Загородная недвижимость: оценка участка и дома
Продавец, оценивая свой дом, определяет его цену исходя из
своего понимания ценообразования, используя при этом разные варианты, например:
"а вот сосед продал за...", " а мне председатель сказал"
или суммируют свои затраты. Самый провальный вариант оценки: "мне нужно
купить квартиру, поэтому хочу получить определенную сумму".
Рассмотрим первый вариант "а вот сосед продал за N
рублей, поэтому и я дешевле продавать не буду".
Чаще всего цена, за которую сосед продал свой объект - это
цена, за которую он пытался это сделать, но какова реальная цена сделки, никто
не знает, а разница может достигать 10 и даже 20-30%. Да и сравнивать два
загородных объекта - дело неблагодарное, ведь цена определяется формой,
расположением участка, подъездом к нему, качеством земли. Я уж не говорю про
дом, тут вообще выбор как между "что ты больше любишь: лето или
покушать".
Рассмотрим второй вариант "а мне председатель сказал,
чтобы я дешевле чем за N рублей не продавал". Имеется ввиду рекомендация
председателя садоводства или коттеджного поселка. Здесь помимо не всегда
достоверной информации о реальных ценах сделок вступает в силу фактор личной
заинтересованности, когда у председателя, например, в том же поселке тоже есть
собственность, и эта собственность дешевой быть не может с точки зрения этого
председателя. Та же ситуация возникает, когда совета спрашивают у соседей.
Таким образом, субъективное мнение соседей и руководства поселка не может
служить ориентиром при оценке недвижимости.
Рассмотрим третий вариант: цена формируется исходя из
затрат. И вот здесь продавец включает в цену все, что угодно, в том числе свой
труд, пот и слезы. Эта часть цены достойна всяческого уважения, но никак не
способствует удорожанию объекта. Особенно если речь идет о ремонте старого дома
(замена подгнивших полов, протекшей крыши и т.п.). Это как оценка машины,
претерпевшей кузовной ремонт после аварии: покупку и замену капота и дверей не
добавить к стоимости.
Загородный дом очень быстро теряет в цене, потому что
появляются новые технологии, новые материалы, меняется мода.
Рассмотрим четвертый вариант: "мне нужно купить
квартиру, поэтому хочу получить определенную сумму". Тут фантазии уносят
продавца в такие заоблачные дали, что я иногда теряюсь, не могу подобрать
аргументы. Задумаемся: а кого мы ищем? Человека, который купит этот объект, или
человека, который даст вам денег на покупку квартиры, о которой вы мечтаете?
Если первого, то я готова помочь. Если второго - то это без меня.
Так как же правильно оценить загородный дом?
А я вам расскажу, секрета нет.
Попробуйте посмотреть на дом глазами покупателя.
Насколько дом близок от хорошей дороги и остановки
общественного транспорта? Он должен быть близко, но чтобы ничего не слышно и не
видно.
Участок низкий или высокий? Торф, глина или плодородная
земля?
Коммуникации какие? Свет и вода - главное для покупателя
загородного объекта. Газ желателен, но его отсутствие уже не является
критичным.
Сколько лет дому? Куда открывается вид из окон? Насколько разумна и комфортна
планировка? Отделка?
Для дорогих объектов важен стиль, современность оформления,
обстановки.
Важный момент - соседи.
Ну еще десяток-другой параметров, у каждого покупателя будет
свой список требований.
А теперь надо обеспечить правильное и обширное продвижение
рекламы и ждать на берегу счастья.
Добавлю еще: покупатель смотрит не один, не два, а десятки
домов и участков, у него есть возможность сравнить качество и цены, и он может
сходу назвать рыночную цену вашего объекта. Прислушайтесь к нему.
Всё вышеописанное можете сделать самостоятельно, либо
обратитесь ко мне, я помогу определиться с ценой.
