Офис "б-р Новаторов, 67/2 - советы специалистов"

Что это такое и зачем досрочно гасить ипотеку?

Досрочное погашение ипотеки это внесение денег за ипотеку сверх обычного платежа.

Досрочное частичное погашение очень выгодно,  ведь это серьезная экономия.

Важно выбрать куда пойдут деньги по переплате: на уменьшение срока ипотеки или на снижение ежемесячного платежа. Это вы выбираете сами.

  Если досрочное погашение идет на уменьшение срока ипотеки, то переплата по процентам серьезно сокращается, так вы можете сэкономить серьезную сумму!

 Если досрочное погашение идет на уменьшение ежемесячного платежа, то следующие платежи снижаются, но общая переплата почти не меняется, так как срок ипотеки не сокращается.
   Какой вариант выбрать? Если хотите сэкономить деньги — всегда выбирайте сокращение срока. Здесь максимальная выгода. А если деньги нужны сейчас — уменьшайте платёж.

Банкам не выгодно, когда ипотеку гасят досрочно, ведь при этом они теряют прибыль. Что они используют, чтобы загнать вас в рамки?

В договоре прописывают минимальную сумму досрочного погашения (например, не менее 45 тыс.). Читайте договор заранее и мелкий шрифт тоже. Некоторые банки запрещают досрочные платежи в первые три месяца – избегайте таких формулировок, ищите более лояльный банк.
Обращайте внимание на срок уведомления (30-14 дней) и соблюдайте его. Не пропустите этот срок. Если подаете уведомление онлайн, то преимуществом будет подтверждение от банка.

После досрочного платежа банк ОБЯЗАТЕЛЬНО должен выслать вам новый график платежей.

Мой вам совет: пусть частичное досрочное погашение ипотеки  будет регулярным правилом, особенно в первые годы кредита и, даже если вы можете выделить для этого небольшую сумму. Ведь в первые годы кредита самые большие проценты, и каждая тысяча переплаты позволит сэкономить вам десятки тысяч в будущем.

А когда ипотека будет закрыта полностью, не забудьте прийти в банк, чтобы снять с бывшей ипотечной недвижимости обременение.

Выбирая ту или иную квартиру многие мои клиенты спрашивают: будет ли квартира через 5 лет ликвидной, смогут ли они продать её быстро по рыночной цене и без торга?  Хороший вопрос, давайте разбираться.  

     Если квартира нашла своего покупателя в течении 1 – 2 месяцев и её продали по рыночной цене и без торга, то можно считать – квартира ликвидная.

     Критериев оценки квартир существуют много, но я хочу остановиться на шести самых важных параметров, которые  и определяют ликвидность квартиры.

1.    Транспортная доступность

Это самый важный параметр, можно сказать – половина успеха.

·        Высокая оценка: пешая доступность до метро 10–15 минут (до 1 км).

·        Средняя оценка: 2–4 остановки на транспорте (до 2 км).

·        Низкая оценка: только наземный транспорт, без альтернатив

Пример расчёта дисконта:

Квартира, расположенная далеко от метро будет стоить на 10-20% ниже рыночной. Например, при цене 10 миллионов рублей потеря составит 1-2 миллиона.

Один только этот параметр может уничтожить вашу выгоду.

2.    Близость к благоустроенному общественному пространству

Петербург расположен в прибрежной зоне Финского залива и реки Нева, имеет много воды парков, но качество доступа к ним не всегда благоприятное.

·        Высокая оценка: набережная или парк в пешей доступности 5–10 минут.

·        Средняя оценка: 20+ минут пешком или через магистрали.

·        Низкая оценка: стройка, пустырь, промзона.

Квартира с видом на стройку, промзону продаётся дольше и дешевле, даже если дом красивый.

3.    Тип и состояние дома

·        Высокая оценка: кирпич/монолит, год 2008+, современные планировки.

·        Средняя оценка: панель/кирпич 90-х.

·        Низкая оценка: старая панель, без лифта («хрущёвки»).

Старые панельные дома теряют в цене быстрее всех. Сейчас люди голосуют за качество.

4.    Наличие парковки

Машина есть почти у каждой семьи. Вопрос парковки становится всё острее.

·        Высокая оценка: подземный или охраняемый паркинг.

·        Средняя оценка: хаотичная дворовая парковка, мест хватает, но без охраны.

·        Низкая оценка: постоянный дефицит мест, машину приходится оставлять за 2 квартала.

Поверьте, часто покупатель готов переплатить 500 тысяч за паркинг, чтобы не искать место полчаса каждый вечер.

5.    Инфраструктура в пешей доступности

Магазины, школа, сад, поликлиника, спорт у дома.

·        Высокая оценка: всё в радиусе 500–700 метров.

·        Средняя оценка: есть, но нужна машина или общественный транспорт.

·        Низкая оценка: ничего нет, район «спальный» без социальных объектов (когда-то будет, надо ждать).

Обещают построить школу «в следующем году», но если её нет сейчас, покупатель будет считать, что её нет вообще.

6.    Тип района

·        Высокая оценка: район со сложившейся историей, чистыми улицами, статусом, ближе к центру. Петроградка, Васильевский, частично Приморский у воды.

·        Средняя оценка: спальные районы вроде Гражданки, Купчино, Юго-Запада. Стабильный спрос, но без взрывного роста.

·        Низкая оценка: новостройки на бывших сельскохозяйственных землях без инфраструктуры (окраины за КАДом, «поля»). Динамика цены отстаёт от рынка, перепродажа долгая и с дисконтом.

История района — это нематериальный актив. Петроградка продастся всегда. «Поля» за КАДом — лотерея.

Итог выбора:

Если объект закрывает 5 из 6 пунктов — продадите за 1–2 месяца.

Вот необходимые шаги для оформления собственности:

1. Сначала у нотариуса нужно оформить «Свидетельство о праве на наследство».

2. После, зарегистрировать право в Росреестре.

Если квартира в залоге или куплена в ипотеку, то вместе с ней вы наследуете и долг по кредиту. Нужно сходить в банк со свидетельством о наследстве и переоформить кредитные обязательства на себя.

Итак, по порядку.

Для открытия «наследственного дела» запишитесь к нотариусу по последнему адресу умершего. Если адрес неизвестен, то по месту нахождения квартиры. С собой возьмите
паспорт, свидетельство о смерти. Также вам понадобится документ о родстве (если нет завещания), документ о подтверждении адреса умершего.

Заявить о своих правах нужно в течение 6 месяцев со дня смерти наследодателя. Если наследник ещё не родившийся ребёнок, то срок исчисляется с его рождения. При этом заявление за ребенка подаёт родитель или опекун.

А если пропустили срок? Можно попробовать восстановить его через суд, но причина должна быть серьёзная (например, вы не могли знать о смерти). Но суды часто недоверчивы — вокруг наследства много мошенников.

Нотариусу платят госпошлину в процентах от стоимости квартиры за выдачу свидетельства.
· 0,3% (но не более 100 000 руб.) — для близких родственников (супруги, дети, родители, братья/сёстры).
· 0,6% (но не более 1 млн руб.) — для остальных наследников.

· 0,0% Несовершеннолетние на день смерти наследодателя.
· 0,0% Те, кто жил вместе с умершим в этой квартире и продолжает там жить (подтверждается документально).

Через полгода после смерти вы получите от нотариуса «Свидетельство о праве на наследство». Но, чтобы продать, подарить и быть полным хозяином, нужно зарегистрировать свое право в Росреестре. Обычно заявление туда отправляет сам нотариус (вы лишь оплачиваете отдельную пошлину за регистрацию).  Либо можно отправить документы через МФЦ. После регистрации получите  выписку из ЕГРН — и теперь вы собственник.

 https://itaka.spb.ru/staff/agent/15578

https://itaka.spb.ru/offices/office/000000008