Романова Ирина Александровна - советы специалиста

Сделка с "ведомым" продавцом

Все мы слышали про "ведомых" продавцов, а кое-кто с такими даже сталкивался. Хотя в целом по России судебных дел было не так и много - около 300, но каждый случай - чья-то беда, и для обывателя, мыслящего категориями "справедливо - не справедливо", решения судов по таким делам настоящий шок.

После заседания Веховного суда в декабре 2025 года было дано поручение составить обзор судебной практики по делу Ларисы Долиной. Ну и вот, наконец, Президиум Верховного суда РФ утвердил обзор практики по делам об оспаривании сделок купли-продажи жилья, совершенных под влиянием обмана.

Расскажем своими словами.

Если продавец заблуждался насчет мотивов продажи (даже под влиянием обмана), то это не повод признавать сделку недействительной. Надо внимательно разобраться, добросовестным ли был покупатель, была ли у него возможность заподозрить неладное?

Был ли продавец в момент совершения сделки в состоянии, когда у него отсутствовала способность понимать значение своих действий? А может, он уклонился от исследования его психического состояния? Это достаточное основание для отказа в удовлетворении его иска.

Сделка с "ведомым" продавцом может быть признана недействительной, но только в том случае, если покупатель знал или должен был знать об обмане (то есть по сути являлся соучастником).

В таких ситуациях суд применяет последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции.

В любом случае суд обязан одинаково защищать права как пострадавшего продавца, так и добросовестного покупателя.

Желаем всем хороших честных прозрачных сделок! Но расслабляться рано, будьте максимально внимательны!

Оценка загородной недвижимости в Ленинградской области

Продавец, оценивая свой дом, определяет его цену исходя из своего понимания ценообразования, используя при этом разные варианты, например: "а вот сосед продал за...", " а мне председатель сказал" или суммируют свои затраты. Самый провальный вариант оценки: "мне нужно купить квартиру, поэтому хочу получить определенную сумму".

Рассмотрим первый вариант "а вот сосед продал за N рублей, поэтому и я дешевле продавать не буду".

Чаще всего цена, за которую сосед продал свой объект - это цена, за которую он пытался это сделать, но какова реальная цена сделки, никто не знает, а разница может достигать 10 и даже 20-30%. Да и сравнивать два загородных объекта - дело неблагодарное, ведь цена определяется формой, расположением участка, подъездом к нему, качеством земли. Я уж не говорю про дом, тут вообще выбор как между "что ты больше любишь: лето или покушать".

Рассмотрим второй вариант "а мне председатель сказал, чтобы я дешевле чем за N рублей не продавал". Имеется ввиду рекомендация председателя садоводства или коттеджного поселка. Здесь помимо не всегда достоверной информации о реальных ценах сделок вступает в силу фактор личной заинтересованности, когда у председателя, например, в том же поселке тоже есть собственность, и эта собственность дешевой быть не может с точки зрения этого председателя. Та же ситуация возникает, когда совета спрашивают у соседей. Таким образом, субъективное мнение соседей и руководства поселка не может служить ориентиром при оценке недвижимости.

Рассмотрим третий вариант: цена формируется исходя из затрат. И вот здесь продавец включает в цену все, что угодно, в том числе свой труд, пот и слезы. Эта часть цены достойна всяческого уважения, но никак не способствует удорожанию объекта. Особенно если речь идет о ремонте старого дома (замена подгнивших полов, протекшей крыши и т.п.). Это как оценка машины, претерпевшей кузовной ремонт после аварии: покупку и замену капота и дверей не добавить к стоимости.

Загородный дом очень быстро теряет в цене, потому что появляются новые технологии, новые материалы, меняется мода.

Рассмотрим четвертый вариант: "мне нужно купить квартиру, поэтому хочу получить определенную сумму". Тут фантазии уносят продавца в такие заоблачные дали, что я иногда теряюсь, не могу подобрать аргументы. Задумаемся: а кого мы ищем? Человека, который купит этот объект, или человека, который даст вам денег на покупку квартиры, о которой вы мечтаете? Если первого, то я готова помочь. Если второго - то это без меня.

Так как же правильно оценить загородный дом?

А я вам расскажу, секрета нет.

Попробуйте посмотреть на дом глазами покупателя.

Насколько дом близок от хорошей дороги и остановки общественного транспорта? Он должен быть близко, но чтобы ничего не слышно и не видно.

Участок низкий или высокий? Торф, глина или плодородная земля?

Коммуникации какие? Свет и вода - главное для покупателя загородного объекта. Газ желателен, но его отсутствие уже не является критичным.

Сколько лет дому? Куда открывается вид из окон? Насколько разумна и комфортна планировка? Отделка?

Для дорогих объектов важен стиль, современность оформления, обстановки.

Важный момент - соседи.

Ну еще десяток-другой параметров, у каждого покупателя будет свой список требований.

А теперь надо обеспечить правильное и обширное продвижение рекламы и ждать на берегу счастья.

Добавлю еще: покупатель смотрит не один, не два, а десятки домов и участков, у него есть возможность сравнить качество и цены, и он может сходу назвать рыночную цену вашего объекта. Прислушайтесь к нему.

Всё вышеописанное можете сделать самостоятельно, либо обратитесь ко мне, я помогу определиться с ценой.

Выделение доли в наследственном имуществе супругов

Наследство иногда возникает там, где по документам его совсем не видно.

Самый распространенный вариант - когда объект недвижимости приобретается в браке при отсутствии брачного договора, становясь по закону имуществом, поступившим в совместное владение.

В этом случае не работают аргументы "куплено на мои деньги", "жена вообще не работала и ни одной копейки не дала", "куплено на деньги моей мамы" или "куплено на деньги от продажи другого моего имущества, причем тут супруг?". Справедливости ради, в некоторых таких случаях можно доказать свое единоличное право, но только через многочисленные суды и непрогнозируемо по результату.

Есть еще документ, по которому чрезвычайно распространено заблуждение о том, является ли супруг сособственником.

Это Постановление администрации о выделении земельного участка в собственность бесплатно. Семейные средства вроде как не тратились, участок по документам принадлежит одному супругу. Но если покопаться в законодательстве, то по такому Постановлению участок фактически выделялся обоим супругам.

Что это значит?

Это значит, что после смерти одного из супругов переживший супруг должен выделить наследственную долю после умершего и таким образом стать единоличным собственником. Ну в том случае, конечно, если на долю умершего не будет других претендентов.

Будьте внимательны! И здоровья вам!

https://itakaspb-new.ru

Если живете в своей квартире, то соблюдать общие правила обязаны.

Обязанности жильцов многоквартирных домов закреплены в нормативных документах. Вот основные правила для собственников такого жилья.

1.Использовать помещение только для проживания, а не под офис или склад.

Профессиональной деятельностью заниматься можно, если она, например, научная или творческая. При этом нельзя нарушать интересы соседей и требования к жилому помещению.

2.Собственник обязан соблюдать чистоту и порядок, а также не допускать порчи имущества и оборудования не только в квартире, но и в помещениях общего пользования (в подъезде, лифте, на лестнице и т.п.). При обнаружении неисправностей оборудования, например, водопроводной трубы или электрической проводки — незамедлительно принимать меры для устранения.

3.Правильно обращаться с мусором

Для крупногабаритного возле дома есть специальная площадка. Для строительного нужно заказать вывоз — обратиться в управляющую компанию или специальную организацию.

3. Не нарушать тишину

Запрещено шуметь в ночное время. Для проведения ремонтных работ установлены разрешенные часы. Они определяются в региональных законах и могут отличаться.

4. Нельзя выходить на крышу

https://itakaspb-new.ru

Купить дом в Кискелово Ленинградской области

Два десятилетия я работаю с загородной недвижимостью, и два десятилетия встречаю людей, которые ищут участок на берегу (реки, озера, моря и т.д.), чтобы с соснами, пологим входом в воду, с газом низкого давления по границе, центральным водопроводом, канализацией, немеряным светом, интернетом, асфальтом к участку, и чтобы никого вокруг на километры: выходить в трусах на крыльцо и сразу в воду.

Удачи в поисках.

А вот купить дом за городом, в котором есть всё для комфорта, вполне можно. Что обычно нужно для постоянного проживания?

Разумеется, коммуникации: достаточное количество выделенных кВт, возможность пользоваться водой без серьезных ограничений, канализация, отопление. Всё это не обязательно должно иметь централизованный характер. Канализация может быть локальная, вода – из источника на участке, газовое отопление – из газгольдера.

Но этого для постоянной загородной жизни мало. Надо еще иметь возможность дойти пешком до ближайшего магазина и до остановки общественного транспорта (вдруг машина не завелась), вызвать скорую помощь, без опасений отпустить ребенка в школу самостоятельно.

Представили?

Так вот же он! Еще и полностью обставлен, включая бытовую технику.

Всеволожский р-н, массив Кискелово (вблизи Лесколово): 2-этажный зимний дом площадью 119.5 кв.м 2018 г.п. на участке 6 сот. Дом построен по современным технологиям из СИП-панелей компанией Хотвелл, отделан снаружи сайдингом.

Дом оптимально спланирован. 1 этаж (высота потолков 2.8 м): прихожая, холл, кухня-гостиная 26.7 кв.м с выходом на большую террасу 18 кв.м, защищенную «мягкими» окнами, санузел с полноценной ванной, подсобное помещение. Под лестницей спрятана насосная станция с системой очистки. 2-й этаж (высота потолков 2.5 м): 3 небольшие изолированные комфортные спальни, холл и санузел с душевой кабиной.

Вода подается из собственного колодца насосной станцией с системой очистки (зимний вариант). Горячую воду обеспечивают бойлер на 80 л и газовый котел. Канализация - аэрационная станция Кристалл. Свет 15 кВт (прямой договор с Ленэнерго). Отопление автономное – газгольдер 2,7 м.куб.: газовый котел двухконтурный и инфракрасные теплые полы по обоим этажам (плюс батареи на 1-м этаже). Есть аварийный генератор.

Участок огорожен (забор из штакетника с распашными воротами со стороны улицы, металлопрофиль со стороны одного соседа и сетка с других сторон), обихожен, есть бытовка, теплица, садовые деревья и кустарники, навес для 4-х автомобилей. Интернет оптоволоконный, видеонаблюдение.

Выезд в город возможен через Лехтуси-Токсово в сторону м.Девяткино, либо через Скотное по Новоприозерскому шоссе, дорога на машине займет 35 минут. До автобусной остановки 1.4 км, до Лесколово 3.5 км, где можно найти любые магазины, рынок, банк, поликлинику, школу и детский сад. Дороги в поселке широкие, чистятся круглогодично.

Дополнительные характеристики дома: фундамент – металлические сваи, перекрытие пола первого этажа – сип-панели 224 мм, чердачное перекрытие – минвата 200 мм.

Цена 9.8 млн.

Кадастровый номер и его темные глубины

Хотелось бы разобрать ситуацию, вызывающую иногда сильное сомнение.
Для начала уточним составляющие кадастрового номера. Первый блок - регион, второй - район внутри региона, третий - кадастровый квартал внутри района, четвертый - номер конкретного объекта внутри квартала.
Вот интересный случай.
Участок 47:01:1516001:136 с расположенным на нем домом 47:01:1017001:640. Сделка по отчуждению объекта прошла в 2018 году с использованием ипотечных средств. В выписке на дом написано, что он расположен в пределах данного участка, все цифры совпали. А вот кадастровые кварталы разные. Это вполне обычное часто встречающееся явление, оно не смутило Росреестр, не смутило банк, взявший дом с участком в залог, в общем, никого. Кроме одного моего дотошного коллеги. Он заметил, что кадастровые кварталы разные, и что он такое бы покупать не посоветовал. В общем, докопался до самого дна, да там и остался, выход не нашел. Поможем выбраться.
Итак, вопрос: почему дом, фактически и по документам расположенный на данном участке, в Государственном кадастре числится в другом кадастровом квартале? Ответ простой и всеобъемлющий: потому! Можно чуть развернуть: потому что Государственный кадастр предмет темный и исследованию не подлежит.
А вот комментарий кадастрового инженера (всем, работающим с загородкой, настоятельно рекомендую завести близкое знакомство с одним; консультации бывают необходимы как воздух): присвоение и смена кадастровых номеров роботизированы, результаты регулярного обновления базы непредсказуемы, кадастровый квартал - условная единица, поэтому несовпадения - обычное дело, никак ни на что не влияющее. Исходя из логики дотошного коллеги, вот этот дом вообще нигде не находится 47:01:0000000:18308.
Можно, конечно, сделать "красиво", вызвать кадастрового инженера, он привяжет координаты застройки дома к координатам участка, предоставит техплан дома в кадастровую палату, и цифры кадастрового квартала поменяются.
Вопрос остается открытым: зачем это делать? В чем риски (рассматриваем данную конкретную ситуацию, в загородке обобщать противопоказано)? Уникальность кадастрового номера никуда не делась, объект идентифицируется, по данным Росреестра дом привязан к участку. Вот зачем я погоню продавца что-то менять? Потому что это необходимо, или со страху - а вдруг чего?.. Я никогда не заставлю своего клиента заниматься подобным "причесыванием", потому что оправдания этим затратам времени и денег не найду. Любые телодвижения здесь должны быть осмысленными и обоснованными, мы должны уметь объяснить клиенту разумность и необходимость тех или иных действий. Это касается и агента покупателя.
В данном конкретном случае совет отказаться от покупки - перестраховка от незнания.

Ваш объект стоит столько, сколько за него дадут — не больше и не меньше.

Цена в объявлении — это предположение.
Цена сделки — проверка этого предположения.
Оценка загородного объекта - это особое искусство.
Что может повлиять на цену дачи, участка, дома? Если вы думаете, что это форма участка, коммуникации и год постройки, то вы в начале пути. А завершающей точкой может оказаться погода - солнечная или снег с дождем.
Если вы продавец, поставьте себя на место покупателя и пройдите по всей цепочке.
Сначала дорога к дому. Асфальт, грунт близость остановки общественного транспорта.
Потом участок: ровный, с уклоном, квадратный или треугольный, с торфяными кочками или ухоженным газоном.
А вода где? Свет? Канализация?
Дом - это отдельная вселенная, его лучше осматривать со специалистом, которому доверяете.
Посмотрели? Теперь прикиньте, подходит ли вся эта красота под вашу цель: отдых, постоянное проживание, переселение пожилых родителей, к которым сможет доехать скорая и которым надо пешком дойти до остановки и магазина. А дети в школу как будут ходить?
Но прежде чем всё это начинать анализировать, почитайте общедоступную информацию в Росреестре, запросив кадастровые номера.
Ну что, побыли покупателем? Но у вас всё равно лучший в мире дом с участком?
И вот тут обратитесь к специалисту.
Потому что если вы продавец, то вы услышите мнение при взгляде на ваш объект со стороны.
Независимое мнение.
Объективное мнение.
Чем раньше вы это сделаете, тем меньше потерь - во времени, нервах и рублях.

Хотите узнать, кто интересовался информацией о вашей недвижимости?

Вы как собственник можете узнать, кто запрашивал сведения о вашей квартире, жилом доме, земельном участке или ином объекте недвижимости.

Информация об этом есть в "Справке о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости" из ЕГРН.

В некоторых случаях эта информация может оказаться очень полезной.

Запрос можно подать через МФЦ, Госуслуги или сайт Росреестра.

В справке будут указаны кто (ФИО или название организации) и когда интересовался вашей недвижимостью. Сведения предоставят только за предыдущие 3 года. При этом информация о запросах госорганов (полиция, суды) обычно не раскрывается.

А вы знаете свою кредитную историю?

Иногда бывает необходимо получить информацию по кредитной истории.

Например, если покупается недвижимость. Или есть необходимость уточнить кредитную историю продавца и его супруга (для того, чтобы понять есть ли риски банкротства). Или если банк отказал в кредите. Возможной причиной является испорченная кредитная история, это может быть как по вине самого клиента, так и из-за ошибки передачи данных,

И вообще хотя бы раз в год стоит проверять информацию по своей кредитной истории, даже если вы не брали кредит. Одним из видов мошенничества является получение кредита от имени другого человека по украденным паспортным данным!

Информацию по вашей кредитной истории не может получить другое лицо.

А значит, у вас должна быть подтверждённая учётная запись на Госуслугах.

Получение кредитной истории происходит в три этапа.

1-й этап.

1. Зайти на Госуслуги и авторизоваться под своей учётной записью.

2. Выбрать услугу «Получение информации о хранении вашей кредитной истории».

3. Нажать «Начать», проверить паспортные данные и кликнуть «Отправить запрос».

Как правило, информация поступает на Госуслуги в течение получаса.

2-й этап. После того как список БКИ, в которых есть ваша кредитная история, поступит в ваш личный кабинет.

Зайти во вкладку «Заявления». Там будет указано, что услуга по предоставлению информации о БКИ оказана – кликнуть по ней и скачать результат. Откроется список БКИ, в которых имеется кредитная история заявителя.

3-й этап. Собственно получение кредитной истории.

Пройти на сайт каждого БКИ (по ссылке из присланного списка), зарегистрироваться (или авторизоваться через Госуслуги) и запросить кредитную историю в электронном виде. Как правило отчёт о кредитной истории формируется сразу же.

Важно! Заказать информацию о кредитной истории можно бесплатно два раза в год в каждом БКИ, далее заказ отчётов становится платным. Платное количество обращений не ограничивается. В каждом БКИ установлена своя стоимость отчёта.