Как повышение ключевой ставки ЦБ до 13% повлияет на спрос и цены в недвижимости?
Ключевую ставку ЦБ РФ вчера 15.09.23 повысил на 1% до 13%.
Друзья говорят:
"В общем до 13% повысили. Бедные ипотечники!"
Это как раз хороший вопрос - пострадают ли ипотечники.
То есть, конечно, выдаваемая ипотека сократится.
Но вот хорошо ли это или плохо для экономики?
Во-первых, мой прогноз по ставке ЦБ был, что "если повысят, то до 1%", потому что 13%, это похоже на критический предел в текущей ситуации.
После которого могут наступить уже какие-то кардинальные изменения.
До 13% никаких кардинальных отличий от ситуации при 12% или 11% не произойдет.
Так или иначе, но мой прогноз про 1% полностью оправдался.
Что даёт уверенность в том, что мы на мир смотрим очень трезво и очень реалистично.
А на будущее (следующее заседание ЦБ 27 октября) уже можно предполагать, что если инфляция будет снижаться, то ставку понизят, например, до 12%.
Эту ситуацию я бы как раз назвал стабильной или "скорее стабильной".
Есть конечно "всёпропальщики", которые во всём видят только плохое.
Но эти "всёпропальщики" и повышение ставки прогнозировали на 3-4%.
А мы здесь собрались говорить только о самой реальной объективной реальности. И никакие сказки ни радостные ни страшные нас не интересуют.
Как раз в этой своей статье в ЦИАН.Журнале:
https://spb.cian.ru/stati-vasilij-pavlov-spros-vyshel-na-uroven-do-fevralja-2022-goda-332268/
я и говорю, что никаких потрясений рынка недвижимости от повышения ставки не будет.
И эта статья вчера удержалась на уровне актуальности.
Очередное повышение ставки до 13% всё ещё не приведет ни к каким кардинальным изменениям рынка недвижимости.
Суть как раз в том, что в этом году было выдано слишком много ипотек, рекорд за последние годы.
Это означает, что надо было по-любому сдерживать ипотеку. Её уже в августе, а тем более, в сентябре надо было "прикрутить".
А повышение ставки до 13%, кроме инфляции, еще и ипотеку сдержит, что тоже необходимо.
Немножко упадёт объем продаж и вторички и первички.
Но не сильно.
Спрос тоже будет снижаться, но тоже не очень сильно.
Я полагаю, что спрос в сентябре по вторичке будет процентов на 10-15% ниже, чем в августе, а в августе был пиковый спрос с довоенных времен.
Цены хотели бы слегка упасть, но не станут этого делать.
Цены останутся, как были, просто люди будут чуть меньше продавать и чуть дольше будут квартиры стоять в рекламе (увеличится срок экспозиции).
И да, количество квартир по вторичке сейчас рекордно маленькое. Уменьшилось количество объектов в продаже.
У нас, например, уменьшилось на 30% по вторичке Петербурга относительно максимума этого года весной.
Теперь постепенно это количество начнет расти. Но очень постепенно.
А вот количество непроданных объектов первички, увы, продолжит расти.
К сожалению, оно за год выросло почти вдвое и рост потихоньку продолжится.
Это трудноразрешимое противоречие - ипотеку надо однозначно "прикрутить" и в то же время надо стимулировать продажи первички.
Предполагаю, что при таком противоречии особенно сильно пострадают все другие ипотеки, кроме субсидированной первички.
Друзья говорят:
"В общем до 13% повысили. Бедные ипотечники!"
Это как раз хороший вопрос - пострадают ли ипотечники.
То есть, конечно, выдаваемая ипотека сократится.
Но вот хорошо ли это или плохо для экономики?
Во-первых, мой прогноз по ставке ЦБ был, что "если повысят, то до 1%", потому что 13%, это похоже на критический предел в текущей ситуации.
После которого могут наступить уже какие-то кардинальные изменения.
До 13% никаких кардинальных отличий от ситуации при 12% или 11% не произойдет.
Так или иначе, но мой прогноз про 1% полностью оправдался.
Что даёт уверенность в том, что мы на мир смотрим очень трезво и очень реалистично.
А на будущее (следующее заседание ЦБ 27 октября) уже можно предполагать, что если инфляция будет снижаться, то ставку понизят, например, до 12%.
Эту ситуацию я бы как раз назвал стабильной или "скорее стабильной".
Есть конечно "всёпропальщики", которые во всём видят только плохое.
Но эти "всёпропальщики" и повышение ставки прогнозировали на 3-4%.
А мы здесь собрались говорить только о самой реальной объективной реальности. И никакие сказки ни радостные ни страшные нас не интересуют.
Как раз в этой своей статье в ЦИАН.Журнале:
https://spb.cian.ru/stati-vasilij-pavlov-spros-vyshel-na-uroven-do-fevralja-2022-goda-332268/
я и говорю, что никаких потрясений рынка недвижимости от повышения ставки не будет.
И эта статья вчера удержалась на уровне актуальности.
Очередное повышение ставки до 13% всё ещё не приведет ни к каким кардинальным изменениям рынка недвижимости.
Суть как раз в том, что в этом году было выдано слишком много ипотек, рекорд за последние годы.
Это означает, что надо было по-любому сдерживать ипотеку. Её уже в августе, а тем более, в сентябре надо было "прикрутить".
А повышение ставки до 13%, кроме инфляции, еще и ипотеку сдержит, что тоже необходимо.
Немножко упадёт объем продаж и вторички и первички.
Но не сильно.
Спрос тоже будет снижаться, но тоже не очень сильно.
Я полагаю, что спрос в сентябре по вторичке будет процентов на 10-15% ниже, чем в августе, а в августе был пиковый спрос с довоенных времен.
Цены хотели бы слегка упасть, но не станут этого делать.
Цены останутся, как были, просто люди будут чуть меньше продавать и чуть дольше будут квартиры стоять в рекламе (увеличится срок экспозиции).
И да, количество квартир по вторичке сейчас рекордно маленькое. Уменьшилось количество объектов в продаже.
У нас, например, уменьшилось на 30% по вторичке Петербурга относительно максимума этого года весной.
Теперь постепенно это количество начнет расти. Но очень постепенно.
А вот количество непроданных объектов первички, увы, продолжит расти.
К сожалению, оно за год выросло почти вдвое и рост потихоньку продолжится.
Это трудноразрешимое противоречие - ипотеку надо однозначно "прикрутить" и в то же время надо стимулировать продажи первички.
Предполагаю, что при таком противоречии особенно сильно пострадают все другие ипотеки, кроме субсидированной первички.
