Иванова Ольга Анатольевна - советы специалиста

     Не так давно ко мне обратилась женщина, которая хотела продать долю в двухэтажном загородном доме. Эта доля досталась ей по решению суда после развода, вторая часть дома принадлежит её бывшему супругу. Казалось бы стандартная ситуация, которая не предвещает особых сложностей. 

     После проверки документов на дом и земельный участок, выяснилось что земля на котором стоит дом находится не на праве собственности у владельцев, а на условиях долгосрочной аренды с местным муниципалитетом.  И эта ситуация в корне поменяла дело. Фактически, продать земельный участок по договору купли-продажи не представляется возможным.

   Однако продать (переуступить) свои права и обязанности по договору аренды — можно, но это сложная процедура с рядом жестких ограничений, особенно в Ленинградской области. К таким ограничениям можно отнести: вид разрешенного  использования земель, отсутствие межевания и отсутствие кадастрового учета, а, также, задолженность по арендной плате. 

   

    Так при каких же условиях всё-таки можно переуступить свои права на землю?

2. Согласие арендодателя (государства). Это самое главное условие. В отличие от частной аренды, для переуступки прав на государственный участок обязательно нужно письменное согласие органа власти (Комитета по земельным ресурсам Ленинградской области или местной администрации). Без их подписи сделка ничтожна.

3. Отсутствие прямого запрета в договоре. Внимательно прочитайте свой договор. Часто в государственных договорах есть пункт «Арендатор не вправе передавать свои права третьим лицам без согласия арендодателя». Если есть прямой запрет, переуступка невозможна в принципе.

   Уточнение статуса земельного участка — не просто формальность, а критически важный шаг, который напрямую определяет, что вы сможете делать с участком и будет ли ваша покупка законной.

   Помогу разобраться в тонкостях покупки/переуступки/продаже загородной недвижимости, обращайтесь по телефону: +7(911)950-30-36 Иванова Ольга

Представьте себе, что вы выбрали себе для покупки квартиру в котором была сделана перепланировка. Собственник квартиры уверяет вас, что перепланировка узаконена и переживать вам не о чем. Но так ли это? Чем грозит незаконная перепланировка для будущего собственника? И какие документы нужно попросить у владельца квартиры, чтобы проверить действительно ли перепланировка была сделана? 

Давайте разбираться. 

Во-первых для начала поймём почему так важно иметь узаконенную перепланировку. Согласно главе 4 Жилищного кодекса Российской Федерации любая перепланировка влечёт за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости и технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Все изменения должны быть согласованы и узаконены. Это касается переноса и разборки перегородок, расширение проемов, устройство дополнительных кухонь и санузлов , перенос инженерных сетей, санитарно-технического , электрического оборудования,то есть любые действия отличающие от первоначально указанных в техническом плане квартиры. 

Во-вторых если перепланировка не была узаконена, новый собственник принимает на себя все риски и ответственность, связанные с незаконной перепланировкой. А это: штраф и обязанность узаконить перепланировку, либо предписание вернуть все в исходное состояние,если узаконить перепланировку окажется невозможным. Это происходит в тех случаях, когда были нарушены строительные нормы, например: затронуты несущие стены либо перенесены мокрые точки. Также, большинство банков не одобрят ипотеку на квартиру в которой не узаконена перепланировка, что может повлиять на последующую продажу квартиры в будущем. 

Чтобы обезопасить себя до подписания договора купли-продажи попросите предоставить собственника квартиры следующие документы:

* Технический паспорт БТИ - это главный документ, с которым нужно сравнивать фактическое состояние квартиры.

* Актуальную выписку из ЕГРН с планом объекта — в ней также отражается официальная планировка.

* Если перепланировка была узаконена, продавец должен предоставить разрешение на перепланировку и акт приемочной комиссии о завершении работ.

   Минимизируйте свои риски при покупке квартиры, тщательно проверяйте документы и будьте уверены что вы все сделали правильно.