Всегда ли нужен нотариус в сделке
Сегодня обсудим тему, интересующую и волнующую пожалуй каждого, кто покупал или продавал недвижимое имущество. Обсудим вопрос: нужен ли нотариус ?
Для начала обозначим, что на сегодняшний день по действующему законодательству некоторые виды сделок ОБЯЗАТЕЛЬНЫ ТОЛЬКО К НОТАРИАЛЬНОМУ УДОСТОВЕРЕНИЮ.
ЭТО:
- отчуждение собственности несовершеннолетних детей посредством договора купли-продажи или дарения;
- отчуждение любой доли в недвижимом имуществе;
- приобретение супругами имущества в общую долевую собственность;
- договоры дарения недвижимого имущества.
ВСЕ ОСТАЛЬНЫЕ ВИДЫ СДЕЛОК возможно оформить по выбору в простой письменной форме (договор можно составить самостоятельно или воспользоваться услугой юриста, средняя стоимость от 2 до 4 тыс. руб.) или в нотариальной форме.
Часто приходится слышать, что сделка, удостоверенная нотариусом наиболее правильная и юридически чистая. Да, нотариус проверит:
- подлинность паспортов участников;
- проверит дееспособность сторон;
- проверит наличие арестов на объекте недвижимости;
- наличие банкротства;
- запросит архивную справку формы 9, если квартира продается после приватизации.
НО!!! Нотариус не БУДЕТ НИКОГДА проводить анализ документов и раскручивать потенциальное развитие событий в будущем , опираясь на разбор следующих аспектов:
- нотариус не запрашивает сайт судебных приставов и не анализирует долговую нагрузку продавца! Это важно, потому что задолженность свыше 500 тыс руб влечет за собой потенциальное банкротство;
- нотариус не запрашивает кредитную историю продавца и не анализирует риски потенциального банкротства продавца.
Почему это важно:
Если сделка состоялась и спустя время продавец объявил себя банкротом, то под расторжение могут попасть все сделки, предшествующие этому. А вот вернет ли продавец Вам сразу деньги очень даже неизвестно!
Вас должно очень насторожить если:
- объект недвижимости продается спешно и по заведомо низкой стоимости;
- продавец просит существенно занизить стоимость в договоре.
В этих случаях ОБЯЗАТЕЛЬНО запросить кредитную историю продавца и сайт судебных приставов, наличие задолженности - это знак , чтобы отказаться от сделки.
- нотариус НЕ ЗАПРАШИВАЕТ к сделке справку формы 12 (в некоторых регионах муниципалы ее не дают), в этой справке отражены к примеру несовершеннолетние дети, снятые с учета до приватизации квартиры и следовательно противозаконно лишенные права приватизации, а квартира может быть уже продана не раз пока Вы стали ее покупателем, но в суд такие выросшие дети подать могут. Также в этой справке отражена информация о тех, кто снят с учета в тюрьму или психдиспансер. В обычной, форме 9 этого может не быть.
- нотариус никогда не будет рассматривать правоустанавливающие документы предыдущих владельцев, до настоящего продавца, а там можно почерпнуть много , иногда настораживающей информации, заставляющей отказаться от сделки.
Сделка с недвижимостью это очень и очень серьезное дело, ИЗБЕЖАТЬ АБСОЛЮТНО ВСЕХ РИСКОВ НЕВОЗМОЖНО!!!
НОТАРИУС НЕ ПОМОЖЕТ В ЭТОМ!!!
НО! грамотно анализируя документы всегда можно минимизировать потенциальные риски. Предвосхищая комментарий многих о том, что юристы банков делают правовую экспертизу могу сказать: НИКОГДА НЕЛЬЗЯ сделать экспертизу документов, ЕСЛИ НЕ ЧИТАТЬ ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИЕ ДОКУМЕНТЫ предшествующих собственников данного объекта, прочитать эти документы юристы НЕ МОГУТ, потому что Росреестр или нотариальная палата выдает их ТОЛЬКО ПО ЗАПРОСУ СУДА! Правовая экспертиза банков заключается лишь в констатации факта сколько переходов права и каких было за историю квартиры, но за это Вы заплатите в среднем от 20 тыс руб, НО!!! ЭТО НЕ ГАРАНТ ВАШЕЙ БЕЗОПАСНОСТИ!
Стоимость нотариального договора при средней стоимости квартиры от 4 до 8 млн рублей варьируется в диапазоне от 25 до 35 тысяч рублей.
Для начала обозначим, что на сегодняшний день по действующему законодательству некоторые виды сделок ОБЯЗАТЕЛЬНЫ ТОЛЬКО К НОТАРИАЛЬНОМУ УДОСТОВЕРЕНИЮ.
ЭТО:
- отчуждение собственности несовершеннолетних детей посредством договора купли-продажи или дарения;
- отчуждение любой доли в недвижимом имуществе;
- приобретение супругами имущества в общую долевую собственность;
- договоры дарения недвижимого имущества.
ВСЕ ОСТАЛЬНЫЕ ВИДЫ СДЕЛОК возможно оформить по выбору в простой письменной форме (договор можно составить самостоятельно или воспользоваться услугой юриста, средняя стоимость от 2 до 4 тыс. руб.) или в нотариальной форме.
Часто приходится слышать, что сделка, удостоверенная нотариусом наиболее правильная и юридически чистая. Да, нотариус проверит:
- подлинность паспортов участников;
- проверит дееспособность сторон;
- проверит наличие арестов на объекте недвижимости;
- наличие банкротства;
- запросит архивную справку формы 9, если квартира продается после приватизации.
НО!!! Нотариус не БУДЕТ НИКОГДА проводить анализ документов и раскручивать потенциальное развитие событий в будущем , опираясь на разбор следующих аспектов:
- нотариус не запрашивает сайт судебных приставов и не анализирует долговую нагрузку продавца! Это важно, потому что задолженность свыше 500 тыс руб влечет за собой потенциальное банкротство;
- нотариус не запрашивает кредитную историю продавца и не анализирует риски потенциального банкротства продавца.
Почему это важно:
Если сделка состоялась и спустя время продавец объявил себя банкротом, то под расторжение могут попасть все сделки, предшествующие этому. А вот вернет ли продавец Вам сразу деньги очень даже неизвестно!
Вас должно очень насторожить если:
- объект недвижимости продается спешно и по заведомо низкой стоимости;
- продавец просит существенно занизить стоимость в договоре.
В этих случаях ОБЯЗАТЕЛЬНО запросить кредитную историю продавца и сайт судебных приставов, наличие задолженности - это знак , чтобы отказаться от сделки.
- нотариус НЕ ЗАПРАШИВАЕТ к сделке справку формы 12 (в некоторых регионах муниципалы ее не дают), в этой справке отражены к примеру несовершеннолетние дети, снятые с учета до приватизации квартиры и следовательно противозаконно лишенные права приватизации, а квартира может быть уже продана не раз пока Вы стали ее покупателем, но в суд такие выросшие дети подать могут. Также в этой справке отражена информация о тех, кто снят с учета в тюрьму или психдиспансер. В обычной, форме 9 этого может не быть.
- нотариус никогда не будет рассматривать правоустанавливающие документы предыдущих владельцев, до настоящего продавца, а там можно почерпнуть много , иногда настораживающей информации, заставляющей отказаться от сделки.
Сделка с недвижимостью это очень и очень серьезное дело, ИЗБЕЖАТЬ АБСОЛЮТНО ВСЕХ РИСКОВ НЕВОЗМОЖНО!!!
НОТАРИУС НЕ ПОМОЖЕТ В ЭТОМ!!!
НО! грамотно анализируя документы всегда можно минимизировать потенциальные риски. Предвосхищая комментарий многих о том, что юристы банков делают правовую экспертизу могу сказать: НИКОГДА НЕЛЬЗЯ сделать экспертизу документов, ЕСЛИ НЕ ЧИТАТЬ ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИЕ ДОКУМЕНТЫ предшествующих собственников данного объекта, прочитать эти документы юристы НЕ МОГУТ, потому что Росреестр или нотариальная палата выдает их ТОЛЬКО ПО ЗАПРОСУ СУДА! Правовая экспертиза банков заключается лишь в констатации факта сколько переходов права и каких было за историю квартиры, но за это Вы заплатите в среднем от 20 тыс руб, НО!!! ЭТО НЕ ГАРАНТ ВАШЕЙ БЕЗОПАСНОСТИ!
Стоимость нотариального договора при средней стоимости квартиры от 4 до 8 млн рублей варьируется в диапазоне от 25 до 35 тысяч рублей.
