Прием – передача Объекта недвижимости отражается в итоге в подписании
ПЕРЕДАТОЧНОГО АКТА сторонами сделки, отражает факт передачи объекта недвижимости
от ПРОДАВЦА к ПОКУПАТЕЛЮ и показывает исполнение ПРОДАВЦОМ обязательств
по Договору купли-продажи , согласно статье 556 ГК РФ, передать Объект недвижимости
в должном виде.
Это
обязательный документ в сделке, наряду с самим ДКП и
документами, подтверждающими расчеты между сторонами.
В АПП
(передаточном акте) обязательно должны быть указаны: дата, место, время
(желательно), а также ФИО сторон, их паспортные данные, точный адрес
передаваемого объекта. Не лишним будет также указать характеристики
передаваемого объекта (помещения). Например: тип
дома, этаж, площадь , кадастровый номер передаваемого объекта. Чем больше
характеристик будет указано, тем лучше.
Это общие
положения передачи объекта.
Расскажу, с
чем на практике возникают сложности при передаче.
ВО-ПЕРВЫХ,
некоторые агенты и продавцы настаивают на том, чтобы АПП (акт приема-передачи)
подписывался в банке при расчетах, если данный документ является одним из
оснований перевода денежных средств ПРОДАВЦУ
от ПОКУПАТЕЛЯ. Мотивируют это тем, что ПОКУПАТЕЛЬ
с Актом не доедет в банк и не даст доступ к переводу денежных средств.
Это в корне
неверный аргумент. На то он и АКТ ПРИЕМА ПЕРЕДАЧИ ОБЪЕКТА
недвижимости. Передавать и
принимать, а также подписывать АПП нужно в передаваемом Объекте (помещении). И ни в каком другом
месте!
ВО-ВТОРЫХ,
в процессе передачи Объекта и проверки оплаты всех видов коммунальных
платежей, могут возникнуть выявленные задолженности, а также спорные
задолженности/ переплаты. Для выяснения «кто прав, кто виноват» необходимо было
заранее озаботиться подведением баланса оплаты по всем видам коммунальных
взносов и платежей. К тому же, следует обратить внимание на то, что в один и
тот же месяц одни платежи насчитываются по факту потребления (за прошлый
период), а другие – за текущий.
Поэтому я
рекомендую подбивать баланс по всем коммунальным платежам до сделки, требовать
заранее справки об оплате платежей на начало конкретного периода, квитанции об оплате, выписки по счету, платежные
поручения и т.д. Т.е. любые документы,
которые отразят наличие/ отсутствие
задолженности.
Для чего это
нужно сделать до сделки? Для того,
чтобы при выявлении крупных
задолженностей учесть их при расчетах. Возможно, такая задолженность будет
выделена на отдельный счет, ячейку, передана по расписке третьему лицу
(которому доверяют обе стороны) и оплачена сразу же после регистрации права
собственности на ПОКУПАТЕЛЯ, но до передачи Объекта недвижимости. Это будет
частью оплаты стоимости Объекта.
Т.о. и ПОКУПАТЕЛЬ и ПРОДАВЕЦ
будут довольны. ПРОДАВЕЦ - потому, что своих средств на оплату задолженностей у
него не было и он точно будет знать, что «коммуналка» оплачена при передаче
Объекта и его не привлекут далее к ответственности, а ПОКУПАТЕЛЬ – оттого, что
это не станет для него «сюрпризом» после перехода права собственности.
В -ТРЕТЬИХ, многие ПРОДАВЦЫ, начитавшись советов в интернете, приводят при
передаче Объекта статью 153 ЖК РФ, в котором сказано, что обязанность ПОКУПАТЕЛЯ
оплачивать коммунальные платежи возникает с момента возникновения права
собственности. Т.е. с момента регистрации в Росреестре.
Что же на
практике?
Да,
конечно, бывают такие ситуации, когда Объект передается сразу же с подписанием ДКП ,
либо сразу же после регистрации. Чаще всего тогда, когда это помещение (Объект)
свободно. Разногласий со ст. 153 ЖК РФ не возникает.
Как же
поступить, когда ПРОДАВЕЦ еще продолжает пользоваться проданным по ДКП
помещением? Когда он ожидает регистрации прав на собственную покупку, к тому же
если это цепь объектов и все участники в цепи ждут последовательной
регистраций прав и цепочки освобождений Объектов? Логично, что пока ПРОДАВЕЦ продолжает
пользоваться данным помещением, то и за коммуналку (воду, э/э, отопление и
т.д.) должен платить он, а никак не ПОКУПАТЕЛЬ!
Поэтому на практике, баланс оплаты за
коммунальные платежи подбивается на
день передачи Объекта и подписания АПП.
В случае если квитанция еще не пришла за текущий месяц, можно сделать
расчет по предыдущему периоду, либо связаться с
бухгалтером для выяснения начислений текущего месяца.
Далее высчитывайте сумму, исходя из количества дней текущего периода.
Выплаченную т.о. сумму обязательно отразите в акте приема- передачи.
В -ЧЕТВЕРТЫХ, что делать, если Вы покупаете
квартиру с хорошим ремонтом, мебелью и
техникой? Как сделать так, чтобы,
придя принимать Объект,
Вы не увидели пустые пространства, либо совершенно не ту
мебель и технику, которая была при
первом осмотре помещения?
Я
рекомендую делать опись передаваемого имущества, либо, как практикую я и мои
агенты, подписываем соглашение о комплектации продаваемого Объекта, где описываем то, что планируем передать/
оставить, с описанием характеристик. Такой документ мы подписываем как плановый
в день сделки и как фактический в день передачи Объекта.
Как видите,
передача Объекта не такое уж простое дело. В этой связи я рекомендую всегда это
делать с профессионалом, с хорошим агентом. Если Вы имеете договор с
агентством, то ответственность за проведение данного мероприятия берет на себя
агентство. У нас в агентстве недвижимости «Итака» это всегда
серьезный этап. Накопленный 30 летний опыт работы АН показал, с
какими трудностями могут столкнуться стороны сделки и поэтому агент старается проработать заранее все нюансы этого этапа.
В случае,
если Вы продаете или покупаете Объект
самостоятельно, я рекомендую
заручиться сопровождением вашей сделки хорошим, опытным агентом.
Цена такой услуги совершенно адекватна в
нашем агентстве «Итака». К тому же позволить вам избежать возможных проблем с расчетами, выполнением договоренностей сторон, проверкой документов и, конечно же, приемом-
передачей Объекта недвижимости.
Особенно, если это несколько Объектов, связанных друг с другом.
НЕ
пренебрегайте такой качественной
услугой, Ваше спокойствие стоит гораздо
дороже!
Ваганова
Елизавета Борисовна, эксперт АН «Итака»
