Романова Ирина Александровна - советы специалиста

Уже почти 20 лет, работая в крупнейшем агентстве недвижимости Северо-Запада, я занимаюсь загородной недвижимостью. Это целый мир, в котором действуют свои законы рыночного ценообразования и есть множество нюансов в документах (хотя по сути они мало отличаются от вторички).

С покупателем часто приходит консультант (риелтор или юрист), которому первый всецело доверяет. Почти всегда это высококлассный специалист в своей области, например, во вторичной недвижимости. Но когда дело касается прочтения и верного истолкования информации в документах на дома и участки, заметным становится очевидное недопонимание. И тут вместо коллеги-специалиста, с которым мы должны провести безопасную сделку, я получаю поток вопросов от абсолютного новичка, который просит объяснять каждую букву, потому что сам это сделать не может - просто никогда не сталкивался и не понимает значение той или иной записи.

Я с удовольствием напишу несколько постов на тему загородной недвижимости. Возможно, это кому-то поможет.

Первое. Земельный участок и расположенное на нем строение имеют свои адреса. Эти адреса могут абсолютно совпадать, а могут радикально отличаться. Даже если они полностью совпадают, нотариусы зачастую пишут в договоре: "участок по адресу 12345 с расположенным на нем домом по адресу 12345". Бывает, что адрес в Свидетельстве отличается от адреса в сегодняшней выписке из ЕГРН. Скорее всего, это произошло при объединении регистрационной и кадастровой палат. Если подать заявление на исправление техошибки, вы получите отказ, потому что такие данные получила регпалата из государственного кадастра при объединении структур, и исправлять нечего. Поэтому в большинстве случаев надо не задумываясь в договоре отчуждения писать адрес по сегодняшней выписке.

Адресами, причем полноценными, также являются, к примеру:

- ЛО, Всеволожский муниципальный р-н, Колтушское с.п. (47:07:1047005:4241).

- ЛО, Ломоносовский муниципальный р-н, Гостилицкое с.п., ЗАО "Племенной завод "Красная Балтика", у д.Дятлицы, рабочий участок 36 (47:14:0901002:1638). Это не гектары сельхозугодий, это небольшие участки в коттеджных поселках.

Ничто не препятствует проведению сделок с такими объектами, в том числе с ипотеками. Просто эти адреса НЕ ПОЧТОВЫЕ (или милицейские, как мы иногда говорим), вот и вся разница.

Была сделка в г.п.Сиверский, где участок располагался по ул.Вишневской, а дом по ул.Вишневского. Так в договоре и написали. И в аккредитиве! Потом новый собственник всё поправил, не спеша, хотя это и не требовалось.

Повторю, расхождение в адресах или "куцый" адрес не являются препятствием для отчуждения участков и домов, в том числе в ипотеку. Идентификация идет по кадастровому номеру.

Установлен запрет на последующую продажу жилья, приобретенного с использованием некоторых видов сертификатов. Вот о чем идет речь.

Дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, после достижения совершеннолетия вправе бесплатно получить жилую квартиру или жилой дом от региональных властей.  Жилое помещение может быть получено двумя способами:

- или органы власти предоставляют такому гражданину жилое помещение по договору соц.найма, с правом приватизации только по истечении пятилетнего срока (но этот срок может быть сокращен если гражданин отвечает определенным критериям, см. п. 6.2 ст. 8 Федерального закона "О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей");

- или органы власти выдают такому гражданину денежный сертификат для самостоятельной покупки жилого помещения. Сертификат можно использовать на оплату продавцу цены жилого помещения на территории РФ по договору купли-продажи (на указанные в ДКП реквизиты счета продавца) или на полное погашение кредита, полученного на покупку жилого помещения в РФ (путем перечисления на счет в банке-кредиторе).

    При этом жилое помещение не может быть приобретено по ДДУ или договору ЖСК, а также с рассрочкой платежа.

    Сертификаты введены федеральным законом во всех регионах с августа 2023 года, но в некоторых регионах могли быть введены аналогичные сертификаты и ранее на основании регионального законодательства.

    Право на сертификат дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей,  имеют только после достижения 23-х летнего возраста, а в некоторых регионах 21-го года (см. п. 2 ст. 8.1 Федерального закона "О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей").

     Объект может быть куплен не только в личную собственность обладателя сертификата, но и в общую собственность с несовершеннолетними детьми и супругом.

Но вот самое главное.

 Если жилое помещение было предоставлено гражданину, являющемуся сиротой или ребенком, оставшимся без попечения родителей, по договору соц.найма, а потом этот гражданин помещение приватизировал, то он может сразу же после приватизации распоряжаться помещением как угодно.

А если жилое помещение было приобретено с использованием сертификата для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, или сертификат был использован на погашение кредита на покупку жилого помещения, то в течение ТРЕХ лет с даты приобретения в собственность помещения (см. п. 14 ст. 8.1 указанного закона) это помещение:

     - нельзя продать,

     - нельзя подарить,

     - нельзя обменять,

     - нельзя сдать в аренду или наем,

     - нельзя заложить,

     - нельзя иным способом обременить объект или передать его в собственность другому лицу.

 А еще не допускается расторжение по соглашению сторон договора купли-продажи жилого помещения, приобретенного за счет указанного сертификата.

Но об этих ограничениях на распоряжение недвижимостью вы НЕ узнаете из выписки из ЕГРН!

 Поэтому, если собственник владеет жилой недвижимостью менее 3 лет и при этом купил ее, важно изучить правоустанавливающие документы продавца перед покупкой квартиры или жилого дома; возможно, запросить у продавца справку из ПФР о назначенных выплатах и льготах; выяснить, указано ли в ДКП, что на оплату использовался Сертификат о предоставлении выплаты на приобретение жилья детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей; выяснить, использовались ли кредитные средства банка на покупку жилого помещения. Если кредит был – проверить, не был ли он полностью погашен за счет сертификата (т.е. полностью ли оплачен основной долг и проценты по кредиту, пени и штрафы сертификат не покрывает). Возможно, запросить выписку по счету, "привязанному" к кредиту, посмотреть, откуда поступали платежи. Либо запросить справку из банка, что не использовался сертификат для сирот на погашение кредита (если вообще банк такие справки выдает).

В рамках банкротства гражданина могут быть признаны недействительными ранее совершенные им сделки, если будет выяснено, что сделки совершены в ущерб интересам кредиторов:

- по п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве,

- по п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве,

- по ст. 10, 168 и 170 Гражданского кодекса РФ.

Поэтому при покупке недвижимости необходимо, чтобы:

        - в договоре купли-продажи указывалась реальная цена объекта;

        - цена объекта была приближена к рыночной стоимости (желательно, чтобы цена объекта не отклонялась от рынка более чем на 30% в меньшую сторону, в противном случае, должно быть четкое понимание и обоснование, почему объект стоит дешевле аналогов; кстати, это важно не только в рамках доказывания при банкротстве, такое отклонение может свидетельствовать и о мошенничестве при совершении сделки);

        - должно быть подтверждение осуществления расчетов, а именно:

         если расчеты в безналичной форме - выписки, справки из банка, подтверждающие перечисление покупателем продавцу оплаты по договору;

           если расчеты осуществляются наличными (через банковскую ячейку), одной расписки может быть недостаточно в качестве доказательства. Поэтому покупателю необходимо заручиться какими-то еще подтверждениями того, что на дату сделки у него такая сумма была в наличии. Например, справка из банка о проверке и пересчете указанной в расписке суммы, или выписка о снятии денег со вклада, или подтверждение того, что эти средства были выручены от продажи иного имущества, или кредитный договор с банком и т.п.

Открыт набор в отдел загородной недвижимости в офис на Пушкинской 7: приглашаю тех, кто нетороплив, но легок на подъем, тех, кто любит дороги, дома и машины. В работе  с загородной недвижимостью  нет места стандартам и шаблонам,  важно понимать смысл и суть документов, разбираться в кадастровой составляющей,  понимать, какие последствия могут быть для покупателя, например, участка, находящегося в лесной зоне или зоне приаэродромной территории. Какие ограничения  существуют  при использовании  таких территорий, где найти покупателей на  объекты, имеющие ограничения,  сколько они могут стоить. Что делать,  если у земли и стоящего на ней дома – разные адреса? Настоящий профессионал знает ответы на все эти вопросы!

Тот, кто приходит в недвижимость, не должен быть занудой, приветствуется творческое начало, любопытство и желание найти ответы на возникающие вопросы! Легко взаимодействую со всеми, кому интересна Загородная недвижимость, в которую я  влюблена. А еще  я – просто лучше всех!

Звоните! 8921 583-25-26

Приходите на Пушкинскую, д.7.
ул. Пушкинская, 7 - Агентство недвижимости "Итака" Петербург Спб
Вакансии - Агентство недвижимости "Итака" Петербург Спб

Я – Романова Ирина Александровна, руководитель и  профессионал с огромным стажем в  Загородной  недвижимости. Работаю в офисе на Пушкинской, 7

 Приглашаю в свою группу двух человек, которые  хотели бы стать гуру в загородной недвижимости. Научу, как искать, оценивать и продавать любую  недвижимость!

Работа в агентстве недвижимости – это знания в самых различных областях – от инженера- строителя до психолога, от  маркетолога  до юриста.  Агент и агентство недвижимости – две половинки, которые дополняют и усиливают возможности друг друга.

Приходите ! Дерзайте!

 Результат Вас удивит – у нас, в Итаке,  возможно невозможное!

Звоните: 8-921-583-25-26

Приходите: м. Маяковская. Ул. Пушкинская, дом 7

https://itaka.spb.ru/offices/office/000000020