Строгая Марина Вадимовна - советы специалиста

Юридическая проверка квартиры - главный способ защитить себя от потери денег и недвижимости. Вот 5 ключевых шагов, которые помогут обезопасить сделку купли-продажи имущества.

1. Убедитесь, что перед вами законный владелец, который имеет право распоряжаться имуществом и подписывать договор купли-продажи:

• Проверьте действительность паспорта на сервисе МВД РФ. Сверьте реквизиты и данные во всех документах.

• Если сделку ведет представитель, обязательно проверьте подлинность доверенности через Реестр бланков нотариальных документов. Лучший вариант - настаивать на личном присутствии собственника на сделке или проводить её дистанционно с использованием электронной подписи (УКЭП).

• Запросите у продавца свежие справки из психоневрологического (ПНД) и наркологического (НД) диспансеров.

2. Необходимо проверить продавца на наличие финансовых проблем, которые могут привести к оспариванию или отмене сделки:

• Проверьте продавца на сайте районного суда по месту его регистрации и по месту нахождения квартиры.

•  Изучите базу исполнительных производств на сайте ФССП РФ.

• Проверьте продавца в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ).

3. Изучите документы-основания получения продавцом квартиры в собственность (вид документа, его подлинность и их риски):

• Это может быть договор купли-продажи (ДКП), договор долевого участия (ДДУ), свидетельство о праве на наследство, договор приватизации, дарения или ренты.

• Наиболее опасными считаются недавнее наследство и договор дарения - высокий риск оспаривания.

4. Изучение актуальной выписки из ЕГРН:

• Попросите продавца заказать полную выписку из ЕГРН через Госуслуги со всеми данными и предоставить её вам (документу должно быть не более 3–14 дней).

• Убедитесь, что на объекте нет обременений, арестов, залогов или судебных споров.

5. Проверка прав третьих лиц и истории жильцов:

• Если квартира приобреталась в браке, продавец обязан предоставить нотариальное согласие супруга(и) на продажу.

• Если для покупки или ипотеки использовался материнский капитал, в квартире обязательно должны быть выделены доли детям.

• Запросите справку о зарегистрированных лицах. Особое внимание уделите лицам, которые отказались от приватизации - они сохраняют право пожизненного проживания даже после смены собственника.

Когда стоит насторожиться:

·        Цена заметно ниже рынка без внятного объяснения.

·        Продажа по свежей доверенности, собственника «нельзя увидеть».

·        Несколько переходов права за последние год-два.

·        Квартира только что получена в наследство или в дар.

·        Продавец торопит с авансом и отговаривает от проверки.

·        Отказ заказать свежую выписку из ЕГРН.

Конечно, ни один из этих признаков сам по себе не приговор, однако, их наличие - повод изучить объект более пристально, а несколько сразу - поискать другой вариант.

Нужно ли показывать квартиру в разное время суток? Нет непродаваемых объектов, если есть правильно организованная его презентация!

Одним из немаловажных факторов правильной презентации квартиры является её показ потенциальным покупателям, в организации которого нет мелочей. Первое впечатление от просмотра играет значительную роль для принятия решения о покупке.

Что такое подготовленная к показу квартира? Основное правило - больше света, пространства и воздуха. Квартира должна быть чистой, от бытовых запахов. Идеалом является хорошо освещенная пустая квартира с выбеленными стенами. Приблизьтесь к нему, насколько возможно. 

Проанализируйте, в какое время суток и день недели ваша квартира выглядит наиболее выигрышно. Есть квартиры, которые лучше показывать днем: темные, маленькие, на первом или втором этаже, те, что будут в темное время суток еще темнее и, соответственно, будут казаться меньше, чем они есть на самом деле. Есть квартиры, которые лучше показывать вечером: это квартиры с хорошим ремонтом, с современной и хорошо освещенной входной группой, красивым вечернем видом из окна. Подумайте также о транспортной доступности вашего объекта: сложно ли добраться до него в рабочие «часы пик» или лучше назначить встречу на дневные часы или выходной день.