Для начала разберёмся, что такое свежее наследство и какие могут быть наследники.

Наследственные квартиры — достаточно популярное предложение на рынке вторичного жилья. Количество наследственных квартир в предложении выросла в два раза и достигло 25 % от общего рынка. Причина таких изменений — в пандемии. Речь идет о так называемом «свежем» наследстве, то есть жилье, которым новый собственник владеет менее трех лет.

Объекты недвижимости могут наследоваться несколькими способами:

1-согласно законодательству, в зависимости от степени родства;

2 — по завещанию.

Обязательное условие – это перед продажей объекта недвижимости свидетельство о праве на наследство должно быть зарегистрировано в Росреестре, к сожалению,  некоторые продавцы забывают это сделать, в силу незнания закона.

Главный риск при покупке наследуемого объекта недвижимости — возможное наличие скрытых, неучтенных наследников, которые могут претендовать на имущество.

Проверить круг потенциальных наследников довольно сложно, ведь владелец такой недвижимости  и сам может не знать о них .Вам никто не даст вам гарантию, что продавец — единственный наследник и что спустя несколько лет не объявится второй или третий наследник и не начнет оспаривать сделку купли-продажи и требовать свою долю в праве на объект недвижимости. Круг скрытых наследников, которые могут претендовать на купленную квартиру, достаточно большой. Например, среди них — наследники, которые имеют право на обязательную долю, несмотря на завещание.

Кто относится к обязательным наследникам?

 К таким наследникам относятся несовершеннолетние и нетрудоспособные дети, супруги и родители наследодателя. Полный перечень этих лиц установлен в ст. 1149 ГК РФ. Наличие таких наследников может быть неочевидным, особенно если квартира перешла по завещанию. Поэтому перед покупкой нужно уточнить у продавца, нет ли в данном случае обязательных наследников.

Недостойные наследники кто они?

Так называют граждан, которые имеют право на наследство, но по решению суда или нотариуса не получают его (ст. 1117 ГК РФ). Например, к ним относят родителей, которые лишены родительских прав. Недостойные наследники могут не согласиться с таким решением и обжаловать его в суде. Если суд реабилитирует их, у покупателя могут возникнуть сложности, поскольку наследник будет претендовать на свою долю. Так же сюда можно отнести наследников, которые были признаны судом умершими. Но бывают случаи, что через какое-то время выясняется, что они живы, а квартира к тому моменту уже продана.

Оспаривание завещания.

Часть рисков сопряжена с объектами недвижимости, полученными по завещанию. К ним относится возможное оспаривание завещания уже после продажи наследственной квартиры. Причиной оспаривания может стать недееспособность умершего в момент изъявления воли или факт того, что его принуждали к составлению завещания. В данном случае потенциальные наследники могут обратиться в суд и привести доказательства. Например, это может быть справка о том, что наследодатель стоял на учете в психоневрологическом диспансере. Если суд удовлетворит иск, то завещание будет отменено, а наследство придется распределять заново, но уже по закону.

Приобретение такого жилья, без риелтора, может быть потенциально опасным! В этом случае наследник может оспорить свое право через суд, а покупатель рискует остаться без приобретённой недвижимости  и в лучшем случае вернуть потраченные деньги. В худшем случае — остаться без недвижимости и денег.

Срок исковой давности.

Внезапные наследники могут возникнуть из-за пропуска сроков вступления в наследство. По закону (ст. 1154 ГК) на это дается полгода со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя или дня признания судом его умершим). Если человек наследует имущество в результате отказа предыдущего наследника, то к сроку добавляется три месяца. Если срок вступления в наследство пропущен, наследник лишается возможности получить имущество.

Здесь есть исключения. Если у наследника были уважительные причины и он докажет это в суде (ст. 1155 ГК РФ). К примеру, он находился на лечении в больнице. В таком случае суд может восстановить его в правах на наследство. Если имущество к этому времени уже продано, наследник может предъявить свое право на него.

Срок исковой давности в данном случае исчисляется не с момента смерти наследодателя, а с момента, когда наследник узнал или должен был узнать о смерти. Гарантий, что такой наследник не заявит о своем праве, на долю спустя несколько лет, дать нельзя, даже если недвижимостью  владеют уже другие собственники.

Так же покупатель наследственной недвижимости может столкнуться со сложностями уже на этапе заключения сделки. Зачастую наследники не могут договориться между собой о цене. Любой спор между наследниками может привести  к повышению конечной цены для покупателя, к затягиванию сделки или вообще к ее отмене. В целом такие конфликты между наследниками повышают градус нервозности перед сделкой. Что бы такого ни происходило, обращайтесь к риелтору, который поможет Вам минимизировать все риски и сбережёт Ваши нервы.

Из плюсов — такая недвижимость обычно продаются с дисконтом 5–10%, причем большинство наследников-продавцов изначально готовы к скидке.

Покупатели наследственной недвижимости в последнее время удается защитить свои права и сохранить недвижимость. Речь идет о ситуациях, когда недвижимость была приобретена добросовестно. Признаки добросовестного приобретателя указаны в ст. 302 ГК РФ. Таким считается тот, кто приобрел имущество возмездно(за деньги) и не знал и не мог знать о том, что продавец не имел права отчуждать это имущество. Степень недобросовестности устанавливает суд.

Что необходимо сделать, для максимально безопасной сделки?

- Обратиться к профессиональному риелтору;

- Уточните, как досталась квартира в наследство ,по закону или завещанию ;

- Узнайте у продавца, есть ли другие родственники, входящие в число наследников;

- Уточнить наследники, какой очереди продают недвижимость, есть ли отказы от наследства;

- Обязательно в договоре купли-продажи указать полную стоимость объекта, это поможет в случае судебного разбирательства доказать Вашу добросовестность.

- Расчеты следует проводить только безналичным способом;

- Внимательно изучите выписку из ЕГРН;

- Изучить историю квартиры;

-  Ознакомиться с архивными документами по переходу права собственности;

- Узнать есть ли  право пожизненного пользования объектом недвижимости;

- Проверить технический паспорт, экспликацию объекта;

- Пообщайтесь со всеми наследниками и опросите соседей. Иногда это самый действенный способ узнать информацию. Соседи расскажут и о том, кто проживал в квартире, и о других членах семьи, если такие есть, и если были какие-то сложности, конфликты — соседи обычно это знают;

- Провести сделку через нотариуса;

- Обязательно оформить титульное страхование объекта, хотя бы на первые три года.

Обращайтесь за помощью только к профессионалам.