Офис "Всеволожск, Всеволожский проспект, д. 56 - советы специалистов"

Уже почти 20 лет, работая в крупнейшем агентстве недвижимости Северо-Запада, я занимаюсь загородной недвижимостью. Это целый мир, в котором действуют свои законы рыночного ценообразования и есть множество нюансов в документах (хотя по сути они мало отличаются от вторички).

С покупателем часто приходит консультант (риелтор или юрист), которому первый всецело доверяет. Почти всегда это высококлассный специалист в своей области, например, во вторичной недвижимости. Но когда дело касается прочтения и верного истолкования информации в документах на дома и участки, заметным становится очевидное недопонимание. И тут вместо коллеги-специалиста, с которым мы должны провести безопасную сделку, я получаю поток вопросов от абсолютного новичка, который просит объяснять каждую букву, потому что сам это сделать не может - просто никогда не сталкивался и не понимает значение той или иной записи.

Я с удовольствием напишу несколько постов на тему загородной недвижимости. Возможно, это кому-то поможет.

Первое. Земельный участок и расположенное на нем строение имеют свои адреса. Эти адреса могут абсолютно совпадать, а могут радикально отличаться. Даже если они полностью совпадают, нотариусы зачастую пишут в договоре: "участок по адресу 12345 с расположенным на нем домом по адресу 12345". Бывает, что адрес в Свидетельстве отличается от адреса в сегодняшней выписке из ЕГРН. Скорее всего, это произошло при объединении регистрационной и кадастровой палат. Если подать заявление на исправление техошибки, вы получите отказ, потому что такие данные получила регпалата из государственного кадастра при объединении структур, и исправлять нечего. Поэтому в большинстве случаев надо не задумываясь в договоре отчуждения писать адрес по сегодняшней выписке.

Адресами, причем полноценными, также являются, к примеру:

- ЛО, Всеволожский муниципальный р-н, Колтушское с.п. (47:07:1047005:4241).

- ЛО, Ломоносовский муниципальный р-н, Гостилицкое с.п., ЗАО "Племенной завод "Красная Балтика", у д.Дятлицы, рабочий участок 36 (47:14:0901002:1638). Это не гектары сельхозугодий, это небольшие участки в коттеджных поселках.

Ничто не препятствует проведению сделок с такими объектами, в том числе с ипотеками. Просто эти адреса НЕ ПОЧТОВЫЕ (или милицейские, как мы иногда говорим), вот и вся разница.

Была сделка в г.п.Сиверский, где участок располагался по ул.Вишневской, а дом по ул.Вишневского. Так в договоре и написали. И в аккредитиве! Потом новый собственник всё поправил, не спеша, хотя это и не требовалось.

Повторю, расхождение в адресах или "куцый" адрес не являются препятствием для отчуждения участков и домов, в том числе в ипотеку. Идентификация идет по кадастровому номеру.

Часть 1.

В структуре сделок по загородной недвижимости преобладают сделки с ипотечными средствами. Не так значительно, как на квартирном рынке, но всё же.

С чего начать? Таким вопросом задается будущий счастливый обладатель дома и начинает с очевидного, по его мнению: осмотр понравившихся объектов. Он активен, любопытен, придирчив, он тратит свое личное время, свои выходные, не задумываясь, что и чужое время расходуется им без меры.

А первый шаг в этом направлении достаточно прост. Надо сесть к компьютеру и отправить заявки на одобрение ипотеки в несколько банков, попросив необходимую сумму и узнать ответ: какую сумму банк одобрит, под какой процент, на какой срок, сколько потребуется собственных средств, а также размер ежемесячного платежа. Это одобрение действительно несколько месяцев, совершенно бесплатно и ни к чему вас не обязывает.

И вот теперь, сложив собственные и заемные средства, изучив требования кредитной организации при льготных ипотеках (если у вас таковая),  понимая масштаб "проблемы", начинайте поиск дома своей мечты. 

Причем не каждый объект может быть продан покупателю с ипотекой, но об этом в следующей части.