Советы специалиста

Многие из вас слышали страшилки про «обманутых продавцов» и сделки, которые потом отменяют через суд. Именно из-за этого страха многие уходили в новостройки, переплачивая за «иллюзию безопасности».

Сегодня миф разрушен. Верховный суд РФ выпустил четкий обзор практики, который защищает именно вас — честного покупателя.

Теперь закон прямо говорит:

Если вы купили квартиру добросовестно (не знали и не могли знать о чужих махинациях), то никто не имеет права отобрать у вас это жилье! Даже если продавец потом заявит, что его «обманули мошенники». Суд встал на сторону стабильности сделки.

Что изменилось?

1. Исчез главный страх. Вы можете спокойно рассматривать готовые квартиры, а не только коробку на стадии строительства.

2. Это экономия. Сейчас семьям, кто не подходит под семейную ипотеку брать огромный кредит под высокий процент на новостройку — дорогое удовольствие. А вторичка (особенно альтернативные сделки) позволяет въехать в квартиру сразу и доплатить за разницу в цене минимальную сумму. Это в разы снижает вашу кредитную нагрузку!

НО! Важное условие защиты:

Закон спасет вас только в одном случае — если вы проверили документы. Поэтому моя задача как эксперта — провести для вас «юридический спецназ»:

✔️ Проверить историю квартиры.

✔️ Пробить продавца на наличие долгов и дееспособность.

Эту проверку я делаю всегда, но теперь она — ваша главная страховка от любых рисков.

Друзья, рынок меняется. «Вторичка» снова становится главным драйвером и дает вам реальную возможность купить жилье здесь и сейчас, а не ждать 3 года.

Хотите обсудить варианты безопасных покупок на вторичном рынке? Пишите мне, разберем вашу ситуацию! 

О расположении окон относительно сторон света ,покупая или снимая квартиру, люди часто задумываются уже начав в ней жить.  А между тем, эта характеристика может сильно повлиять на уровень вашего комфорта. Особенно важно задуматься о расположении окон, если у вас односторонняя квартира, студия или комната. Поэтому несколько советов:

 Восток- раннее солнце, подойдет для жаворонков, заряд бодрости на целый день будет обеспечен, хотя и им в летнее время не обойтись без плотных штор, особенно в Санкт-Петербурге

Юг – Максимум солнца и тепла. Летом без кондиционера будет сложно. На мой взгляд, хорошо для детской. Зимой будет тепло, летом слишком тепло, но детей на лето , как правило, отправляют загород и не такое уж и длинное наше лето.  А если вы любите домашние растения и собираетесь развести их на балконе, то ориентироваться придется на кактусы и суккуленты (из личного опыта)

Запад – Солнце во второй половине дня. Свет теплый, комфортный. Хорошо для уютных посиделок в гостиной, тот самый «золотой час» . Вечером солнце может  помешать бликами на телеэкране и мониторе, придется  подумать о плотных шторах или жалюзи.

Север – минимум солнца, рассеянный свет. Идеально для художников и тех, кто работает на компьютере и важна светопередача. Может быть прохладно зимой, летом хорошо и без кондиционера.

Конечно, климат контроль и система  затемнения  решают любую  проблему , но лучше быть готовым к ним «на старте».

Выбирая ту или иную квартиру многие мои клиенты спрашивают: будет ли квартира через 5 лет ликвидной, смогут ли они продать её быстро по рыночной цене и без торга?  Хороший вопрос, давайте разбираться.  

     Если квартира нашла своего покупателя в течении 1 – 2 месяцев и её продали по рыночной цене и без торга, то можно считать – квартира ликвидная.

     Критериев оценки квартир существуют много, но я хочу остановиться на шести самых важных параметров, которые  и определяют ликвидность квартиры.

1.    Транспортная доступность

Это самый важный параметр, можно сказать – половина успеха.

·        Высокая оценка: пешая доступность до метро 10–15 минут (до 1 км).

·        Средняя оценка: 2–4 остановки на транспорте (до 2 км).

·        Низкая оценка: только наземный транспорт, без альтернатив

Пример расчёта дисконта:

Квартира, расположенная далеко от метро будет стоить на 10-20% ниже рыночной. Например, при цене 10 миллионов рублей потеря составит 1-2 миллиона.

Один только этот параметр может уничтожить вашу выгоду.

2.    Близость к благоустроенному общественному пространству

Петербург расположен в прибрежной зоне Финского залива и реки Нева, имеет много воды парков, но качество доступа к ним не всегда благоприятное.

·        Высокая оценка: набережная или парк в пешей доступности 5–10 минут.

·        Средняя оценка: 20+ минут пешком или через магистрали.

·        Низкая оценка: стройка, пустырь, промзона.

Квартира с видом на стройку, промзону продаётся дольше и дешевле, даже если дом красивый.

3.    Тип и состояние дома

·        Высокая оценка: кирпич/монолит, год 2008+, современные планировки.

·        Средняя оценка: панель/кирпич 90-х.

·        Низкая оценка: старая панель, без лифта («хрущёвки»).

Старые панельные дома теряют в цене быстрее всех. Сейчас люди голосуют за качество.

4.    Наличие парковки

Машина есть почти у каждой семьи. Вопрос парковки становится всё острее.

·        Высокая оценка: подземный или охраняемый паркинг.

·        Средняя оценка: хаотичная дворовая парковка, мест хватает, но без охраны.

·        Низкая оценка: постоянный дефицит мест, машину приходится оставлять за 2 квартала.

Поверьте, часто покупатель готов переплатить 500 тысяч за паркинг, чтобы не искать место полчаса каждый вечер.

5.    Инфраструктура в пешей доступности

Магазины, школа, сад, поликлиника, спорт у дома.

·        Высокая оценка: всё в радиусе 500–700 метров.

·        Средняя оценка: есть, но нужна машина или общественный транспорт.

·        Низкая оценка: ничего нет, район «спальный» без социальных объектов (когда-то будет, надо ждать).

Обещают построить школу «в следующем году», но если её нет сейчас, покупатель будет считать, что её нет вообще.

6.    Тип района

·        Высокая оценка: район со сложившейся историей, чистыми улицами, статусом, ближе к центру. Петроградка, Васильевский, частично Приморский у воды.

·        Средняя оценка: спальные районы вроде Гражданки, Купчино, Юго-Запада. Стабильный спрос, но без взрывного роста.

·        Низкая оценка: новостройки на бывших сельскохозяйственных землях без инфраструктуры (окраины за КАДом, «поля»). Динамика цены отстаёт от рынка, перепродажа долгая и с дисконтом.

История района — это нематериальный актив. Петроградка продастся всегда. «Поля» за КАДом — лотерея.

Итог выбора:

Если объект закрывает 5 из 6 пунктов — продадите за 1–2 месяца.

Часто сталкиваюсь с тем, что клиенты путают эти понятия, хотя здесь все очень просто.

Балкон – Помещение , выступающее за плоскость  фасада здания

Лоджия – помещение , утопленное в объеме здания, имеет боковые стены

Терраса – площадка, обычно открытая, которая может располагаться или на крыше разноэтажного дома  или примыкает к квартире на нижнем этаже здания.

Эркер – часть помещения,  выступающая из плоскости здания, является частью жилого помещения

Площадь и балкона, и террасы, и лоджии не входит в общую площадь квартиры для целей кадастрового учета (площадь указанная в ЕГРН) . Площадь эркера входит в площадь квартиры

https://itaka.spb.ru/staff/agent/12058

https://itaka.spb.ru/offices/office/000000003

Что такое земельный участок с подрядом – это участок, покупая который вы приобретаете и обязательство построить на этом участке дом с определенными подрядчиками или застройщиками, т.е. у вас не будет возможности построиться самим или привести «группу мастеровитых ребят». Такие участки располагаются в коттеджных поселках, обычно имеющих статус ДНП/ДНТ.

 Преимуществ у  такого пути освоения земли  множество и самое главное – это надежность , безопасность ( подрядчики дают гарантию на построенный дом до 5 лет ) и сохранение своих нервов , времени , душевных и физических сил.  Самый очевидный минус – это материальная сторона вопроса, за комфорт надо платить.   Но можно пойти путем отважных людей и купить участок без обязательств если, конечно, вы разбираетесь в вопросах строительства фундамента, дома, можете самостоятельно оценить качество грунта , располагаете временем , полны энтузиазма  и не сомневаетесь в крепости ваших нервов, а может быть  предметом ваших мечтаний является не коттедж со всеми удобствами, а просто маленький домик с удобствами во дворе и возможностью переночевать и скрыться от дождя.   Принимайте взвешенные решения исходя из того, что для вас важнее и насколько серьезный объект вы хотите получить на выходе!

https://itaka.spb.ru/staff/agent/12058

https://itaka.spb.ru/offices/office/000000003