Действительно, возможна ситуация, когда земельный участок имеет категорию землепользования "земли населенных пунктов" с разрешенным использованием "для индивидуального жилищного строительства" (ИЖС), но при этом строительство дома на нем запрещено.

Конечно, это исключения, и касаются они конкретных участков, поэтому тщательное изучение всех возможных документов перед покупкой участка необходимо.

Вот несколько примеров из моей практики.

1.Участок находился по адресу Всеволожский р-н, г.Всеволожск. Категория землепользования и вид разрешенного использования подтверждались выпиской из ЕГРН. Но при подаче уведомления в администрацию о начале строительства жилого дома собственник получил отказ, так как участок попадал в зону памятника регионального значения "Румболовские высоты". В Росреестре подобное ограничение прав не значилось. Но заметить его можно было бы в градостроительном плане земельного участка, если бы собственник потребовал его перед покупкой.

 2.Участок находился в долгосрочной аренде с 2008 года, никаких ограничений и обременений не было. В 2024 году арендатор захотел переуступить право аренды, и тут выяснилось, что 2/3 участка находятся в охранной зоне газо- нефте- аммиакопровода, причем в Росреестре эти ограничения появились буквально полгода назад. Для строительства дома оставался небольшой кусочек, причем в низинке, что сильно повлияло на цену.

3.Участок находился вблизи Невы, в дер.Шереметьевка, с соответствующим разрешенным использованием. Но при получении ГПЗУ вдруг выяснилось, что администрация еще в 2014 году изменила вид разрешенного использования всего поселка на "территорию промышленной застройки", причем в Росреестре это не зафиксировано, в выписке не видно. 

4.Участок находился в пос.Вайя Гатчинского района. Собственница владела им с 2011 года, а продавать решила в 2025-м. Объект был без межевания, и первым делом мы вызвали кадастрового инженера. И тут выяснилось, что прямо через весь участок проходит ЛЭП от стоящей на границе участка трансформаторной подстанции к деревне Вайя, и для строительства дома оставались два кусочка участка за пределам охранной зоны ЛЭП. А случилось это потому, что поставщик услуги, устанавливая трансформатор и протягивая провода, не видел в Роскадастре этот участок из-за отсутствия межевания.

Поэтому настоятельно рекомендую сделать межевание границ, изучить выписки из ЕГРН и заказать градостроительный план.