агенты-люди бойкие, они обязательно будут Вам звонить, даже если Вы пишете просьбы этого не делать.

Так же агент всегда выявляет потребность потенциального покупателя , понимает в какие ключевые моменты стоит указать при показе, понимает чем зацепить, на что сделать упор.

БЕЗОПАСНОСТЬ, еще одно, ТРЕТЬЕ преимущество при Эксклюзивном договоре. Вся сделка будет происходить под контролем агентства. Да и сами показы, согласитесь, что проводить их в одиночку и пускать в дом посторонних самостоятельно не всегда комфортно.

Ну и конечно, качественные фото, предпродажная подготовка, продаваемый текст, мониторинг рынка продаваемых объектов для выявления стоимости. Работа на опережение.

Безусловно, заключая данный договор,  вы так же имеете обязательства перед агентством. А именно: не препятствовать работе агента, отвечать на звонки и назначать даты просмотра. Подготовка документов (безусловно агент так же поможет вам в этом разобраться), для того, что бы как можно быстрее выйти на сделку. Ни один покупатель не станет ждать Вас месяц, а то и больше, если Ваши документы не подготовлены.

Но,  как и любой договор, он имеет двусторонние обязательства. Это значит, что при невыполнении данных обязательств его можно расторгнуть.

Продавать самим возможно, но менее эффективно и зачастую очень утомительно.  Делегируйте данный вопрос на профессионалов! Недвижимость не та сфера, где стоит заниматься самодеятельностью, слишком высокие ставки.

 Продажа с комфортом и без лишних переживаний, это в Ваших интересах. А путь к этому комфорту – ЭКСКЛЮЗИВНЫЙ ДОГОВОР.  

Первая недвижимость, как и первая машина, чаще всего является отправной точкой.

С чего начать, если на первоначальный взнос есть некая сумма, но вложиться в строительство и снимать что-либо с учетом оплаты ипотеки слишком сложно и невыгодно?

Прекрасный вариант -покупка комнаты. Ее стоимость меньше и Вы гораздо быстрее погасите сумму, которую придётся взять у банка.

Санкт-Петербург до сих пор имеет высокий рынок предложений по комнатам на любой вкус. От исторического центра, до окраин. Совсем не обязательно, что приобретаемая комната будет располагаться в густонаселенной квартире или требовать огромных вложений в ремонт. При выборе комнаты важно опираться на инфраструктуру, рассматривать объект, как инвестицию с целью в дальнейшем перепродать ее и расширяться в квартиру.

А для того, что б быстрее решить вопрос погашением ипотеки есть несколько вариантов развития событий:

1) Досрочное погашение ипотеки. 

Тут все достаточно понятно. Необходимо вносить платеж по ипотеке больше той суммы, что указана в графике ежемесячных платежей. Излишки будут направляться на уменьшение основного долга,  на  который начисляются проценты: чем меньше основной долг, тем меньше переплата.

Из нюансов, многие банки просят писать заявление за 2 недели до списания на досрочное погашение. Это необходимо уточнить у банка, где Вы оформили ипотеку.

2) Воспользоваться правом  на получение налогового вычета.

Имущественный налоговый вычет — это возврат налога за покупку недвижимости. Он делится на 2 вида

а) Покупка или строительство жилья, что составляет  13% от стоимости, но не больше 260 000 ₽

б) Выплата  процентов по ипотеке, так же 13% от выплаченных  процентов, но не более 390 000 ₽

Из минусов возврат Имущественного налога возможно запросить только один раз за всю жизнь, а так же необходимо иметь официальное трудоустройство и получать официальную зарплату . Не подходит для самозанятых и ИП, безработных, мам в декрете.

3) Возможность закрыть часть ипотеки при помощи материнского капитала, если за этот период у собственника появится ребенок.

4) Рефинансирование ипотеки.

 Например Перейти на Семейную ипотеку (в случае появления статуса семьи). Но есть нюанс. Этот метод не будет выгодным, если большую часть выплат Вы уже совершили. Что бы просчитать этот способ и его целесообразность, рекомендую обратиться  ипотечному брокеру.

5)После погашения ипотеки и владения ей в собственности более трех лет, Вы можете продать ее и вложить эти средства в покупку квартиры, так же оформив недостающую сумму в ипотеку.

6) Есть еще один из немаловажных вариантов, это первоочередное право выкупа соседних комнат. Возможно Ваш сосед/соседи захотят продать комнату. По закону Вы в первую очередь имеете право на ее покупку. Но тут важно понимать, что Продавец(сосед) понимает, что для Вас это выгодный вариант и, вероятнее всего, запросит высокую стоимость. Но вполне возможно, что при помощи грамотного специалиста этот конфликт интересов может быть разрешен. 

Начать с малого для достижения высоких целей вполне реально. Важно действовать грамотно, не пренебрегая консультацией соответствующих специалистов : ипотечного брокера, который выберет подходящую ипотечную программу, агента, который поможет найти лучший вариант под Ваш запрос, и проведет всю юридическую проверку, что бы Ваши вложения безопасно инвестировать в Ваше будущее.