Кириллова Элина Валерьевна - советы специалиста

Некоторые категории граждан могут получить квартиру от государства, но в таком случае недвижимость не переходит в их собственность: у них появляются ограниченные права в отношении этого жилья.
Разбираемся, можно ли сдать такую квартиру другому человеку, зарегистрировать в ней членов семьи и сделать перепланировку.
На каких условиях наниматель получает квартиру по договору соцнайма
Если собственником и арендодателем квартиры является государство или муниципалитет, то стороны заключают договор социального найма жилья. Наниматель получает помещение не безвозмездно: он должен ежемесячно платить за пользование квартирой и коммунальные услуги, но эти платежи ниже средней стоимости найма по рынку.
По договору соцнайма наниматель получает квартиру во владение и пользование, чтобы жить в ней одному или с членами своей семьи. Из этого следуют несколько ограничений в части прав жильцов: например, они не могут продать помещение, подарить его или передать по наследству.
Что наниматель может делать с муниципальной квартирой
У нанимателей жилья по договору соцнайма больше прав в отношении квартиры, чем ограничений. В частности, они вправе проводить следующие юридические действия.
Приватизировать жилье
Приватизация — это процесс, при котором право собственности на квартиру переходит от государства или муниципалитета к нанимателям помещения. Воспользоваться этой возможностью могут все граждане, которые живут в квартире по договору соцнайма.
После проведения приватизации наниматели станут собственниками квартиры и смогут распоряжаться ею на свое усмотрение. Например, у них появится право продать, подарить или оставить недвижимость в наследство. Кроме того, у нанимателей появится обязанность по оплате налога на имущество и взносов за капитальный ремонт.
Под приватизацию попадают не все виды недвижимости. Например, аварийное жилье и дома, которые находятся в закрытых военных городках, нельзя перевести в частную собственность.
Процесс регулируется положениями Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 04.07.1991 N 1541-1.
Оформить регистрацию
Наниматель может зарегистрировать себя или членов своей семьи в социальной квартире, но только с разрешения собственника — государства или муниципалитета. Также понадобится согласие граждан, которые живут в квартире по договору соцнайма.
Решение органа власти будет зависеть от минимальной площади на одного человека в конкретном регионе. Если общей площади квартиры недостаточно для размещения количества людей, которых наниматель хочет зарегистрировать в помещении, то органы власти могут отказать.
Для регистрации своих детей нанимателю не нужно получать разрешение собственника муниципальной квартиры и других жильцов, согласно п. 1 ст. 70 Жилищного кодекса РФ.
Сдать квартиру в поднаем
У нанимателей есть возможность сдать муниципальную квартиру другим жильцам, но только с разрешения собственника и членов семьи. Такая возможность предусмотрена положениями ст. 76 Жилищного кодекса РФ.
Наниматель квартиры заключает с новым жильцом договор поднайма. Стороны сами определяют размер платы и срок, в течение которого человек сможет пользоваться помещением. Документ не нужно регистрировать в Росреестре.
При заключении договора поднайма важно учитывать два нюанса:
Ответственность перед собственником все равно остается за нанимателем;
Органы власти будут учитывать минимальную площадь на одного человека.
Чтобы получить разрешение муниципалитета, нужно подать заявление на имя главы управления, с которым наниматель заключал договор соцнайма. Документ должны подписать все жильцы квартиры.
Обменять или разменять квартиру
Согласно ст. 72 Жилищного кодекса РФ, наниматели помещения могут обменять квартиру или разменять ее на несколько помещений с меньшими площадями. Но при этом надо соблюдать следующие условия:
Получить согласие собственника квартиры и всех жильцов;
Выбрать новое помещение из муниципального жилого фонда, которое соответствует нормам по количеству проживающих;
Получить согласие органов опеки и попечительства, если в квартире зарегистрированы дети.
Сделать переустройство и перепланировку
Согласно пп. «к» п. 6 Правил пользования жилыми помещениями (утв. Приказом Минстроя России от 14 мая 2021 года N 292/пр), наниматель помещения может провести переустройство или перепланировку, но только при соблюдении установленного законом порядка.
Соответственно, наниматели квартиры обязаны согласовать проект изменений с собственником квартиры — государством или муниципалитетом.
Разделить счета на оплату ЖКУ
Оплачивать жилищно-коммунальные услуги обязаны все граждане, которые указаны в договоре соцнайма. Но по разным обстоятельствам наниматели и члены семьи могут решить разделить лицевые счета и вносить платежи по отдельным квитанциям.
Чтобы разделить счета, нужно составить соглашение о распределении расходов. Если жильцы не могут договориться о распределении расходов сами, можно обратиться в суд. Он установит размер платы для каждой стороны в зависимости от того, сколько квадратных метров приходятся на человека или какую площадь он занимает.