Кравцов Дмитрий Иванович - советы специалиста

Последние пару месяцев рынок недвижимости замер в опасениях : все боятся  бабушек-собственниц, которые по суду возвращают  квартиры у ничего не подозревающих покупателей.

Самые основные моменты - повод отказаться от сделки по причине наличия признаков мошеннических действий по отношению к продавцу недвижимости:

- Очень необычные обстоятельства и условия сделки, включая крайнюю срочность..

-  Цена объекта сильно ниже рыночной.

- Множественные быстрые переходы права собственности на квартиру в недавнем прошлом.

- Продавец отказывается от личного общения с покупателем и/или демонстрирует видимые признаки стресса, тревожности или страха.

     -  Продавец не может внятно объяснить причины продажи квартиры, куда он потратит деньги, и где потом будет жить. 

С 1 января 2025 года при получении дохода свыше 2,4 млн рублей от продажи недвижимости нужно отдать государству не 13%, а 15%.  Закон обязывает платить НДФЛ в случае, если человек владел недвижимостью менее 3 или 5 лет, в зависимости от обстоятельств. При этом подоходный налог взимается не со всей суммы, а только с разницы между стоимостью покупки и продажи. Так, если квартира была куплена за 7 млн рублей, а через пару лет продана за 10 млн, то налог нужно будет заплатить только с 3 млн: с 2,4 млн от этой суммы — 13%, с 600 тысяч — 15%.

С 1 января 2025 года вступили в силу поправки (ФЗ от 22.07.2024 №207-ФЗ), которые позволяют оформить право собственности на объект недвижимости всего за один рабочий день. Раньше стандартный срок составлял 7 дней (через МФЦ — до 9). Теперь есть «экспресс-режим», при котором госпошлина взимается в двойном размере. Ускоренный порядок регистрации прав может пригодиться в случаях, когда задержка грозит финансовыми потерями или срывом условий договора, например, если покупатель берёт ипотеку на выгодных условиях и банк требует зарегистрировать право собственности за 3 дня.

Законодательство становится более жёстким и технологичным. Ошибки в документах теперь обходятся дороже, а госпошлина превратилась в серьёзную статью расходов. 

Гражданам нужно помнить, что МФЦ больше не примет договор дарения, составленный в простой письменной форме. Это позволит избежать повторной уплаты госпошлины и лишних затрат.

О ситуациях, когда право на жилье возникает не только у владельца жилплощади, рассказали в официальном телеграм-канале госуслуг. В памятке указаны три распространенных обстоятельства, которые следует учитывать при оформлении сделок или совершении операций с недвижимостью.

Первый случай связан с договором найма. Если собственник сдает жилье нанимателям, то он должен быть готов к тому, что квартиросъемщик вправе без согласия владельца вселить в квартиру своих несовершеннолетних детей. Такое право предусмотрено ст. 679 ГК РФ. По общему правилу, на вселение в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем требуется согласие наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. Но это требование не распространяется на несовершеннолетних детей – в этом случае согласие владельца на вселение не нужно.

Более того, если у нанимателя есть временная регистрация, то он может зарегистрировать на этот же срок и своих детей. Регистрация несовершеннолетних по месту пребывания их законных представителей также проводится без согласия собственника (п. 12 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. № 713).

Второй случай касается изменений в составе семьи. При разводе бывший член семьи теряет право пользования жильем (за исключением несовершеннолетних детей). Однако если у него нет другой жилплощади и возможности им себя обеспечить, то суд может сохранить за ним право пользования на определенный срок (ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса). При установлении продолжительности такого срока суд исходит из принципа разумности и справедливости и конкретных обстоятельств каждого дела. В частности, учитываются материальное положение бывшего супруга, возможность совместного проживания сторон в одном жилом помещении и другие заслуживающие внимания обстоятельства (п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации").

Также суд вправе обязать собственника жилья обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых он исполняет алиментные обязательства, по их требованию (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ).

Наконец, третий случай связан с распоряжением долями в общей собственности. Каждый из собственников может сам решить, что делать со своей долей в имуществе – продать, подарить, завещать, отдать в залог. Согласие других собственников на такие сделки не требуется (ч. 2 ст. 246 ГК РФ). Единственная привилегия для другого сособственника заключается в праве преимущественной покупки доли. Продавец доли должен заранее письменно известить других собственников о продаже, и те в течение месяца могут выкупить ее. "А для дарения доли согласие и предварительное уведомление вообще не требуется", – отмечается в сообщении.