Покупка квартиры на разных этапах строительства: плюсы и минусы.

Ипотечные ставки в России превысили 20% и многие задаются вопросом: стоит ли сейчас покупать квартиру и если да, то на какой стадии строительства?  

Плюсы покупки на ранних этапах строительства.

На этапе котлована или начальных стадиях строительства застройщики предлагают жильё с существенным дисконтом по сравнению с готовыми объектами. Как правило, эта схема интересна инвесторам и тем, кто покупает квартиру для проживания и готов её ждать.

Стоимость квартиры с котлована до сдачи дома всегда растет: удорожание может составить 15-20%. Инвесторы перепродают такие квартиры накануне сдачи дома в эксплуатацию.

Впрочем, даже если покупатели не планируют перепродажу, есть дополнительные преимущества: на ранних стадиях строительства доступен большой выбор планировок, поэтому можно подобрать жильё на нужном этаже, с определенными техническими и видовыми характеристиками.

Важным плюсом покупки жилья на ранней стадии для тех, кто накопил только на первоначальный взнос, сейчас стал льготный период траншевой ипотеки или рассрочки от застройщика. Чем раньше клиент войдет в сделку, тем дольше будет период минимальных платежей и получится сэкономить на процентах.

Есть и менее очевидные выгоды. На них ориентируется третья обособленная группа покупателей: это те, кто хочет сохранить деньги, защитить их от инфляции, от валютных колебаний и прочих потрясений. Это тоже инвесторы, но у них нет цели: заработать на перепродаже. Недвижимость в данном случае – просто одна из опций сохранения денежных средств наряду с рублевыми вкладами, покупкой акций и т. д.

По оценкам аналитиков, сегодня действительно выгоднее купить квартиру на ранней стадии строительства, нежели открывать долгосрочный вклад. Тем более, что недвижимость – простой, понятный актив, который часто не требует инвестиционного управления.

С учётом роста цен на жильё инвестиции в квартиру на ранней стадии строительства становятся всё более привлекательными во многих регионах России. К тому же стоит помнить о рисках финансового сектора. Например, у банка могут отнять лицензию, банки могут ограничить снятие денег с вкладов, рубль может потерять позиции на валютном рынке и так далее. При этом, накопления свыше 1,4 млн. рублей вообще не защищены страховкой.

Какие минусы.

1. Приобретение объекта на стадии котлована всегда сопряжено с рисками. Если застройщик окажется не надёжным или столкнётся с финансовыми трудностями, может быть задержка проекта.

2. Средний срок строительства составляет 2-3 года. Если нужно решить жилищный вопрос здесь и сейчас, лучше покупать квартиру в высокой степени готовности.

3. Высокие ипотечные ставки могут нивелировать доход, если вы не проходите по семейной ипотечной госпрограмме или у вас на руках менее 6 млн. рублей.

Просчитывайте выгоду с учётом переплат. Ищите предложения девелоперов, которые по рассрочке минимизируют нагрузку на старте. Многие компании используют траншевую ипотеку, дают значительные скидки, доступ к партнерским программам. Не ограничивайте себя локацией: есть регионы, где цены на жилье быстро растут, но там по-прежнему доступны недорогие квартиры.

Покупка на поздних этапах строительства.

Когда дом уже практически построен или сдан в эксплуатацию, риски срыва сроков или замораживания проекта уже минимальны.

Покупатели могут быстро въехать в новое собственное жильё, что особенно важно для тех, кто снимает квартиру.

Кроме того, лишь на заключительных этапах строительства очевидны все преимущества или недостатки жилого комплекса: наличие или отсутствие дорог, школ, детских садов, магазинов и т.д.

Кстати, на поздних стадиях строительства выгодно приобретать квартиру с отделкой. Сейчас разница в стоимости уже не покрывает расходов на самостоятельный ремонт. При этом рост цен на материалы, длинные сроки поставок и общая нестабильность курсов валют могут сделать процесс более долгим и дорогим, чем планировалось. А с ремонтом от застройщика можно сразу въехать в жильё или сдать в аренду.

Какие минусы учесть

1. По мере завершения строительства цена значительно возрастает. Сейчас это особенно чувствительно: ипотека на более дорогую квартиру приводит к ещё большим переплатам.

2. На поздних этапах выбор в новостройках ограничен, особенно если речь идёт о популярных планировках или верхних этажах.

3. Если застройщики будут активно замораживать проекты, которые планировали начать в 2026-2027 гг., надо приготовиться к дефициту качественных готовых объектов уже в ближайшем будущем.


Оптимальные решения на любой стадии застройки.

Если полной суммы нет, а ипотека пугает, при покупке жилья можно комбинировать базовые инструменты.

1. Совместные траншевые программы банков и застройщиков. Это временная мера, но она резко облегчает финансовую нагрузку на старте. Ставки, которые предлагают сегодня, могут существенно снизить расходы на выплату процентов.

2. Рассрочки. Хороший вариант – рассрочка на 1-2 года без процентов или с минимальными процентами, выгодна для тех, кто вообще не хочет связываться с ипотекой сегодня.

3. Господдержка. По-прежнему доступна семейная ипотека и ряд других адресных программ. В ипотеку можно войти постфактум, взяв в долг на первоначальный взнос.

Если вы задумались о приобретении квартиры в новостройке – приходите ко мне на консультацию. Для Вас мои услуги бесплатны, комиссию мне платит застройщик!