Офис "ул. Осипенко, 2 - советы специалистов"

Немного о рекламе и общении.

Последнее время рекламные объявления перестали быть просто сообщением, а превратились в способ общения.

Реклама от собственников изобилует призывами к «агентам» не беспокоить, в разнообразных по корректности формах. 

Реклама от агентств - рекомендациями агентов о способах коммуникации (звонить - не писать, читать внимательно и пр. ). И всё это вместо короткого, информативного текста об объекте.

Самостоятельные, уверенные в себе собственники часто недооценивают нагрузку на свои средства связи и переоценивают свою коммуникабельность. А это часть продажи — общение с любыми людьми, обратившимися по объявлению. Накопившиеся раздражение и агрессия, не вызванные действиями конкретного звонящего, оттолкнет потенциального покупателя или его агента. Ещё только начало процесса продажи, что же будет на сделке?

Не мучайте себя, работайте с агентством, всегда можно найти оптимальные условия сотрудничества!

https://itaka.spb.ru/staff/agent/13531

https://itaka.spb.ru/offices/office/000000011

P.S. О способах коммуникации — в следующий раз!

И снова о документах!

Помимо подтверждающих собственность выписок, свидетельств, договоров, решений судов и пр., есть большое количество сопутствующих документов, необходимых для продажи. 

И прежде всего это справки Ф9, Ф7, Ф12 — о проживающих, о зарегистрированных в той или иной форме, о технических характеристиках и других нюансах жилого помещения.

Важно помнить, что сведения, отраженные в этих справках, носят заявительный характер! То есть, если Вы никогда не посещали отдел вселения или паспортный стол управляющей компании с личными документами и документами, подтверждающими собственность, актуальная информация просто отсутствует в базах этих учреждений!

Для оплаты коммунальных услуг это не помеха, своевременно оплачиваемые счета не вызывают вопросов. А вот состав проживающих и технические характеристики стоит проверять до начала продажи.

Подготовку документов — сбор, проверку, внесение исправлений — тоже можно поручить агенту, оформив доверенность на соответствующие действия. Это поможет сохранить привычный порядок жизни в процессе продажи недвижимости.

https://itaka.spb.ru/staff/agent/13531

https://itaka.spb.ru/offices/office/000000011

При покупке недвижимости с использованием материнского капитала важно знать основные требования!

Первое требование - обязательное выделение долей в праве собственности всем членам семьи - супругу и всем детям.

Это требование закона, неисполнение которого грозит серьезными судебными разбирательствами, вплоть до признания сделки недействительной, а Пенсионный фонд РФ может потребовать вернуть материнский капитал.

Второе требование - контроль органов опеки и попечительства при продаже недвижимости и выделение долей детям в покупаемой недвижимости.

Когда дети становятся собственниками даже микроскопических долей, недвижимость переходит под контроль органов опеки и попечительства. Продать недвижимость, приобретенную за счет средств материнского капитала, можно будет, только получив согласие органов опеки и попечительства.

Орган опеки и попечительства дает разрешение на проведение сделки только при условии, когда взамен детям одновременно будет куплена другая недвижимость, где их доли будут не меньше по площади и не хуже по стоимости.

Третье требование - обязательное проведение сделки через нотариуса.

Так как в сделке участвуют дети, сделка проходит через нотариуса и влечет за собой дополнительные расходы на услуги нотариуса. Оплачивается работа нотариуса по установленному региональному тарифу. Нотариус проверит разрешение отдела опеки и попечительства и проследит за соблюдением его условий.

Четвертое требование - подтверждение органам опеки и попечительства выполнения условий сделки.

«Хороший договор» не заменяет проверку сделки: ошибка, которую покупатель уже не исправит"

Я, как специалист по недвижимости, часто слышу:

«Сделайте хороший договор, чтобы покупка была безопасной».

И здесь кроется главная ошибка покупателя: путают составление договора и юридическую проверку сделки. Это два разных продукта с разным результатом.

Что именно вы заказали?

1. Договор на основании переданных документов

Паспорта, выписка ЕГРН, цена, адрес.

Документ может быть юридически безупречным по форме.

Но он отражает только те сведения, которые предоставили.

Если историю квартиры, права третьих лиц, банкротство, дееспособность, семейный статус, цепочку переходов никто не исследовал — эти риски просто не попадут в текст.

Так бывает, когда задача ограничена формулировкой «подготовьте договор».

2. Сначала правовой аудит сделки, потом договор

Проверяем титул, обременения, аресты, залоги, прописанных, наследников, отказные, согласия супругов, доверенности, банкротные риски, историю переходов права.

Выявляем риски именно этой квартиры и именно этих сторон.

И только затем составляем договор под вашу ситуацию: с заверениями об обстоятельствах, ответственностью продавца, порядком расчётов, условиями снятия с регистрации и гарантиями.

Это уже не шаблон, а инструмент распределения рисков.

Разница не в том, какой специалист «лучше».

Разница в объёме задачи.

Один составляет документ по предоставленным данным.

Другой сначала выясняет, достаточно ли этих данных для безопасной сделки.

Отдельная ошибка — принести готовый договор и спросить:

«Проверьте, всё ли здесь безопасно?»

Если специалист не участвовал в проверке объекта и сторон, он не может подтвердить безопасность того, что сам не исследовал.

Он проверит формулировки, укажет на спорные пункты, предложит правки.

Но текст договора не содержит всей информации, необходимой для оценки сделки.

Проблема не в том, что договор плохой.

Проблема в ожидании результата, который невозможен без предварительного анализа.

Поэтому прежде чем искать «хороший договор», ответьте себе:

Вам нужен просто грамотный документ или полноценная проверка безопасности сделки, по итогам которой договор будет подготовлен именно под вашу ситуацию?

Я — за второй вариант.

Договор — это не броня, если неизвестно, от чего защищать.

https://itaka.spb.ru/staff/agent/14241

https://itaka.spb.ru/offices/office/000000011

    Надо продать недвижимость. Определённо, всем должны заниматься профессионалы. Но платить лишние деньги! Решено. Справлюсь самостоятельно. Выкладываю рекламу и тут начинается - постоянные не вовремя звонки, глупые вопросы, люди, которые непонятно для чего приходят, явно не недвижимость выбирают, да ещё вдруг вижу мою собственность рекламируют в других местах и дешевле, чем у меня заявлено! Пытаюсь выяснить, а там фыркают-мы ж вам помогаем! Понимаю, что теперь по моей цене продать не смогу, судиться с ними это время, деньги и столько мороки! Общаюсь с людьми, смотрю в интернете-не только я так экономлю и попадаю... Исправляюсь-нахожу приличное агентство, заключаю договор и перекладываю на них все проблемы. Забирают звонки на себя, отсекают лишних приходящих, делают красивую фотосессию, убирают чужую рекламу. Когда находится покупатель, решают все проблемы и везде сопровождают и подсказывают. Оплачиваю услуги по факту сделки. Мои нервы стоили этих денег! Учитесь на чужих ошибках!

https://itaka.spb.ru/staff/agent/14555

https://itaka.spb.ru/offices/office/000000011

Предлагаем к покупке Квартиру-студию в молодом развивающемся ЖК "Верево-сити"(Гатчинский р-н Ленинградской области).

Квартира подходит  как для личного проживания, так и в качестве инвестиций.

Кварира солнечная, светлая,  теплая -  общей площадью  23,6 кв.м. 

Расположена на 4 этаже .

Два окна позволяют зонировать кухню  по интересам)

В квартире остается часть мебели и бытовой техники.

Рядом с домом расположены продуктовые магазины, маркет-плейсы, кафетерии и др.

Для автомобилистов большой плюс - быстрый выезд на трассу и  бензоколонка

Собсвенность: 1 взрослый собственник.  Приобретаклась с ипотекой Сбербанка. Мат.капитал не использовался. Есть небольшой долг.

Если Вам необходимо продать недвижимость, и Вы готовы обратиться в агентство, с чего начать? 

Для первого знакомства можно не носить с собой полный пакет документов, подтверждающих собственность или предъявлять паспорт. Но, если Вы действительно хотите получить ответы на свои вопросы, сообщите актуальные данные и всё, что считаете важным. Не скрывайте затрудняющие продажу обстоятельства! 

Находить решения для сложных ситуаций - это и есть работа агента. 

https://itaka.spb.ru/staff/agent/13531

https://itaka.spb.ru/offices/office/000000011

Часто приходится слышать рассуждения о своевременности продажи, об «угадывании» цены, словно речь идет об игре.

Недвижимость - сложный ресурс, может быть как единственным жильем, так и выгодной (или не очень) инвестицией. 

Продажа своевременна тогда, когда она необходима Вам. 

А оптимальная цена складывается из очень разнообразных факторов, как объективных (состояние самой квартиры/комнаты и дома, в котором она расположена, ухоженность прилегающих территорий, близость метро, востребованность жилья в этом районе и т. д.), так субъективных (этаж, сторона света, тишина двора или шум улицы, современность или позапрошлый век — вопрос вкуса и индивидуальных представлений о комфорте).

Не тратьте свое время на простаивание в рекламе с поощряющими комментариями ресурса «отличная цена», «прекрасное предложение» и пр., на назойливые звонки с предложениями «выгодно продать», на консультации с ботами и  онлайн-расчеты. Как средняя температура по больнице ничего не скажет о состоянии конкретного пациента, так и автоматический подход к оценке не способствует продаже. 

Опытный агент не только оценит продаваемый объект, но и обоснует цену как для Вас, так и для потенциального покупателя. 

https://itaka.spb.ru/staff/agent/13531

https://itaka.spb.ru/offices/office/000000011