Офис "б-р Новаторов, 67/2 - советы специалистов"

Основные документы при сделках с недвижимостью.

При покупке недвижимости важно знать, на каком основании продавец приобрел квартиру или дом с  земельным участком .У каждого вида сделки - свои риски и последствия. Их нужно проверять и учитывать заранее.

Основные виды правоустанавливающих документов:

Договор купли-продажи
показывает, что владелец квартиры ее купил. Такое имущество может быть совместно нажитым в браке или для его покупки использовался маткапитал. Тогда требуется согласие супруга или разрешение органов опеки.

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ или ДУДС)
заключается если предыдущий собственник покупал квартиру у застройщика. Если дом еще не сдан, с новым покупателем подписывается договор уступки права требования. Если достроен - оформляется купля-продажа. При этом возникают нюансы по исчислению срока продажи без налога, оформлению вычета и особым правам дольщиков.

Договор дарения
подаренное жилье не является совместно нажитым. Его можно продать без согласия супруга. В некоторых случаях дарение можно отменить.

Свидетельство о праве на наследство
означает, что владелец получил квартиру по наследству - по закону или завещанию.  В обоих случаях в течение 3 лет, а иногда и позже, возможно оспаривание со стороны других наследников. Нужно учитывать эти риски. Но совместно нажитым такое жилье не считается. 

Решение суда
право собственности по решению суда может быть признано в разных ситуациях. Например, постройка узаконена через суд - это нормальная практика. Но решением суда сделка бывает признана недействительной. Например, муж продал квартиру без согласия жены или детям не выделены доли в новом жилье.

Справка ЖСК о полной оплате пая
если владелец был членом жилищно-строительного или другого кооператива, то право собственности на недвижимость у него появилось после полной оплаты пая.

Документ о приватизации
это передача квартиры из муниципальной в частную собственность на основании договора. Жилье приобретается в общую долевую собственность, в договоре указаны доли каждого члена семьи. Стоит проверить состав семьи на момент приватизации.
Соглашение о разделе имущества между бывшими супругами
Составляется в письменном виде, заверяется у нотариуса. Также основанием может быть брачный договор, причем даже без расторжения брака.

Выписка из ЕГРН (или свидетельство о регистрации) - это правоподтверждающий документ. С помощью актуальной выписки можно убедиться, что право на текущий момент действительно принадлежит тому, кому надо.

Заказать и получить выписку можно:
с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра
на портале Госуслуг
Конечно, это не полный перечень документов, на основании которых может возникнуть право собственности.

 Приходите на консультацию.

Плюсы аренды:

---   Нет привязки к месту проживания, в любой момент можно расторгнуть договор и переехать в нужный район.

---  О ремонте, обслуживании объекта недвижимости заботится собственник.

     Минусы аренды:

---  Нет собственности на жилье, в котором проживает человек.

---  Деньги тратятся на чужую недвижимость.

--- Собственник может повысить арендную плату.

     Плюсы ипотеки:

--- Заемщик становится собственником жилья.

--- Деньги вкладываются в недвижимость, которая со временем может вырасти в цене.

---  Платежи по ипотеке зафиксированы.

      Минусы ипотеки:

--- Большая переплата из-за процентов по ипотеке.

--- На все действия, связанные с объектом недвижимости, необходимо согласие банка.

 Что лучше – решать самому человеку в зависимости от финансовых возможностей и образа жизни.

90% самостоятельных сделок заканчиваются переплатой. Почему риелтор окупает себя до подписания договора.

     Вы когда-нибудь задумывались, почему риелторы до сих пор не вымерли, если все объявления теперь на Авито, Циан и других сайтах недвижимости?

     Каждый второй покупатель задаётся вопросом: « Зачем мне риелтор, если я сам найду квартиру, а документы проверю у юриста за 5000 руб.?

Логика железная, пока вы не столкнётесь с тем, что юрист не видит « скелеты в шкафу», потому что он проверяет только то, что вы ему принесли. А риелтор -  он как рентген. Он видит то, чего нет в документах.

     *Что не может сделать частное лицо?

Давайте по порядку, без воды, только факты.

1.      Прописанный ребёнок и выписать вы его не можете.

Вы смотрите на квартиру – красивый ремонт, хорошая цена и руки уже чешутся подписать договор. А риелтор задаёт один вопрос: « А кто прописан?» Оказывается, там прописан несовершеннолетний ребёнок. И, чтобы его выписать, нужно разрешение органов Опеки, а они не дают его просто так. Вы об этом узнаете через 3 месяца судов и нервотрёпки, если узнаете вообще.

2.      Бывший муж в тюрьме дал нотариальное согласие на продажу.

Звучит как бред, но такие случаи – реальность. Человек в местах лишения свободы подписывает доверенность и продавец говорит: «Всё чисто, есть согласие супруга».  А через год приходит иск от прокуратуры и вы остаётесь без квартиры и без денег.

3.      Долг по капремонту, который перейдёт к вам.

Капремонт – это обременение, которое «прилипает» к квартире, а не к собственнику. Вы купили квартиру и вам приходит счёт на 150 000 руб. за то, что предыдущий владелец не платил 5 лет.  И это законно.

4.      Незаконная перепланировка, которую снесут через суд.

Стена снесена, объединены кухня и гостиная. Продавец говорит; «Всё законно, я так жил 10 лет», а через полгода приходит предписание из жилинспекции: «Верните всё как было или суд». Стоимость восстановления – от 300 000 руб.

     *Что может сделать риелтор? – юридический фильтр.                               

У нас есть доступ к ЕГРН, но главное – мы знаем, какие вопросы задавать и где пробивать адрес по закрытым каналам: арбитраж, ФССП, банкротство, судебные постановления. Юрист проверит документы, которые вы ему принесёте, а риелтор профессионал найдёт те документы, о которых вы даже не подозревали.

     *Секретная фишка, о которой молчат.

Самая главная услуга, за которую люди реально платят миллионы и не замечают этого – ЭКОНОМИЯ ВРЕМЕНИ И НЕРВОВ.

Средний покупатель тратит на самостоятельный поиск 3 – 5 месяцев:

·         смотрит 40 – 50 объектов;

·         договаривается о просмотрах;

·         отсеивает мошенников;

·         ведёт переговоры с 5 продавцами одновременно.

И в итоге либо переплачивает, либо покупает «кота в мешке».

Риелтор делает это за 2-3 недели, потому что;

·         у него есть база «серых» и «чёрных» продавцов ( через коллег);

·         он знает, на какой объект можно запасть, а какой – фейк;

·         он видит «двойные продажи», одну квартиру пытаются продать трём покупателям сразу.

*Торг без душевных травм – это искусство

Вы влюбились в квартиру. Продавец это чувствует и цену он не скинет. Риелтору «всё равно», он спокойно давит на слабые места: «В рекламе уже 2 месяца, есть аналогичный вариант, но дешевле. Давайте сбросим 400 000 руб. прямо сейчас и быстро выходим на сделку, пока реальный покупатель не ушёл к другому продавцу». Собственник сам за себя торговать не может – у него тоже эмоции, а покупатель – тем более.

А РИЕЛТОР – ЭТО ТРЕЗВЫЙ ПЕРЕГОВОРЩИК.

     *Безопасная сделка «под ключ»

·         аккредитив;

·         ипотечное сопровождение;

·         проверка чистоты денег продавца;

·         снятие обременений;

·         цепочка из 4 сделок в один день.

Один человек без опыта такое не потянет.

     КРАТКИЙ ИТОГ

     *Что может сделать только риелтор

·         отделить ваши эмоции от сделки;

·         вытащить из продавца правду о проблемах объекта;

·         применить профессиональные инструменты проверки (включая непубличные каналы);

·         провести закрытие сделки так, чтобы никто никого не кинул.

     Самостоятельно это невозможно в 90% случаев

Те 10%, где получится – это идеально чистая квартира от адекватного собственника, который продаёт «по семейным обстоятельствам». Но таких – одна на сотню.

Как говорится в песне: «…думайте сами, решайте сами – иметь или не иметь…».

Но помните: скупой платит дважды.