Никитина Наталья Константиновна - советы специалиста

Новое в продаже ипотечного жилья.

 С 11 сентября 2024 года вступил в силу новый закон, согласно которому граждане получат возможность самостоятельно продавать недвижимость, находящуюся в залоге. Соответствующий документ был опубликован 12 июня 2024 года на официальном портале правовой информации и вступит в законную силу через 90 дней после публикации.

        Согласно новому закону, владельцы ипотечного жилья могут подать в банк заявление на получение разрешения для самостоятельной продажи залогового объекта. Банк-залогодержатель должен рассмотреть заявление в течение 10 дней и установить минимальную цену продажи недвижимости. Цена продажи не может быть установлена ниже остатка задолженности по ипотеке. На продажу имущества отводится до 4-х месяцев, но срок может быть продлён по договорённости сторон. Вырученные средства поступают на счёт банка. Если общая сумма продажи превысит остаток долга - разница возвращается заёмщику за минусом расходов, понесённых банком. В период продажи имущества у банка будет отсутствовать право взыскивать предмет залога, однако имеется возможность содействовать заёмщику в процессе продажи.

Но, если уже начат процесс взыскания по долгу или если в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о банкротстве - при таких обстоятельствах самостоятельная продажа предмета залога заёмщиком невозможна.

 
Новая ответственность застройщиков.

С 1 сентября 2024 года  в силу вступили поправки к 214-ФЗ, которые сокращают размер штрафов с застройщиков, минимальный гарантийный срок, а так же разрешают как  дольщикам, так и застройщикам  взыскивать убытки сверх неустойки и процентов.

Эти изменения существенно ограничивают ответственность застройщиков перед дольщиками: значительно снизился размер штрафа, который  участники долевого строительства  смогут взыскать с застройщиков через суд в случае неисполнения ими договорных обязательств в добровольном порядке. Штраф составит 5% от присужденной судом суммы в пользу  дольщика вместо 50%, как это было ранее. Так же сокращается размер неустойки за несвоевременное устранение застройщиком недостатков в сданном объекте : размер неустойки составит 1/150 ставки рефинансирования ЦБ от стоимости жилья в день, в случае приобретения объекта для личных нужд или в размере 1/300 ставки рефинансирования — при приобретении объекта для предпринимательских целей, вместо действующей неустойки в размере 1% от цены договора в день

Минимальный гарантийный срок, в течение которого застройщик отвечает за сданный объект, сократится с 5 до 3 лет. При этом, вводится возможность взыскания со стороны, не исполняющей условия договора долевого строительства, всех убытков сверх неустойки и процентов: данное новшество направлено в первую очередь на защиту интересов дольщиков.

Плавающие ставки по ипотеке.

С 1 сентября 2024 года заработал закон, ограничивающий выдачу гражданам кредитов, в том числе ипотечных, с плавающей процентной ставкой. Теперь на кредиты с плавающими ставками смогут рассчитывать лишь те, кто запросит в банках суммы от 15 млн руб на срок менее 20 лет.

Согласно новому закону, в выдаче ипотечного кредита с плавающей ставкой откажут, если запрашиваемая у банка сумма меньше 200 средних месячных заработных палат. Речь идет не о заработной плате самого заемщика, а о средних зарплатах либо по региону, либо по России в целом (если по каким-то причинам местные власти среднерегиональные зарплаты не вычисляют). Данные по зарплате будут браться не на день выдачи кредита, а за предыдущий год.

Плавающая ставка может увеличиваться, но не более чем на треть от первоначальной величины и не более чем на 4 п.п. В законе также учтена ситуация, если после повышения ставки заёмщик будет испытывать финансовые трудности с ежемесячным платежом, который вырастет из-за повысившейся ставки. В этом случае срок кредита разрешается увеличить, но не более чем на 25% от того, что указан в первоначальном договоре кредитования.

Если Вы  решили купить квартиру в современном новом доме - обращайтесь ко мне за подбором новостройки!

Звоните, пишите или приходите ко мне в офис! У меня много интересных предложений от застройщиков не только Санкт-Петербурга и Ленинградской области, но и по всей России.

Высокая ключевая ставка и, как следствие, высокие ставки по кредитам — это не самые благоприятные условия для оформления ипотеки. Но если вопрос о ней всё же стоит, нужно взвесить за и против.

Аргументы за оформление ипотеки
Сейчас низкие ставки для тех, кто подпадает под одну из льготных программ: семейную, сельскую, Дальневосточную, Арктическую или IT-ипотеку. Изменятся ли ставки и в какую сторону, неизвестно. Но они могут вырасти, а значит, если есть необходимость, то ипотеку с господдержкой стоит оформить в 2024 году.
Высокий уровень инфляции может «съесть» часть переплаты по ипотечному займу в будущем.
Если в скором времени планируется продажа недвижимости, деньги от которой можно пустить на погашение ипотеки, стоит рассмотреть оформление ипотеки сейчас.

Аргументы против оформления ипотеки
В 2025 году, по мнению аналитиков, стоит ожидать постепенного снижения ставок по рыночной ипотеке. Если не претендуете на госпрограмму, есть смысл повременить с покупкой.
Если первоначальный взнос небольшой и возможности досрочно погашать кредит не предвидится, итоговая переплата может оказаться слишком высокой.

Почему может сорваться сделка по ипотеке
Ипотечные сделки не всегда завершаются успешно. Есть ситуации, из-за которых на одном из этапов происходит сбой. Даже одобренную ипотеку могут отозвать до подписания документов. К примеру, если заемщик, пока подбирал недвижимость, пропустил платеж по другому кредиту либо оформил новый займ и увеличил свою долговую нагрузку.

Если планируете брать ипотеку и уже получили одобрение банка, не оформляйте других кредитов до подписания документов по ипотеке, не подавайте заявки в другие банки, а также следите за графиками платежей по другим займам, если они есть.

Также банк может отменить одобрение, если клиент совершил какое-либо правонарушение до оформления ипотеки.

И ещё такой случай — проблемы с оценкой недвижимости, которую планируется покупать. Покупатель заказывает отчет об оценке в экспертной организации и предоставляет его в банк. А у банка есть право не согласиться с оценкой, например, если он посчитает, что реальная стоимость жилья ниже.

Так покупать или подождать?
Ответить на этот вопрос однозначно сложно — решение в каждом случае нужно принимать индивидуально, с учётом всех важных факторов.

Подумать о том. чтобы не откладывать покупку жилья с использованием ипотеки, можно в следующих случаях:

заёмщик может претендовать на одну из льготных программ;
заёмщик планирует полностью погасить ипотеку в скором времени;
заёмщик знает, что в перспективе сможет рефинансировать кредит по льготной программе;
у заёмщика есть первоначальный взнос, покрывающий большую часть стоимости жилья.
 
А что бы правильно подобрать и одобрить ипотеку и выбрать объект недвижимости - звоните, пишите мне.  Или встретимся в нашем офисе на Коломяжском пр. д.15/2

Продать квартиру, купленную по военной ипотеке можно, но необходимо соблюсти определенные условия: вернуть долг банку, получить документы о праве собственности на жильё – и можно искать покупателя.

Если Вы начали задумываться о покупке собственной квартиры, в первую очередь  всегда возникают вопросы : как выгоднее  для себя совершить эту дорогостоящую покупку? Что выгоднее : копить деньги  на счёте банка  и получать проценты или решиться на ипотечный кредит и выплачивать проценты банку?

Чтобы ответить на эти вопросы, нужно оценить все влияющие факторы: есть ли у Вас первоначальный взнос и в каком размере, есть ли у Вас на данный момент жильё или Вы платите арендную плату, согласны ли Вы вложиться в новостройку или рассматриваете только готовое жилье.

Давайте рассмотрим все плюсы и минусы обоих вариантов.

Плюсы накопления: Вы не переплачиваете проценты банку, а наоборот, получаете их и не становитесь должником банка на долгие годы. Но при этом надо уметь правильно распоряжаться накоплениями, чтоб они работали на Вас : обгоняли инфляцию и приносили доход.  Для накопления крупной суммы денег, так же нужны определённая технология и знания.

Минусы накопления: очень долго ждать,  при экономических потрясениях и росте цен на недвижимость  Ваши накопления могут обесцениться в любой момент.

Плюсы ипотеки: Вы фиксируете цену квартиры и расходы на неё на много лет вперед. Рост цен на недвижимость, в этом случае, Вас уже не коснётся, и инфляция не уменьшит сбережения, которые Вы уже  вложили в квартиру.

Многие застройщики предлагают беспроцентную рассрочку на несколько месяцев или даже лет. Но рассрочка подходит людям, которые уверены в завтрашнем дне и имеют большой ежемесячный доход. Этот вариант таит подводные камни: цена при покупке квартиры в рассрочку часто выше, чем при 100% оплате.

Также существуют программа "материнский капитал" и субсидии на покупку жилья , эти суммы могут быть значительным подспорьем при покупке квартиры.

Материнский капитал

Материнский (семейный) капитал - это один из видов гос.поддержки для семей с детьми. Его можно использовать как первоначальный взнос при ипотечном кредитовании. В некоторых регионах материнский капитал способен даже покрыть полную стоимость жилья.

Субсидии

Проверьте, нет ли Вас в списке тех, кому могут быть предоставлены субсидии на покупку жилья. Общую информацию об этом можно найти на портале "Госуслуги" в разделе  "Предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг". Суммы, которые выдает государство, в среднем составляют 40%, но могут доходить и до 100% средней стоимости жилья - это зависит от конкретных ситуаций и региона.

Если Вы решили улучшить свои жилищные условияи Вам нужна помощь,  звоните или приходите ко мне в офис

                                   или

обращайтесь  ко мне за консультацией и проведением сделки

+7 981 9 888 128 Наталья

Военнослужащие имеют возможность льготного приобретения жилья. Один из самых распространенных способов — участие в накопительно-ипотечной системе (НИС), которая помогает военным с покупкой жилья.

Как работает ипотека для военных?

С 2005 года в России действует накопительно-ипотечная система обеспечения военнослужащих жильём (НИС). Ее участники имеют специальный счёт, на который государство ежегодно перечисляет накопительный взнос. В 2023 году он составляет 349 614 рублей. Через 3 года накоплений у военного появляется возможность использовать эти средства как первоначальный взнос по ипотечному кредиту. Пока идёт служба, погашать заём будет государство.

Кто может стать участником военной ипотеки?

Принять участие в программе может большинство военнослужащих. Некоторые категории военных включаются в программу в обязательном порядке, другие могут добровольно поучаствовать в программе, подав заявление (рапорт). Условиями не установлены требования к семейному положению или наличию у военных другой недвижимости в собственности.

Как оформить военную ипотеку?

Оформить военную ипотеку можно в банке-партнере программы. Их полный список опубликован на сайте Росвоенипотеки.

Чтобы обратиться в банк с заявкой на ипотечный кредит, военному нужно получить свидетельство на право участника НИС на целевой жилищный заём. Для этого необходимо написать командиру воинской части рапорт о целевом жилищном займе (ЦЖЗ). Свидетельство будет действовать 6 месяцев, в это время требуется заключить договор с банком. Если не уложитесь в этот срок, то придется оформлять свидетельство повторно.

Купить жилье по военной ипотеке можно в любом регионе РФ

Для заполнения анкеты в банке требуются свидетельство, паспорт и военное удостоверение, а вот документы, подтверждающие доход, не нужны. После получения одобрения нужно предоставить документы по недвижимости. Так как квартира или дом будут выступать залогом по кредиту, то требования к ним устанавливает банк. Если выбранный объект отвечает всем требованиям, подписывается кредитная документация и предварительный договор приобретения недвижимости (купля-продажа, договор долевого участия в строительстве (ДДУ).

Сколько времени займет оформление военной ипотеки?

Весь процесс оформления может занять около 2 месяцев. Но максимальный срок ограничен сроком действия свидетельства на право участника накопительной ипотечной системы на получение целевого жилищного займа. Он составляет 6 месяцев. Чтобы ускорить процесс, лучше всего заранее начать присматривать жилье.

Какую недвижимость можно купить по военной ипотеке?

С помощью военной ипотеки можно купить квартиру на первичном или вторичном рынке, так же возможна покупка дома или его части с земельным участком. Приобретаемая жилплощадь может находиться в любом регионе России без привязки к месту прохождения службы.

Купить квартиру в новостройке можно у застройщиков, аккредитованных банками-партнерами программы. Выбрать подходящий вариант можно на карте аккредитованных объектов строительства на сайте Росвоенипотеки.

Если Вы решили улучшить свои жилищные условия используя военную ипотеку и Вам нужна помощь,  звоните или приходите ко мне в офис

                                   или

обращайтесь  ко мне за консультацией и проведением сделки

+7 981 9 888 128 Наталья

Чаще всего материнский капитал используют на покупку недвижимости. Впоследствии, если жизненная ситуация изменилась и семья планирует переезд или расширение, возникает вопрос : можно ли продать квартиру, приобретённую на средства материнского капитала?

Продать Жильё с материнским капиталом можно, но необходимо выполнение некоторых условий:

1) квартира должна быть оформлена в общую собственность по долям;

2) необходимо одобрение банка на продажу;

3) разрешение Социального фонда России (СФР);

4) разрешение органов опеки.

Какие сроки продажи квартиры, купленной с материнским капиталом?

Продать жильё, купленное на средства материнского капитала, можно в любое время, сроки продажи не ограничены. Основное требование такой сделки — разрешение СФР и органов опеки.

Что необходимо для покупки?

Продажа старого и покупка нового жилья в данном случае происходят одновременно.

Жильё, покупаемое взамен, должно соответствовать уровню комфорта продаваемой недвижимости и не ущемлять имущественные права несовершеннолетних. Для этого детям нужно выделить доли равные или больше, чем были в прежней квартире.

Альтернатива доли в другой квартире.

Альтернативой доли является денежное возмещение несовершеннолетним.
Для этого необходим отчёт об оценке доли детей. Если органы опеки одобрят денежную выплату, то на несовершеннолетнего оформляют банковский счёт для зачисления денежных средств.

Продажа старого и покупка нового жилья в данном случае происходят одновременно.

Процедура требует нотариального удостоверения.

 Если Вы решили улучшить свои жилищные условия и Вам необходима помощь,

                 звоните или приходите ко мне в офис

                                            или

   обращайтесь  ко мне за консультацией и проведением сделки

                    +7- 981- 9 -888- 128   Наталья Никитина 

Распорядиться материнским капиталом на улучшение жилищных условий можно, но только когда ребенку исполнится три года. Исключение — это погашение основного долга или первоначального взноса по ипотеке. В этом случае потратить сертификат разрешается сразу после рождения или усыновления ребенка.

Для этого необходимо взять справку об ипотеке из Вашего банка. Она нужна для Пенсионного фонда , так как он распоряжается средствами материнского капитала.  

Также необходимо нотариальное обязательство о том, что жилье будет в общей долевой собственности всех членов семьи.

Затем надо подать заявление в отделение ПФР (или через сайт ПФР), МФЦ или через портал Госуслуг. Список необходимых документов есть на сайте. Пенсионный фонд рассмотрит Ваше заявление в течение 1 месяца. Если он откажет в перечислении средств, решение можно обжаловать в самом фонде.

Если Вы решили оплатить материнским капиталом первоначальный взнос, то сначала нужно указать это в заявлении на ипотеку. Также понадобится справка из ПФР, что материнский капитал еще не потрачен.

После оформления ипотеки при использовании материнского капитала, в качестве  первоначального взноса, Вы должны сделать те же шаги, что и при ее погашении. Это необходимо, чтобы Пенсионный фонд перечислил денежные средства в банк.

В соответствии с Постановлением Правительства если средства материнского капитала направляются на компенсацию затрат при строительстве или реконструкции жилого дома, то для этого больше не потребуется предоставлять в Пенсионный фонд сведения из акта выполненных строительных работ. Гражданам будет достаточно выписки из Росреестра о том, что земельный участок и построенный на нем дом находятся в их собственности.

Еще хочу обратить Ваше внимание, что ремонт квартиры не считается улучшением жилищных условий.  Так же нельзя использовать материнский капитал  для приобретения жилого помещения, признанного непригодным для проживания, аварийным, подлежащим сносу или реконструкции и из средств материнского капитала невозможно погасить кредит за такое жилье.

 Поэтому если Вы решили улучшить свои жилищные условия используя материнский капитал  звоните или приходите ко мне в офис

                                     или

обращайтесь  ко мне за консультацией и проведением сделки

+7 981 9 888 128 Наталья Никитина 

В наше время приобретение земельного участка становится большим испытанием для покупателя. При видимости упрощения сделки с каждым годом все больше и больше моментов, которые могут в перспективе сильно потрепать нервы и кошелек будущего собственника. Поэтому хочу акцентировать внимание на некоторых из них.

 Границы участка  - даже если участок отмежеван и стоит забор - это вовсе не значит, что площадь по документам соответствует фактической. Очень часто встречаются тонкости, которые потом новому землевладельцу приходится устранять за свой счет и с потерей площади! Обращайте на это внимание!
Дом на участке - особенно если он старый и требует либо сноса, либо реконструкции. Реконструкция дома - это затратный и не быстрый процесс, возможна как путем согласования с местными органами администрации, так и в случаях отказа - в судебном порядке. Строительство нового дома в настоящее время и оформление прав собственности на него - тот еще квест, который пройти бывает не так просто. Ведь уведомительный характер строительства и введение дома в эксплуатацию тоже может завершиться судебным процессом и издержками, как временными, так и финансовыми.

Так же при приобретении земельного участка покупатель может столкнуться с рисками, связанными с оборотоспособностью земельного участка, неопределенностью границ и различного рода градостроительными ограничениями.

С каждым годом в процесс оформления документов  добавляются новые требования и условия , которые неподготовленный человек не в силах осилить самостоятельно.

Поэтому не жалейте времени на серьезный и прагматичный подход к приобретению. Обязательно обращайтесь к специалистам, чтобы в скором времени не стать продавцом только что приобретенного участка, но уже с существенным дисконтом.

    Поэтому звоните или приходите ко мне в офис

                                     или

обращайтесь  ко мне за консультацией и проведением сделки

Ряд банков уже объявил о повышении ипотечных ставок. Некоторые банки не исключают повышения ставок либо не продлевают действующие скидки. Ранее Центробанк повысил ключевую ставку на 100 базисных пунктов, с 7,5 до 8,5%. Эксперты ожидают сопоставимого роста ставок по ипотеке. 

·         Газпромбанк с 26 июля повысил ставки по всем программам на 0,1–1 п. п. Банк повысил минимальную ставку по рыночной ипотеке на новостройки и готовое жилье на 0,5 п. п., до 12,3% годовых. Ранее базовая ставка по рыночной ипотеке в банке составляла 11,7% годовых. Первоначальный взнос составляет 15%. Ипотеку на покупку апартаментов можно получить по ставке от 13,3% годовых. Первоначальный взнос составляет 20%. Купить в ипотеку дом с участком предлагают по ставке 12,3–12,5% годовых. Первоначальный взнос — 20%. Условия по ранее одобренным заявкам будут сохранены до 31 июля.

·         Росбанк с 26 июля повысил ставки по рыночной ипотеке на 0,5 п. п. Базовая ставка по кредитам на новостройки и вторичное жилье составила 12,15% годовых. В банке уточнили, что для клиентов с действующим положительным решением по ипотеке при выходе на сделку до 31.08 будут сохранены старые условия. С 1 сентября все кредиты будут выдаваться на новых условиях. При этом банк с 27 июля снизил ставки по льготным госпрограммам на 0,1%. Базовая ставка по семейной ипотеке составила 5,6%, по льготной ипотеке на новостройки — 7,6%, по IT-ипотеке — 4,6%, по дальневосточной ипотеке — 1,6%.

·         «Уралсиб» 26 июля объявил об увеличении ставок по рыночной ипотеке на 0,2–0,3 п. п. Базовая ставка по кредитам на строящееся и готовое жилье на сумму до 6 млн рублей увеличилась с 12,29 до 12,59%, ставка по кредитам на сумму от 6 млн рублей выросла с 11,79 до 11,99%. На такую же величину подорожало рефинансирование кредитов.

·         РНКБ с 1 августа повысит ставки по всем рыночным ипотечным программам на 1%. Ставки по льготной ипотеке не изменятся. Заявки, которые были одобрены ранее, будут пересмотрены, если клиент не подпишет договор до 1 августа.

·         Абсолют Банк обещает не повышать ставки, при этом банк не планирует после 31 июля продлевать скидку 0,4% к ставке по кредитам на вторичное жилье.

·         В банке «Открытие» заявили о планах повысить ипотечные ставки в ближайшее время.

Сбербанк и ВТБ пока не меняли условия кредитования. В Сбере базовая ставка по рыночной ипотеке на новостройки составляет 10,6%, на вторичку — 10,9%. В ВТБ базовая ставка по рыночной ипотеке составляет 10,9% годовых.