Белик Елена Степановна - советы специалиста

Выбирая ту или иную квартиру многие мои клиенты спрашивают: будет ли квартира через 5 лет ликвидной, смогут ли они продать её быстро по рыночной цене и без торга?  Хороший вопрос, давайте разбираться.  

     Если квартира нашла своего покупателя в течении 1 – 2 месяцев и её продали по рыночной цене и без торга, то можно считать – квартира ликвидная.

     Критериев оценки квартир существуют много, но я хочу остановиться на шести самых важных параметров, которые  и определяют ликвидность квартиры.

1.    Транспортная доступность

Это самый важный параметр, можно сказать – половина успеха.

·        Высокая оценка: пешая доступность до метро 10–15 минут (до 1 км).

·        Средняя оценка: 2–4 остановки на транспорте (до 2 км).

·        Низкая оценка: только наземный транспорт, без альтернатив

Пример расчёта дисконта:

Квартира, расположенная далеко от метро будет стоить на 10-20% ниже рыночной. Например, при цене 10 миллионов рублей потеря составит 1-2 миллиона.

Один только этот параметр может уничтожить вашу выгоду.

2.    Близость к благоустроенному общественному пространству

Петербург расположен в прибрежной зоне Финского залива и реки Нева, имеет много воды парков, но качество доступа к ним не всегда благоприятное.

·        Высокая оценка: набережная или парк в пешей доступности 5–10 минут.

·        Средняя оценка: 20+ минут пешком или через магистрали.

·        Низкая оценка: стройка, пустырь, промзона.

Квартира с видом на стройку, промзону продаётся дольше и дешевле, даже если дом красивый.

3.    Тип и состояние дома

·        Высокая оценка: кирпич/монолит, год 2008+, современные планировки.

·        Средняя оценка: панель/кирпич 90-х.

·        Низкая оценка: старая панель, без лифта («хрущёвки»).

Старые панельные дома теряют в цене быстрее всех. Сейчас люди голосуют за качество.

4.    Наличие парковки

Машина есть почти у каждой семьи. Вопрос парковки становится всё острее.

·        Высокая оценка: подземный или охраняемый паркинг.

·        Средняя оценка: хаотичная дворовая парковка, мест хватает, но без охраны.

·        Низкая оценка: постоянный дефицит мест, машину приходится оставлять за 2 квартала.

Поверьте, часто покупатель готов переплатить 500 тысяч за паркинг, чтобы не искать место полчаса каждый вечер.

5.    Инфраструктура в пешей доступности

Магазины, школа, сад, поликлиника, спорт у дома.

·        Высокая оценка: всё в радиусе 500–700 метров.

·        Средняя оценка: есть, но нужна машина или общественный транспорт.

·        Низкая оценка: ничего нет, район «спальный» без социальных объектов (когда-то будет, надо ждать).

Обещают построить школу «в следующем году», но если её нет сейчас, покупатель будет считать, что её нет вообще.

6.    Тип района

·        Высокая оценка: район со сложившейся историей, чистыми улицами, статусом, ближе к центру. Петроградка, Васильевский, частично Приморский у воды.

·        Средняя оценка: спальные районы вроде Гражданки, Купчино, Юго-Запада. Стабильный спрос, но без взрывного роста.

·        Низкая оценка: новостройки на бывших сельскохозяйственных землях без инфраструктуры (окраины за КАДом, «поля»). Динамика цены отстаёт от рынка, перепродажа долгая и с дисконтом.

История района — это нематериальный актив. Петроградка продастся всегда. «Поля» за КАДом — лотерея.

Итог выбора:

Если объект закрывает 5 из 6 пунктов — продадите за 1–2 месяца.

90% самостоятельных сделок заканчиваются переплатой. Почему риелтор окупает себя до подписания договора.

     Вы когда-нибудь задумывались, почему риелторы до сих пор не вымерли, если все объявления теперь на Авито, Циан и других сайтах недвижимости?

     Каждый второй покупатель задаётся вопросом: « Зачем мне риелтор, если я сам найду квартиру, а документы проверю у юриста за 5000 руб.?

Логика железная, пока вы не столкнётесь с тем, что юрист не видит « скелеты в шкафу», потому что он проверяет только то, что вы ему принесли. А риелтор -  он как рентген. Он видит то, чего нет в документах.

     *Что не может сделать частное лицо?

Давайте по порядку, без воды, только факты.

1.      Прописанный ребёнок и выписать вы его не можете.

Вы смотрите на квартиру – красивый ремонт, хорошая цена и руки уже чешутся подписать договор. А риелтор задаёт один вопрос: « А кто прописан?» Оказывается, там прописан несовершеннолетний ребёнок. И, чтобы его выписать, нужно разрешение органов Опеки, а они не дают его просто так. Вы об этом узнаете через 3 месяца судов и нервотрёпки, если узнаете вообще.

2.      Бывший муж в тюрьме дал нотариальное согласие на продажу.

Звучит как бред, но такие случаи – реальность. Человек в местах лишения свободы подписывает доверенность и продавец говорит: «Всё чисто, есть согласие супруга».  А через год приходит иск от прокуратуры и вы остаётесь без квартиры и без денег.

3.      Долг по капремонту, который перейдёт к вам.

Капремонт – это обременение, которое «прилипает» к квартире, а не к собственнику. Вы купили квартиру и вам приходит счёт на 150 000 руб. за то, что предыдущий владелец не платил 5 лет.  И это законно.

4.      Незаконная перепланировка, которую снесут через суд.

Стена снесена, объединены кухня и гостиная. Продавец говорит; «Всё законно, я так жил 10 лет», а через полгода приходит предписание из жилинспекции: «Верните всё как было или суд». Стоимость восстановления – от 300 000 руб.

     *Что может сделать риелтор? – юридический фильтр.                               

У нас есть доступ к ЕГРН, но главное – мы знаем, какие вопросы задавать и где пробивать адрес по закрытым каналам: арбитраж, ФССП, банкротство, судебные постановления. Юрист проверит документы, которые вы ему принесёте, а риелтор профессионал найдёт те документы, о которых вы даже не подозревали.

     *Секретная фишка, о которой молчат.

Самая главная услуга, за которую люди реально платят миллионы и не замечают этого – ЭКОНОМИЯ ВРЕМЕНИ И НЕРВОВ.

Средний покупатель тратит на самостоятельный поиск 3 – 5 месяцев:

·         смотрит 40 – 50 объектов;

·         договаривается о просмотрах;

·         отсеивает мошенников;

·         ведёт переговоры с 5 продавцами одновременно.

И в итоге либо переплачивает, либо покупает «кота в мешке».

Риелтор делает это за 2-3 недели, потому что;

·         у него есть база «серых» и «чёрных» продавцов ( через коллег);

·         он знает, на какой объект можно запасть, а какой – фейк;

·         он видит «двойные продажи», одну квартиру пытаются продать трём покупателям сразу.

*Торг без душевных травм – это искусство

Вы влюбились в квартиру. Продавец это чувствует и цену он не скинет. Риелтору «всё равно», он спокойно давит на слабые места: «В рекламе уже 2 месяца, есть аналогичный вариант, но дешевле. Давайте сбросим 400 000 руб. прямо сейчас и быстро выходим на сделку, пока реальный покупатель не ушёл к другому продавцу». Собственник сам за себя торговать не может – у него тоже эмоции, а покупатель – тем более.

А РИЕЛТОР – ЭТО ТРЕЗВЫЙ ПЕРЕГОВОРЩИК.

     *Безопасная сделка «под ключ»

·         аккредитив;

·         ипотечное сопровождение;

·         проверка чистоты денег продавца;

·         снятие обременений;

·         цепочка из 4 сделок в один день.

Один человек без опыта такое не потянет.

     КРАТКИЙ ИТОГ

     *Что может сделать только риелтор

·         отделить ваши эмоции от сделки;

·         вытащить из продавца правду о проблемах объекта;

·         применить профессиональные инструменты проверки (включая непубличные каналы);

·         провести закрытие сделки так, чтобы никто никого не кинул.

     Самостоятельно это невозможно в 90% случаев

Те 10%, где получится – это идеально чистая квартира от адекватного собственника, который продаёт «по семейным обстоятельствам». Но таких – одна на сотню.

Как говорится в песне: «…думайте сами, решайте сами – иметь или не иметь…».

Но помните: скупой платит дважды.

    В недвижимости существуют базовые понятия: "Цена", "Стоимость" и "Ценность". Любые процессы с недвижимостью не терпят эмоций.

Эмоциональная покупка всегда связана с переоценкой ценностей, которые заставляют не обращать внимания на цену и конечную стоимость затеи.

     При  покупке недвижимости и выборе планировки следует задуматься о жизненных циклах проживания в выбранной вами квартире и для окончательного решения задайте себе следующие вопросы:

     1. Как вы разместитесь в этой квартире сейчас?

     2.Как вы будете размещаться в ней через 7 лет?

     3. Как вы будете продавать квартиру? Будет ли  такая планировка ликвидна?