Николаева Ольга Федоровна - советы специалиста

Сейчас базовая ставка по ипотеке Сбербанка около 30% годовых на вторичное жильё.  Не многие решаются брать ипотеку под такой бешеный процент. Но есть у банка такая услуга: своя ставка. Что же это такое и как её просчитать? Приведу простейший пример. Есть квартира, которую можно приобрести допустим за 4,5 млн, и есть в наличии 3 млн. При базовой ставке 30% и сумме кредита 1,5 млн на 20 лет ежемесячный платеж будет 38200 руб. Теперь применим кнопку "Своя ставка", где укажем максимальный срок (все 20 лет) и максимальную скидку на процентную ставку 10%. Стоимость данной услуги зависит от суммы кредита. Мы помним, что у нас всего ,3млн в наличии. Меняем в ипотечном калькуляторе наши вводные данные: первоначальный взнос уменьшаем до той суммы, чтобы вместе с оплатой услуги у нас как раз получилось 3млн. То есть у нас уменьшается первоначальный взнос и увеличивается размер кредита. НО!!!! Ипотечная ставка снижается до 20% и платеж по ипотеке становится 35000 руб., вместо 38200 руб. То есть  мы ежемесячно экономим 3200р., без каких-либо вложений, всего лишь применив услугу банка "Своя ставка". И ипотечные брокеры знают множество нюансов снижения ежемесячных платежей. Именно для этого клиенты обращаются в крупные агентства недвижимости, где им максимально выгодно рассчитают и применят все возможные услуги, скидки и т.д.

Что выбрать: дом или квартиру? В доме надо постоянно что-то делать и без мужских рук это крайне тяжело (во всяком случае мне). Это и уборка снега, и строительство (ремонт), и усовершенствование любых мелочей в доме и т.д. Например, если старая лестница слишком крутая, то при высоких потолках и недостаточном проёме между балками перекрытия эту проблему можно решить только выносом лестницы в пристройку. Комфорт требует жертв, и вот собственнику необходимо построить пристройку и вместить туда лестницу на второй этаж. Так сделали мы с мужем. Металлический каркас, который варил супруг, и я его красила, ступеньки из натурального дерева, которые я дважды покрывала паркетным лаком, керамогранитная плитка на пол, которую я лично клеила, а муж резал крайние плитки. Вчера занималась затиркой швов. Полы готовы. Осталось обшить стены ламинированным дсп. И всё сами. На дворе январь. А начиналось всё ещё летом с заливки бетонной плиты под фундамент, строительства стен из пеноблоков и заливки тёплых полов, как и на всем первом этаже в доме. То есть работа ежедневная и круглогодичная, не говоря уж о грядках и газонах летом. Если вы готовы к этому, то милости просим в частный дом. Либо готовьте деньги, чтобы оплачивать всё за работу и материалы раз в 5 дороже, чем это делается своими руками. Одним словом, дом - довольно затратная статья, если он изначально не построен по проекту с учётом всех ваших требований и пожеланий. Либо придётся мириться с тем, что вам не комфортно в определённых условиях. В квартирах таких проблем нет. Выбрал нужную планировку под свой бюджет и живёшь в том, что есть. Конечно, косметический ремонт никто не отменял, но в квартире ни о каких перестройках речи быть не может. Однако и планировок тут ограниченное количество, в отличие от дома. Каждый выбирает под себя. А агент по недвижимости может помочь разобраться в огромном разнообразии планировок, квартир и домов.

Часто покупатели задают вопрос, а что входит в проверку документов по квартире? Нюансов много. Как и возможностей у продавца умолчать или обмануть по определённой информации. Вот один из вопросов, которые всегда стоит выяснить в обязательном порядке: состоял ли продавец в браке на момент покупки недвижимости, которую он собирается продать? Сейчас штамп в паспорте не обязателен для проставления после регистрации брака, поэтому необходимо попросить у продавца справку из ЗАГСа. Бывали случаи, когда квартира, приобретенная в браке и оформленная на одного из супругов потом продавалась с учётом того, что супруг уже умер, а наследство не было оформлено должным образом. Ведь умерший супруг имел право на 1/2 долю данной недвижимости, а при наличии детей они имели право вступить в наследство и получить долю в этой квартире. Поэтому брачный вопрос очень существенный, если квартира приобреталась по договору купли-продажи.

Если в продаже доля в квартире (комната), то всегда оформляются отказы от преимущественного права покупки от сособственников. Нельзя забывать, что для несовершеннолетних детей-сособственников отказ делается либо через нотариальное уведомление со сроком ожидания 1,5-2 месяца, либо с согласия органов опеки, которые затребуют письменные отказы от родителей ребёнка. Это ускорит оформление отказа до 3 недель, но потребует затрат на походы родителей в мфц и к нотариусу (если они располагают свободным временем, которое готовы потратить ради соседа, продающего свою долю).

Часто продавцы, обращаясь к агенту недвижимости, желают быть в курсе того как именно и в какие сроки будет проведена сделка с их недвижимостью, смогут ли они получить желаемый результат и какие риски их ожидают при той или иной ситуации. Если агент недостаточно подробно разъясняет текущую ситуацию с недвижимостью, то он рискует потерять клиента, который будет недоволен результатом в связи с отсутствием информации по продаже своей квартиры. Хотите подробный отчёт- спрашивайте, уточняйте и интересуетесь любыми мелочами, которые вам интересны. Быть в курсе дел - право продавца, и святая обязанность агента донести всю информацию до клиента.

Довольно часто при поиске квартиры на сайтах мы видим в продаже объекты с указанием на "встречную покупку" (или альтернативную). Надо понимать при этом, что покупатели с военной ипотекой или с сертификатами на такую сделку либо не подходят, либо взаиморасчеты по таким сделкам будут разорваны, что несёт в себе значительные риски. Особенно, если в сделке участвуют несовершеннолетние дети. Я имею ввиду, что первый покупатель с сертификатом НИС будет покупать жильё у детей, которым будет подбираться встречная квартира. Но при этом оплата жилья Росвоенипотекой или гос.сертификатом производится только напрямую продавцу той квартиры, которая покупается по этому сертификату (то есть детям), но никак не последнему продавцу в составленной цепочке. И вот в таких сложных ситуациях клиенты практически всегда обращаются за помощью к опытным риэлторам, чтобы минимизировать риски и не потерять потенциального покупателя.

То ли в связи с мобилизацией, то ли по ещё каким-то причинам совсем недавно страховые организации подняли цены на страхование жизни и здоровья при одобрении ипотечного или потребительского кредита в некоторых банках в 2 раза. На прошлой неделе звоню в Газпромбанк. Нужен потребительский кредит зарплатному клиенту в размере 800 тысяч. Пониженная ставка 4,4% действует при страховке в 195 тысяч рублей сверх одобренного кредита. Проходит неделя. Повторно звоню туда же и спрашиваю сумму страховки на кредит в сумме 750 тысяч. Мне озвучивают сумму страховки для того же самого клиента в размере 399 тысяч. То есть кредит в размере 1149 тысяч, а на руки выдадут 750 тысяч. Я выпала в осадок. Страховка в размере 50% это что-то. На это оператор сообщает о том, что совсем недавно страховые организации пересмотрели свои тарифы по страхованию. Уточню, что клиент был в возрасте, не подходящем под мобилизацию (более 50 лет). Так что прежде чем одобрить объект и тратиться на оценку, заказ дкп через банк или оплачивать прочие услуги, сначала уточните сумму обязательных видов страховки для вашего ипотечного кредита.

В нашей стране для военнослужащих есть такая программа улучшения жилищных условий, называемая военной ипотекой. Если человек отслужил не менее 5 лет и получил право на сертификат НИС (накопительно-ипотечной системы), то он может воспользоваться сертификатом как первоначальным взносом для получения ипотечного кредита на квартиру. При оформлении такой ипотеки Министерство обороны будет само оплачивать ипотеку за военнослужащего до тех пор, пока не погасит задолженность перед банком в полном объеме и пока человек продолжает нети службу. Выполнение условия трудового стажа (службы) не менее 20 лет дает право на полное погашение ипотеки за счет государства. А вот если ипотека выплачена не до конца, а военнослужащий отказывается продлевать контракт, не отслужив положенные 20 лет, то дальнейшее погашение ипотеки ложится на плечи уволенного сотрудника в полном объеме. Плюс государство в большинстве случаев обяжет вернуть ему ВСЕ выплаты, которые были произведены государством за весь период оплаты кредита (согласно определенному графику). Двойное обязательство по выплатам становится значительной финансовой нагрузкой на бюджет уволенного сотрудника. Однако обременение, наложенное на квартиру при оформлении ипотеки, как банком, так и государством (Российской Федерацией) никуда не денется до полного погашения задолженности перед обеими структурами. И вот продать такую квартиру, с долгами и двойным обременением – задачка не из лёгких.

Основная задача при продаже такого объекта – это найти покупателя либо с прямыми деньгами, либо с первоначальным взносом по ипотеке, который покроет все долги, чтобы их погасить, и в течение 30 рабочих дней снять данные обременения для дальнейшего переоформления права собственности. Дальнейшая процедура продажи квартиры стандартная. Проблема продажи заключается в ограничении круга потенциальных покупателей и соответственно заниженной цены, плюс дополнительные затраты времени на снятие обременений накладывают свои сложности на проведение сделки. Если у вас есть необходимость в проведении подобной сделки – я всегда готова рассмотреть Ваш объект для продажи, проконсультировать или сопроводить сделку по самой надежной и безопасной схеме для обеих сторон.

В сентябре 2022 года проводили сделку по выкупу комнаты в двухкомнатной квартире до целого. Продавец - гражданка РФ, сделку проводила со своей стороны самостоятельно при поддержке своего адвоката. Во время сделки мы с адвокатом вели беседу по поводу профессий, образования, опыта и ширины спектра оказываемых услуг в своей сфере. Затронули и налоговое законодательство, на что мне сказали, что это такой огромный объем информации, что изучать его юристу смысла нет (всё равно все нюансы не запомнишь). И уже при подписании акта приема-передачи я уточнила у адвоката готова ли его клиентка заплатить 30% налог от суммы, указанной в договоре купли-продажи, так как срок 5 лет после покупки ещё не вышел?

С 1 сентября 2022г. вступили в силу поправки, внесённые в Семейный кодекс РФ, касающиеся раздела совместно нажитого имущества. В частности это касается сделок с недвижимостью, которые ранее были оформлены без письменного согласия супруга, и такую сделку можно было оспорить в суде. Теперь, если покупатель добросовестный (то есть приобрёл недвижимость по рыночной, а не заниженной цене, и был уведомлен заявлением о том, что супруга, претендующего на данный объект нет (ведь в паспорте теперь штамп о браке ставится по желанию)), то оспаривать сделку нет смысла, так как можно будет взыскать с супруга, продавшего недвижимость, другое имущество, соответствующее необходимой сумме. То есть, если покупатель не знал и не мог узнать о наличии супруга (бывшего супруга) у продавца, то сделку суд уже не признает недействительной. Для этого я всегда рекомендую покупателям просить у продавца не только письменное заявление об отсутствии претендующего не недвижимость супруга, но и справку из ЗАГСА о том, что в год приобретения данной недвижимости продавец в браке не состоял. Данная поправка в законе позволяет избежать признания сделки недействительной в том числе в ситуациях, когда брак заключался за пределами РФ. То есть покупатель априори не мог знать о том, что продавец был в браке. Это доказывает его добросовестность.  Если есть сомнения в проверке недвижимости и проведении сделки - обращайтесь!