+7 (812) 740-70-40

Единый диспетчерский центр

8 (800) 333-98-00

Звонок по России бесплатный



e-mail для клиентских обращений:
call@itaka.ru

e-mail для официальных писем:
officeitaka@itaka.ru

Центральный офис:
Коломяжский пр. 15 кор. 2
© 2020 АН «Итака»

Знаем, как выгодно продать и сдать в аренду коммерческую недвижимость!

  • «Лучшая риэлтерская компания на рынке коммерческой недвижимости» по итогам конкурсов КАИССА 2019 и CREDO 2019
  • Командная работа и партнёрство - наши приоритеты
  • Обширная база клиентов - инвесторов, производителей и девелоперов. Более 10 000 запросов на приобретение коммерческой недвижимости
  • Все сегменты рынка коммерческой недвижимости от ритейла до крупных имущественных комплексов
Оставить заявку

QR-код этой страницы:

QR-код
сотрудника:

11562 Чтобы воспользоваться всеми способами коммуникаций добавьте специалиста себе в контакты Чтобы воспользоваться всеми способами коммуникаций добавьте специалиста себе в контакты



Способы коммуникации:

Тимофеев Михаил Евгеньевич

Телефон:
Личная информация:

          Родился в 1971 году в ЗАТО «Свободный» Свердловской области.

          Образование – УрФУ-УПИ по специальности «Промышленная теплоэнергетика».

          Начал работу в сфере недвижимости в качестве риэлтора в одном из первых агентств  в Екатеринбурге в 1995 году.

           В 1996 году был приглашен в отдел продаж  одного из ведущих застройщиков Свердловской области. В процессе работы,  окончив УрГЮА, получил высшее юридическое образование и начал дополнительно заниматься юридическим обеспечением деятельности организации.

            Параллельно вел юридическую практику со специализацией в жилищном праве и правоотношениях, возникающих из договоров строительного подряда и долевого участия.

            В дальнейшем, не бросая юридическую практику, стал самостоятельно заниматься риэлторской деятельностью,  поработав практически во всех направлениях в этой сфере –  купля-продажа, аренда жилой и коммерческой недвижимостью,  а также инвестирование в долевое строительство, расселение, перевод в нежилой фонд и т.д.

             В агентстве «Итака» работаю с 2014 года, практически сразу с момента переезда в Санкт-Петербург.

             В настоящее время основная специализация – сделки в сфере жилой и коммерческой недвижимости, где, в свою очередь, специализируюсь на высокобюджетной производственной недвижимости, что не исключает возможности, при необходимости, также оказать высококвалифицированные услуги и в других  направлениях.

            Также осуществляю в компании деятельность наставника – занимаюсь подготовкой стажеров-агентов к самостоятельной работе в сфере недвижимости.

Советы специалиста

02.12.2021

Верховный суд РФ разъяснил, как доказать, что сделка была фиктивной.


Суть разбирательства была проста - долю в квартире не продавали посторонним покупателям, а якобы подарили. Собственница другой части квартиры пыталась доказать в суде, что подарок - фикция, а на самом деле имела место продажа под видом подарка.

Подобная схема мошенничества с долей - сегодня одна из самых распространенных. В равной степени от такого обмана могут пострадать как продавцы, так и покупатели. Но чаще всего страдающей стороной могут быть совладельцы квартиры продавца.

Дело в том, что по закону, если хозяин доли решил ее продать, то он должен сначала ее предложить второму собственнику и лишь в случае его отказа искать покупателей на стороне. Но продавцы таких долей давно нашли лазейку в законе, чтобы обойти это требование. Продавцы делают вид, что дарят свои квадратные метры незнакомому человеку. Любой специалист по жилищному праву объяснит, что подобная схема обмана совладельца в настоящий момент - одна из самых популярных.

В нашем же случае, который оказался предметом судебного спора, неприятности начались у продавца доли, который скрыл сделку под видом подарка.

Все началось с того, что некая гражданка продала свою долю в квартире. Сделку оформили как договор дарения, а деньги покупателю перевел другой человек. Прошло несколько лет, и эти деньги гражданин, который платил, вернул себе через суд как неосновательное обогащение. В итоге такого обмана одна сторона сделки осталась с миллионом рублей и недвижимостью, а другая - без всего. И ведь формально все произошло вроде бы по закону. Но когда спор дошел до Верховного суда, тот указал на важные моменты, которые не заметили коллеги из нижестоящих судов.
Суд обратил внимание коллег на следующий момент - любое встречное предоставление со стороны одаряемого делает договор дарения недействительным, подчеркнули в суде. Чтобы предоставление считалось встречным, оно необязательно должно быть предусмотрено тем же соглашением, что и подарок. Оно может являться предметом отдельной сделки, "в том числе и с другим лицом".

По мнению экспертов, в большинстве случаев, когда дарение прикрывает продажу, можно найти следы передачи денег. Так, например, в одном из таких дел рассылались запросы в банки с просьбой о кредите. Благодаря этому удалось обнаружить совпадающие по времени с регистрацией открытие и закрытие банковских ячеек с теми же сторонами, что и в договоре дарения. В итоге Верховный суд отменил все решения.

Кстати, в моей личной практике, в свое время суд уцепился за показания дарителя, объяснившего, что взамен дарения одаряемый простил ему долг. То есть, посчитал, что встречное освобождение от имущественной обязанности сделку превращает в возмездную.


02.12.2021

Правильное время для инвестиций в индустриальную недвижимость.

Спрос на инвестиционные продукты в области индустриальной недвижимости продолжает увеличиваться. Причин несколько — понятная и прогнозируемая доходность, удобство и простота процесса покупки и, конечно, возросшая ликвидность. Востребованности также способствует динамичное развитие рынка индустриальной недвижимости — тот спрос на складские помещения, который наблюдается сейчас, практически не оставил свободных площадей для потенциальных арендаторов.

Для дальнейшего развития участникам рынка нужны высокотехнологичные объекты, построенные в соответствии с мировыми стандартами. Особое место занимают компании, работающие в сегменте онлайн-ретейла — для них требуются новые складские помещения большой площади/

e-Commerce — драйвер рынка складской недвижимости

Несмотря на возросшие объемы строительства, e-Commerce в России — все еще в начале своего развития. В первом полугодии текущего года его доля составляла лишь 8% от всего рынка ретейла страны. Для сравнения, в азиатских странах с развитой экономикой на электронную торговлю приходилось 25% рынка розничной торговли. Еще три-четыре года назад интернет-магазины или маркетплейсы в России достаточно редко заказывали новые складские здания. Из-за пандемии развитие онлайн-торговли существенно ускорилось и ситуация изменилась — больше половины новых объектов на рынке индустриальной недвижимости строится для компаний из e-Commerce, в том числе e-Grocery.

Сейчас половина всех объектов индустриальной недвижимости страны сосредоточена в Московском регионе, их общая площадь составляет 16 млн кв м. Принимая во внимание объемы рынка в зарубежных странах — Канаде, Германии и США, — можно констатировать факт, что наш рынок далек от насыщения. К примеру, рынок индустриальной недвижимости агломерации Чикаго составляет 120 млн кв. м, то есть в восемь раз больше рынка Москвы и Московской области, при этом население этого американского региона в десять раз меньше.

Таким образом,ситуация, которая сегодня наблюдается на российском рынке индустриальной недвижимости, максимально комфортна для инвесторов.


24.11.2021

В РФ у гражданина-банкрота впервые забрали единственное жилье

Первый случай торгов по продаже единственного жилья гражданина-банкрота состоялся в России; жителю Екатеринбурга вместо его двухуровневой пятикомнатной квартиры площадью 147,3 кв. м предстоит переехать в "однушку" площадью 31,7 кв. м, пишет газета "Коммерсантъ".

Торги состоялись 22 июня, на них единственная квартира должника была продана за 8,25 млн руб., следует из данных Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ). Начальная цена составляла 9,1 млн руб.
Должник был признан банкротом из-за долгов на 21,4 млн руб. Он просил суд исключить из конкурсной массы его двухуровневую пятикомнатную квартиру в Екатеринбурге как единственное жилье. В июле 2018 года Арбитражный суд Свердловской области удовлетворил его просьбу, но кассация в январе 2019 года отправила спор на новое рассмотрение.

В феврале 2019 года кредиторы проголосовали за замену двухуровневой квартиры на "однушку" в том же городе площадью 31,7 кв. м (при соцнорме в 10 кв. м), учитывая, что должник холост и не имеет иждивенцев. После этого суды на втором круге рассмотрения отклонили ходатайство банкрота о сохранении за ним прежнего жилья, отметив, что новая квартира "разумно достаточна для удовлетворения конституционно значимых потребностей в жилище для одного человека".

Статья 446 Гражданского кодекса РФ позволяет гражданам-должникам сохранить в собственности свое единственное жилье, за исключением заложенного по ипотеке. Однако еще в 2012 году Конституционный суд (КС) РФ высказался о том, что сохраняться должно не любое единственное жилье.

Суд обязал законодателя выработать критерии "роскошного" жилья, которое можно было бы продавать за долги, а бывшим владельцам покупать более скромное. Затем, так и не дождавшись законодательных изменений, в апреле 2021 года КС РФ заявил о том, что суды вправе сами - в зависимости от обстоятельств дела - решать, сохранять за должником единственное жилье или нет. Кроме того, суды могут отказывать в сохранении единственного жилья, если выяснится, что само его приобретение с учетом возникновения долга прошло со злоупотреблениями. Для этого им необходимо, в частности, оценивать время и условия покупки или постройки объекта...

Интересно, упоминание соцнормы в 10 кв.м. предполагает возможность переселение в комнату в коммунальной квартире при изъятии единственного жилья?

Судебная практика только начинает складываться, так что будем посмотреть.


24.11.2021

Верховный суд объяснил, как отвечает нотариус за ошибку в доверенности

Разъяснение сделал Верховный суд, когда пересмотрел спор гражданина и нотариуса, который своей подписью фактически "узаконил" обман этого человека. Главное в этом интересном решении - объяснение, во что обойдется нотариусу невнимательность к предъявляемым документам.

Схема обмана нашего героя была просто классическая. Пока человек несколько лет лежал в больнице, кто-то из тех людей, кто знал о его собственности, показав поддельный паспорт этого человека, получил доверенность на распоряжение его ценными бумагами. Потом, уже получив акции, их неизвестные выгодно продали некоему кипрскому офшору. Офшор же, в свою очередь, продал акции на бирже. Когда афера вскрылась, встал вопрос - кто в таком случае должен возместить пострадавшему понесенный ущерб?

Местные суды пришли к выводу, что отвечать за случившееся придется нотариусу, вся ошибка которой была в том, что она не проверила подлинность паспорта липового собственника акций.

Вот что всплыло в суде. Оказалось, что к петербургскому нотариусу пришел некий мужчина. У него на руках был поддельный паспорт хозяина акций. Выяснилось, что документа с такими данными не существует. Да и подпись в этом ненастоящем паспорте не была похожа на настоящую подпись потерпевшего.

Дело рассматривал Верховный суд Башкортостана. Он виновником случившегося назвал нотариуса, которая не разглядела подлога.

Верховный суд РФ полностью поддержал коллег и подчеркнул, что нотариус или замещающий его сотрудник обязаны убедиться в подлинности документа, удостоверяющего личность. Законом не закреплено, как именно это должно происходить, поэтому нотариус в этом вопросе действуют по своему усмотрению, сказали судьи Верховного суда.

В результате суд взыскал с нотариуса стоимость украденных ценных бумаг и часть недополученной выгоды, в общей сумме 2.2 млн. рублей


24.11.2021

Нюансы сделок с участием юридических лиц

Возможно, информация будет полезной, для тех, кто проводит сделки с недвижимостью с участием юридических лиц.

Согласно пункту 3 части 3 статьи 67.1 Гражданского кодекса РФ, нотариальному удостоверению подлежит факт принятия решения общим собранием участников ООО, а также состав участников, присутствовавших на собрании. «Если иной способ удостоверения, - говорит Закон, - не предусмотрен Уставом ООО или самим решением общего собрания, принятым всеми участниками единогласно». К таким «иным способам» удостоверения Гражданский кодекс РФ относит: подписание протокола всеми участниками (или частью), использование технических средств фиксации принятия решения, а также другие легальные способы. (введено ФЗ от 05.05.2014 № 99-ФЗ.).
Таким образом, с 1 сентября 2014 года протоколы общего собрания ООО должны быть заверены нотариально, ЕСЛИ участники ООО не выбрали другие способы удостоверения. Эти «иные способы» должны быть указаны в Уставе ООО или в конкретном решении общего собрания.

До недавнего времени либо вносились изменения в Устав, что было связано с определенной беготней, либо оформлялся специальный протокол, подписанный всеми участниками общества, закрепляющий возможность ненотариального оформления протокола в дальнейшем. Практика с таким протоколом была более распространенной, так как связана с меньшим количеством усилий.
Однако с 25 декабря 2019 года этот специальный протокол, который закрепит альтернативный способ удостоверения всех будущих протоколов тоже ДОЛЖЕН БЫТЬ ЗАВЕРЕН У НОТАРИУСА.

Такую позицию за неделю до Нового года выразил Верховный суд РФ в пункте 2 своего Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения законодательства о хозяйственных обществах (от 25.12.2019).
Эту же позицию подхватила Федеральная нотариальная палата и зафиксировала ее в Письме от 15 января 2020 № 121/03-16-3.
К сожалению, далеко не все органы управления юрлиц в курсе такой необходимости.
Если сделка нотариальная, грамотный нотариус проверит наличие нотариального удостоверения протокола об избрании директора (единоличного исполнительного органа), либо существование нотариально удостоверенного первоначального протокола, описанного выше.
Если же мы имеем простую письменную форму, в пакете документов на регистрацию данных документов нет, сотрудник МФЦ вряд ли подскажет о необходимости приложить, то, с высокой долей вероятности, мы получим либо приостановку, либо отказ в регистрации. А когда стоимость объекта высока, денежные средства заморожены на аккредитиве до момента перехода права собственности, данная ситуация вполне может вызвать ненужные волнения у сторон сделки. Так что, не поленитесь перед сделкой задать нужные вопросы директору организации, участнику сделки, чтобы избежать проблем в дальнейшем. А то, бывает, и участники общества в отъезде, или, что веселее, иностранные граждане стран с объявленным локдауном.

Как говорится, предупрежден - вооружен.


Отзывы

Артемий

Оценка:

Я считаю, что подбор недвижимости должен сопровождаться грамотным и опытным агентом, и пройдя несколько крупных агентств, я встретил Михаила. Поговорив с Михаилом несколько минут, я стал убежден в его высоком профессиональном знании, а также способность хорошо разбираться в юридических вопросах. Он рассказал, как будет проходить процесс подбора, обсудили мои вопросы, переживания и ожидания. В результате мы обсудили условия, сроки и заключили контракт. В процессе подбора, Михаил проявлял честность, открытость, постоянную коммуникацию с продавцами, давал советы, когда были какие-либо риски, то озвучивал их. На объектах умело их оценил и общался с продавцами. В результате была совершена довольно тяжелая сделка с уверенным и отличным сопровождением Михаила. Так же, Михаил имеет богатый жизненный опыт и хорошее чувство юмора, способность поддержать разговор на любые темы. При следующих сделках с недвижимостей будут обращаться только к этому агенту.

Основная информация
Советы специалиста