Налоги в недвижимости
Очень важный вопрос у граждан, желающих продать недвижимость, которой владели менее 5 лет: а надо ли будет платить налог с продажи? Сейчас, после окончания налогового периода (2025г) необходимо подать декларацию о полученных доходах и уплатить налог.
Все знают, что если срок 5 лет прошел, то налог платить не надо (как и подавать декларацию). В некоторых случаях этот срок сокращается до 3х лет:
- дарение от близкого родственника: дети, родители, бабушки, дедушки, братья и сестры
- вступление в наследство
- приватизация
- единственное жильё
- пожизненное содержание с иждевением.
Важно понимать, что к простому договору ренты сокращенный срок НЕ применим (в отличие от договора с пожизненным содержанием с услугами).
Понятие единственного жилья также имеет нюансы: не учитывается недвижимость супруга/супруги, которая находится в его единоличной собственности (получена супругом в наследство, в дар, приватизирована или куплена ДО брака). Например супруги купили квартиру в браке, оформили на мужа, собственность считается совместной, а у жены ещё три квартиры (одна куплена до брака, вторая получена в наследство во время брака, а третья приватизирована). В этом случае квартиру, купленную совместно в браке, муж через три года может продать как единственное жильё без уплаты налога (при условии, что у него нет другого жилья и эта квартира для него единственная).
По поводу единственного жилья можно также использовать правило 90 дней. Что же оно означает? Только то, что если гражданин имеет единственное жильё и решил сначала купить например в ипотеку другую квартиру, а потом продать старую, то старая квартира не теряет свой статус единственного жилья ещё 90 дней, и продав её гражданин может быть освобожден от уплаты налога, если она находилась в собственности не менее 3х лет (будет действовать сокращенный срок). Не верьте тем, кто говорит, что если продать квартиру и тут же купить другую, то налог платить не надо. Это не так. Налога не будет только в том случае, если вышел минимальный срок владения, либо начисленный налог можно компенсировать вычетами и льготами, которыми продавец не пользовался ранее (их может применить только резидент). Например он использует вычет в виде расходов на приобретение той недвижимости, которую продает, а также вычет 2млн на покупку новой недвижимости. И если сумма вычетов покроет начисленный налог, то можно ничего не платить, а если нет, то доплатить всё же придется. А нерезидент не только не может применить никакие вычеты и льготы, но и ставка налога будет 30%!!! К сожалению до сих пор это правило вызывает сложности в понимании всей сути.
Есть нюансы и по новостройкам: например при переуступке права требования по ДДУ срок ни 3 года, ни 5 лет не работает, так как ни права собственности, ни жилья как такового ещё не существует, есть только право требования. Продавая это право налог платить придется даже через 7 лет, если за этот срок дом так и не построят.
С 2026 года внесена поправка в НК о том, что срок владения недвижимостью должен быть НЕПРЕРЫВНЫМ, хотя и ранее по умолчанию большинство налоговых применяли данную норму, однако были случаи и неправильного истолкования недоработанной нормы. Теперь неоднозначное трактование невозможно.
Напомню про нововведение по прогрессивной ставке: 13% на сумму 2,4млн дохода и 15% на всё, что выше. Есть пояснение, что данная норма применяется к доходам полученным после 01.01.2026г. Если например квартира была продана и переход права собственности зарегистрирован в Росреестре допустим 30.12.2025, а деньги продавец получил 08.01.2026, то расчет налога будет производится уже по правилам 2026 года, а вот, если деньги получены до нового года, то расчет старый (вся налоговая база умножается на 13%).
Каждый случай индивидуален. В каждом случае надо смотреть правоустанавливающие документы и считать срок владения (например при постройке дома ЖСК срок начинает течь не с даты регистрации права собственности, а с даты уплаты и даты приемки недвижимости, даже если право в Росреестре не зарегистрировано, в отличие от обычного дду).
Так что обращайтесь к компетентным специалистам, если есть сомнения.
Все знают, что если срок 5 лет прошел, то налог платить не надо (как и подавать декларацию). В некоторых случаях этот срок сокращается до 3х лет:
- дарение от близкого родственника: дети, родители, бабушки, дедушки, братья и сестры
- вступление в наследство
- приватизация
- единственное жильё
- пожизненное содержание с иждевением.
Важно понимать, что к простому договору ренты сокращенный срок НЕ применим (в отличие от договора с пожизненным содержанием с услугами).
Понятие единственного жилья также имеет нюансы: не учитывается недвижимость супруга/супруги, которая находится в его единоличной собственности (получена супругом в наследство, в дар, приватизирована или куплена ДО брака). Например супруги купили квартиру в браке, оформили на мужа, собственность считается совместной, а у жены ещё три квартиры (одна куплена до брака, вторая получена в наследство во время брака, а третья приватизирована). В этом случае квартиру, купленную совместно в браке, муж через три года может продать как единственное жильё без уплаты налога (при условии, что у него нет другого жилья и эта квартира для него единственная).
По поводу единственного жилья можно также использовать правило 90 дней. Что же оно означает? Только то, что если гражданин имеет единственное жильё и решил сначала купить например в ипотеку другую квартиру, а потом продать старую, то старая квартира не теряет свой статус единственного жилья ещё 90 дней, и продав её гражданин может быть освобожден от уплаты налога, если она находилась в собственности не менее 3х лет (будет действовать сокращенный срок). Не верьте тем, кто говорит, что если продать квартиру и тут же купить другую, то налог платить не надо. Это не так. Налога не будет только в том случае, если вышел минимальный срок владения, либо начисленный налог можно компенсировать вычетами и льготами, которыми продавец не пользовался ранее (их может применить только резидент). Например он использует вычет в виде расходов на приобретение той недвижимости, которую продает, а также вычет 2млн на покупку новой недвижимости. И если сумма вычетов покроет начисленный налог, то можно ничего не платить, а если нет, то доплатить всё же придется. А нерезидент не только не может применить никакие вычеты и льготы, но и ставка налога будет 30%!!! К сожалению до сих пор это правило вызывает сложности в понимании всей сути.
