Жилье, купленное в кредит, находится в залоге у банка до тех пор, пока долг не будет выплачен. Поэтому, даже будучи законным собственником, гражданин не может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению: на это нужно получить согласие банка, что очень непросто.

Есть много примеров, когда у граждан не было иной возможности погасить кредит, кроме как продать ипотечное жилье, но банк на это не соглашался — в итоге долг по кредиту рос, и спустя какое-то время недвижимость выставляли на торги по решению суда.

С принятием нового закона (Федеральный закон от 12 июня 2024 г. № 140-ФЗ, который вступит в силу 11 сентября этого года) продать ипотечное жилье станет проще.

Граждане, которые купили недвижимость лично для себя, за счет ипотечного кредита, получат возможность самостоятельно продавать ее, если это нужно для погашения долга перед банком. Порядок следующий:

• гражданин-заемщик подает в банк заявление о самостоятельной реализации им заложенного имущества (заказным письмом с уведомлением, лично под расписку или иным способом, предусмотренным кредитным договором);

• на банк возлагается обязанность в течение 10 рабочих дней после получения такого заявления направить в ответ свое согласие на реализацию или отказ, если он обоснован одним из оснований невозможности такой реализации, указанным в законе (если на дату получения заявления банк уже начал процедуру обращения взыскания на предмет залога, если в отношении заявителя идет процедура банкротства, если эта недвижимость обеспечивает сразу несколько обязательств или если заявление подано уже повторно, а в первый раз имущество так и не было реализовано);

• если оснований для отказа нет, банк обязан дать согласие на продажу ипотечной недвижимости.

При этом он указывает минимальную цену, за которую заемщик может продать свой объект и установить срок для реализации (не менее 4 месяцев со дня получения заявления от заемщика);

• в течение указанного срока банк не имеет права обращаться в суд для продажи недвижимости на торгах;

• далее гражданин может самостоятельно заниматься продажей недвижимости по цене не ниже минимальной, а после сделки средства зачисляются на счет, который определил для этого банк.

С этого счета банк оставляет себе сумму в размере задолженности по кредиту, а также сумму в размере понесенных им расходов на содержание и страхование недвижимости (если таковые по договору возлагались на банк).

Оставшиеся средства (если таковые будут) перечисляются гражданину (т. е. чем дороже он продаст недвижимость по сравнению с минимальной ценой, тем больше он получит в итоге).
Законодатели выражают надежду, что новый закон позволит снизить долю кредитной задолженности на рынке ипотечного жилья.

Но проблема в том, что если гражданину не удастся в назначенный банком срок продать свою недвижимость, повторная процедура уже невозможна. А, учитывая текущую непростую ситуацию на рынке жилья (следствие высоких ставок на ипотечные кредиты), на быструю продажу мало кто может рассчитывать.