🏠 Что такое кадастровая стоимость и почему она важнее, чем кажется.
Простыми словами: это цена недвижимости, которую официально назначает государство. Не вы, не риелтор, не рынок — а оно.
Присваивают её всему: квартирам, домам, участкам, гаражам, машино-местам, даже недостроям. И всё это хранится в ЕГРН — Едином государственном реестре недвижимости.
📌 А чем отличается от рыночной?
Тем, что её считают массово. Государство не ходит по каждой квартире и не смотрит, что там внутри. Оно сгребает объекты в группы по похожим признакам — например, все "двушки" в панельных пятиэтажках одного района — и выводит среднюю цифру.
А то, что реально влияет на цену на рынке — свежий ремонт, вид из окна, этаж, состояние подъезда, лифт — в расчёт НЕ берут.
Что учитывают? Локацию, площадь, год и материал постройки, этажность, состояние здания, инфраструктуру. Для земли — ещё категорию и вид разрешённого использования.
⚖️ Всё это регулирует Федеральный закон № 237-ФЗ. Оценкой занимаются специальные государственные учреждения (ГБУ) в регионах. Пересматривают стоимость примерно раз в 4 года, а в Москве, Питере и Севастополе — раз в 2 года.
💰 На что она влияет?
— Налоги: имущественный и земельный
— НДФЛ при продаже: если цена в договоре ниже 70% от кадастровой (а с 2025 года регионы могут поднять планку до 100%) — налог посчитают от этих 70%
— Налог при дарении: 13% или 15% от кадастровой стоимости подарка, если даритель — не близкий родственник
— Аренда государственной или муниципальной земли
— Выкуп объекта из госсобственности
— Госпошлины при наследстве и регистрации
— Штрафы, например за нецелевое использование земли
🔍 А если кадастровая стоимость завышена?
Такое бывает — например, из-за ошибки в данных: неверная площадь или вид разрешённого использования. Тогда её можно оспорить: обратиться в ГБУ, которое проводило оценку, или в суд. Основания — ошибка в исходных данных или серьёзное расхождение с рыночной ценой на ту же дату.
📲 Как узнать свою?
Бесплатно и просто:
— заказать выписку из ЕГРН (самый официальный вариант)
— сервис «Справочная информация по объектам недвижимости» на сайте Росреестра
— НСПД, вкладка «Фонд данных государственной кадастровой оценки» — вводите кадастровый номер и смотрите
Сохраняйте, чтобы не потерять 📌
