Офис "б-р Новаторов, 67/2 - советы специалистов"

Аренда - тема достаточно актуальная. Для многих это понятный способ и заработать, и сохранить сбережения. Квадратные метры всё-таки не обесцениваются так, как деньги под подушкой. Недвижимость - это твёрдый актив, с этим не поспоришь.

Как агент, я регулярно помогаю собственникам сдавать жильё. С договорами у нас порядок - есть своя форма, полностью соответствующая закону. Люди к нам за этим и идут: помочь с договором, проверить арендатора, чтобы всё было прозрачно и без риска.

Один из частых вопросов, с которым ко мне обращаются: нужно ли платить налог за сдачу квартиры в аренду? Отвечаю честно: да, нужно. Договор защищает вас от нечестных жильцов, а легализация дохода - от претензий государства. И вот здесь правила реально поменялись.

Налоговая сейчас собирает информацию по крупицам. Ваши переводы на карту, данные Росреестра о количестве объектов, объявления на сайтах, временная регистрация жильцов - всё это анализируется автоматически. Не сходится картинка - вы в поле зрения. Причём поводом может стать что угодно: жалоба соседей или обращение самого арендатора.

Если проверка началась, последствия конкретные: доначислят налог за всё время, пени за каждый день просрочки, штраф от 20% до 40%. При крупных суммах могут и до уголовной ответственности довести. По-моему, это слишком серьёзный риск ради экономии на налоге.

Радует то, что всё чаще слышу от собственников: хотим сдавать легально, платить налоги, посоветуйте, что нужно сделать. 

Я советую простой путь для спокойной жизни - оформить самозанятость. Делается за 5 минут в приложении «Мой налог». Никакой бухгалтерии, никаких очередей. Ставка - 4% при сдаче физлицам, 6% - организациям.

Зато спите спокойно и не боитесь проверок. Также у вас на руках договор найма/аренды - он защитит, если арендатор перестанет платить или повредит имущество.

Кстати, если заниматься этим совсем не хочется - могу взять все заботы на себя по договору доверительного управления. Поиск жильцов, проверка квартиры, контроль оплаты, получение денег, оплата коммуналки - всё на мне. Вы просто каждый месяц получаете чистую сумму на карту.

Если сдаёте квартиру и думаете, как лучше оформить именно в вашей ситуации - напишите. Подскажу по шагам, быстро и без головной боли.

https://itaka.spb.ru/staff/agent/15351

https://itaka.spb.ru/offices/office/000000008

К нам в компанию обратилась семейная пара с просьбой сопроводить сделку по покупке земельного участка, дома и бани. Поиском занимались сами, всё их устроило и место, и цена, и сам дом, но нужен был профессиональный взгляд и проверить безопасность самой сделки. Как всегда, в первую очередь, начали с проверки документов:

     - Договор купли-продажи земельного участка (собственник сам продавец);

     - Нотариально заверенное заявление, что земля была куплена не в браке;

     - Выписка из ЕГРН – дом и баня оформлены на одного владельца (продавца), никаких обременений.

     Вроде бы всё нормально. Временной отрезок, от покупки земли и строительства дома и бани, 20 лет. Прошу продавца предоставить справку из Загса, что на протяжении двадцати лет, он не был в браке. Продавец долго тянул и не соглашался предоставить нам эту справку, но в итоге он её получил. И что мы увидели: продавец был дважды женат – дом строил в первом браке, а баню строил во втором браке. Если стройка велась в браке, то это совместно нажитое имущество. Бывшие супруги имеют полное право оспорить продажу, даже если сейчас продавец в разводе и записан один во всех документах.

     Спустя несколько лет дом и баня зарегистрированы. Всё тихо – бывшие супруги не подают никаких исков о разделе имущества. И продавец с чистой совестью выставляет объект на продажу.

     Я, как риелтор, который отвечает за безопасность сделки, вижу риск. Ведь строительство-то велось в браке, даже если регистрация – после развода.

    Я говорю покупателям, что сегодня бывшие жены не претендуют на совместно нажитое имущества, а завтра могут передумать.

     Требую нотариальное согласие бывших супруг на продажу. Без этих документов – сделки не будет.

     Продавец отказывается связываться с бывшими жёнами, так как не хочет делиться и не готов выкупить их доли.

     Покупатели от покупки отказались. Заключили с агентством договор и, в недолгом поиске, нашёлся хороший участок, не хуже предыдущего, а по некоторым параметрам даже лучше в красивом месте, с добротным, благоустроенным домом недалеко от озера. Правда, покупка обошлась дороже, но это того стоило и никаких рисков. Покупатели – довольны.

     Я не юрист, который подключается, когда всё уже случилось. Я агент, который не допускает, чтобы это «случилось», копаю глубже, задаю неудобные вопросы.

     И знаете, я горжусь тем, что мои клиенты спят спокойно. Потому что за каждым моим «одобрено» стоит не просто красивая презентация, а часы кропотливой работы с документами

https://itaka.spb.ru/staff/agent/13779

https://itaka.spb.ru/offices/office/000000008

Подготовка квартиры к продаже или к фотосессии в рекламу — это не просто уборка, а стратегический шаг, который напрямую влияет на скорость появления покупателя. Главная цель — сделать так, чтобы покупатель за первые 90 секунд почувствовал: «Это мое».

Вот пошаговый план, как быстро привести квартиру в нужный вид.

 Шаг 1. Наведение порядка.

Это самый важный этап. Ваша задача — убрать большинство личных вещей, чтобы квартира выглядела просторной и обезличенной.

Что стоит убрать в первую очередь:

 Личные вещи: семейные фото, магниты с холодильника, детские рисунки, коллекции, дипломы. Это ваша история, а покупатель хочет увидеть квартиру своей. Религиозную атрибутику – все по-разному к этому относятся, убираем. Прячем лекарства – оздоравливаем атмосферу.
 Лишние предметы: сушилки для белья, вентиляторы, электрические радиаторы. Покупатель может подумать, что в квартире слишком жарко или холодно. Расставьте мебель так, чтобы квартира казалась просторнее, освободите проходы, подчеркните планировку.
 Если есть балкон, то максимально освободите и его, так как покупатели воспринимают балкон как дополнительную площадь.

 Шаг 2. Генеральная уборка с эффектом «стерильности»

Чистота — это ОЧЕНЬ важно! Покупатели сразу заметят грязь, и это станет поводом для торга или может вообще отпугнуть.· Вытрите везде пыль, отмойте грязь. Важно уделить внимание ручкам дверей и вокруг них, розеткам. То, к чему вы привыкли, будет заметно другим. Положительный эффект оказывают чистые окна.
 Кухня и санузел: уделите им особое внимание. Удалите известковый налет, жир, по возможности освежите затирку между плиткой.
 Запахи: это отдельный пункт. Запах табака, сырости или животных может отпугнуть покупателя сильнее, чем старая мебель. Не маскируйте запах — лучше проветрите, постирайте текстиль, почистите мягкую мебель.

 Шаг 3. Мелкий ремонт.

Это не дорогой капитальный ремонт, это простые необходимые действия, которые уберут ощущение небрежности.

Заклейте отклеившиеся обои или покрасьте стены в нейтральные светлые тона (белый, бежевый, светло-серый) — это универсальный фон, который нравится большинству.
Замените треснувшие розетки и выключатели, подкрасьте царапины на дверях и плинтусах, почините смесители.
Убедитесь, что все лампочки горят, если что-то не работает, то замените. Работающее освещение — признак ухоженного жилья.

Ну вот и все основные моменты подготовки квартиры к фотосессии или показу. Отличных вам покупателей!

Правоустанавливающие документы на недвижимость. Какие бывают и где нужны?

Правоустанавливающий документ на квартиру - это документ, на основании которого осуществляется регистрация перехода права собственности на недвижимость от одного владельца к другому

Рассмотрим виды правоустанавливающих документов

Существует несколько основных видов правоустанавливающих документов. Рассмотрим их подробнее.

Договор купли-продажи

Договор купли-продажи (ДКП) – один из наиболее распространенных правоустанавливающих документов. Он оформляется между продавцом и покупателем и фиксирует согласие сторон на передачу прав на недвижимость. ДКП обязательно должен быть только в письменной форме и с подписями бывших и будущих собственников. После оформления ДКП необходимо пройти регистрацию в Росреестре. Только после этого покупатель становится полноправным собственником квартиры.

Договор участия в долевом строительстве

Договор долевого участия (ДДУ) оформляется при покупке недвижимости у застройщика. При этом право собственности на такой объект возникает только после ввода дома в эксплуатацию. ДДУ также регистрируется в Росреестре.

Дарственная

Договор дарения (или дарственная) – это правоустанавливающий документ, который оформляется между дарителем и одаряемым. С помощью этого документа осуществляется безвозмездная передача прав собственности на объект недвижимости. При этом дарственная оформляется только нотариально, необходимо согласие обеих сторон, обязательна регистрация в Росреестре, в некоторых случаях дарственная может быть отменена.

Свидетельство о праве на наследство

Документ подтверждает возникновение права наследования и служит основанием для его регистрации в Росреестре. Этот документ выдается нотариусом наследникам по завещанию или по закону.

Документ о приватизации

Договор между муниципалитетом и гражданином о передаче жилого помещения в собственность гражданина (договор приватизации) – это договор, на основании которого государственная или муниципальная квартира переходит к частному лицу. 

Справка ЖСК об уплате пая

Если гражданин вступил в кооператив и полностью выплатил стоимость квартиры кооперативу, то он получает  от ЖСК справку о полной выплате пая, и это также является правоустанавливающим документом на недвижимость. Составляется в свободной форме за подписью председателя или главного бухгалтера ЖСК.

Из более редких форм правоустанавливающих документов встречаются:

Решение суда

Его выдает суд после рассмотрения споров о праве собственности или если судом доказана неправомочность этого права, либо одна из сторон уклоняется от выполнения обязанностей, возникших у нее как у собственника объекта недвижимости. В этих случаях суд может вынести решение, которое будет служить основанием для смены собственника.

Соглашение о разделе имущества супругов

В случае развода супругам часто необходимо разделить совместно нажитое имущество. Соглашение о разделе имущества закрепляет согласие обеих сторон на раздел квартиры или другой недвижимости. Этот документ оформляется нотариально.

Когда необходимы правоустанавливающие документы?

Есть ситуации, когда без правоустанавливающих документов на недвижимость не обойтись:

Основная – это сделка купли-продажи. Без этих документов на нельзя совершить саму сделку, а также, зарегистрировать свои права на квартиру в Росреестре.

При оформлении наследства.

Третье – при обращении за кредитом. Банк обязательно потребует как правоустанавливающий документ на приобретаемую квартиру, так и новый ДКП для перевода ипотечных средств. Также без правоустанавливающих документов невозможно будет доказать в суде законность своего права на имущество.

Мой совет:  при появлении недвижимости следите за юридически грамотным оформлением правоустанавливающих документов. Бережно храните правоустанавливающие документы на вашу недвижимость, так как восстановить их достаточно сложно.

Возмездное приобретение (покупка): Если покупатель заплатил деньги (добросовестный приобретатель), не знал и не мог знать, что продавец не имеет права продавать вещь, то собственник вправе забрать имущество только в трех случаях:

Имущество было утеряно собственником (или тем, кому он его доверил).

Имущество было похищено.

Имущество выбыло из владения иным путем помимо воли собственника (например, было отобрано обманом или силой).

Безвозмездное приобретение: Если вещь досталась человеку бесплатно (например, по наследству или в дар) от лица, не имевшего права ее отчуждать, собственник может истребовать ее во всех случаях.

Деньги и ценные бумаги: Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя ни при каких условиях.