Советы специалиста

Перепланировка в старом фонде — это не про «перенести стену» или «сделать кухню-гостиную». Это всегда вмешательство в конструктив, где ключевой вопрос — состояние перекрытий и несущих элементов. И именно поэтому первым этапом должно быть не проектирование и тем более не ремонт, а строительно-техническое обследование с оформлением заключения.

Техническое заключение — это не формальный документ. Инженер обязан подтвердить фактическое состояние конструкций. В домах старого фонда это невозможно сделать «на глаз».

Поэтому выполняется зондирование перекрытий:

• вскрываются участки пола (обычно несколько точек);
• проверяется состояние балок, засыпки, опирания;
• фиксируются дефекты: трещины, прогибы, следы влаги, гниение.

Самая частая ошибка собственников — сначала сделать ремонт, потом идти узаконивать.

На практике это приводит к следующему:

• зондирование всё равно потребуется — без него заключение не выдадут;
• вскрывать придётся уже готовый пол, иногда с новой стяжкой и отделкой;
• если выявится проблема (а в старом фонде это не редкость) —
  потребуется усиление конструкций или откат части ремонта.

И здесь возникает неприятный момент:
проект могут не согласовать в принципе, если выполненные изменения не соответствуют допустимым решениям.

Что особенно критично в старом фонде

• деревянные балки с частичной потерей сечения;
• следы протечек из «мокрых зон» сверху;
• скрытые переделки у соседей (перенос санузлов, перегрузка перекрытий);
• неоднородность конструкций в пределах одной квартиры.

Без вскрытий это не диагностируется. А значит — любой проект без обследования фактически «вслепую».

Правильная последовательность выглядит так:

1. Обследование и техническое заключение (с вскрытиями).
2. Проект перепланировки на основе фактического состояния конструкций.
3. Согласование.
4. Ремонт.

Любая попытка поменять порядок — это почти всегда дополнительные расходы и риски.

Если не сделать зондирование до ремонта — придётся делать его после.

Только уже через демонтаж готовой отделки и с куда большими затратами.

Да, ипотека (особенно семейная) остается локомотивом рынка. Но 60% покупателей бизнес-класса сегодня выбирают рассрочку. Почему? Потому что это предсказуемость.

Мой совет: Не гонитесь за низкой ставкой, если она заставляет вас влезать в кабалу на 20 лет. Посчитайте: часто рассрочка от застройщика или трейд-ин (продажа своей старой квартиры для покупки новой) дает вам больше свободы. Вы не переплачиваете проценты банку, а главное — можете торговаться. Продавец, который видит перед собой «живого» покупателя с деньгами, а не с одобренной ипотекой, готов скинуть цену гораздо охотнее.

Итог: Сейчас лучшее время для вдумчивой покупки. Ажиотаж спал, цены растут плавно (всего на уровень инфляции), а выбор есть. Не ищите квартиру, ищите свой район и свою среду. Ошибетесь с локацией — потеряете в качестве жизни. Ошибетесь с квартирой — просто сделаете ремонт. Выбирайте локацию.

При смене имени, фамилии, отчества, выдаче нового паспорта у собственника недвижимости часто возникает вопрос: нужно ли срочно бежать в Росреестр с соответствующим заявлением и вносить изменения в документы?  Нет, не нужно,  право собственности сохраняется автоматически, и Росреестр не требует обязательного уведомления.

Старые данные в выписке остаются действительными, а при сделках достаточно приложить подтверждающие документы: новый паспорт (с реквизитами старого) и свидетельство о браке/разводе или свидетельство о смене имени. Хотя  для личного спокойствия и чистоты документов можно обратиться в МФЦ для  актуализиции  данных в ЕГРН в плановом порядке.

 Документы, подтверждающие право собственности  (договоры купли-продажи, дарения, свидетельства о наследстве) не меняются , сохраняют свою юридическую силу после смены личных данных. 

После достижения 20 или 45 лет старый паспорт остаётся действительным 90 дней — это установлено Постановлением Правительства РФ №1205 от 2021 года.

Заявление на замену можно подать не ранее следующего дня после дня рождения. Когда вам исполняется двадцать или сорок пять, старый паспорт остается полностью действителен  еще девяносто дней. В этот период им можно спокойно пользоваться везде — хоть в банке, хоть в аэропорту.

Если пропустить 90 дней, штраф — 2000–5000 руб. (ст. 19.15 КоАП РФ). Новый паспорт сейчас делают быстро, в течении 5 дней, на это время выдают временное удостоверение

Меня часто спрашивают: "А сколько ждать, пока продастся комната, квартира или дом?"

Нормальный срок — не больше 3 месяцев! Если продажа затянулось дольше, то чаще всего это происходит по причине завышенной цены . покупатели уходят к конкурентам.  Затяжная продажа – это  потерянное время и деньги. Расходы по коммуналке,  упущенная выгода  в связи с растущей инфляцией ,  в виде неполученных процентов по вкладам и т.д.

Исключения? Да есть - это  уникальные объекты с необычной планировкой или в "особом" месте. Их приходится "раскручивать" подольше. Также могут дольше продаваться квартиры с обременением, сложными документами

Очень часто при просмотре квартир или комнат мы сталкиваемся с застарелым запахом табака. И многие собственники искренне не понимают: ведь собственность  моя, что хочу — то и делаю. Действительно, прямого запрета на курение в личном жилом помещении в законе нет, так как это частная собственность.

Но есть важное ограничение: Жилищный кодекс РФ обязывает собственника пользоваться жильём с учётом прав и законных интересов соседей. Если табачный дым проникает в общие зоны или в квартиры соседей — это уже нарушение санитарно-гигиенических норм и прав соседей на благоприятную окружающую среду.

С июня 2025 года за это грозит административная ответственность по ст. 6.24 КоАП РФ со штрафом от 500 до 1500 рублей. А пострадавшие могут взыскать компенсацию морального вреда через суд — по судебной практике от 5 до 15 тысяч рублей и выше.

Поэтому при продаже прокуренной квартиры будьте готовы к тому, что покупатели могут серьёзно торговаться. Я рекомендую перед выставлением на продажу такой квартиры провести профессиональную химчистку и обработку стен и мебели.