Аренда квартиры физлицом — это наем (подвид аренды), и для него действуют свои правила, которые отличаются  от аренды.  А вот аренда квартиры юрлицом под правила для найма не подпадает, хотя квартира и арендуется для проживания сотрудников юрлица.

Так в чем же разница?

Во-первых  Юрлицо не может просто отказаться от срочного договора за 3 месяца, а у нанимателя-физлица есть  право в любое время отказаться от договора найма, предупредив наймодателя за три месяца. Это право действует вне зависимости от того, что будет прописано в договоре найма. У арендатора-юрлица такого предусмотренного законом права нет, но стороны могут установить такую возможность в договоре. Поэтому в срочном договоре аренды можно ограничить возможность его досрочного прекращения по инициативе арендатора.

Во-вторых:  при аренде можно предусмотреть односторонний отказ от договора.  При найме жилого помещения такая возможность тоже существует, но основания для прекращения договора по инициативе собственника (в одностороннем порядке) должны быть быть связаны с существенным нарушением законного интереса наймодателя. При аренде такого ограничения нет. Стороны могут самостоятельно определить в договоре основания, при которых собственник вправе отказаться от договора.

В-третьих: договором аренды можно предусмотреть для арендатора плату за осуществление права на односторонний отказ. Плата за право отказа от договора (одностороннего расторжения) – это такое условие договора, которое говорит «когда заплатишь специальный платеж, тогда у тебя и возникнет право на отказ от договора, и пока не заплатил, такого права у тебя нет». Но, что плату за реализацию права на односторонний отказ от договора можно установить только для лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность, в остальных случаях такой пункт в договоре суд признает ничтожным.

В-четвертых: собственнику не нужно самому разбираться с декларированием доходов и уплатой налога. Если собственник — обычное физлицо, т.е у него нет ИП или Самозанятости, то арендатор самостоятельно удержит налог (НДФЛ) из арендной платы и перечислит его в бюджет. Собственнику также в этом случае не нужно подавать декларацию по этому доходу.

Если договор заключает юрлицо, в нем нужно прямо указать:

кто именно будет проживать в квартире;

сколько человек вправе постоянно проживать;

можно ли заселять других лиц;

можно ли заменить проживающего.

https://itaka.spb.ru/staff/agent/15683

https://itaka.spb.ru/offices/office/000000017