Риски покупки помещения с арендаторами.
При покупке помещения в первую очередь покупатель руководствуется выпиской из ЕГРП о зарегистрированных правах. В выписке должны быть сведения в том числе и сведения о зарегистрированных договорах аренды, в случае наличия арендаторов. Сложность в том, что если договор заключен на неопределенный срок, либо на срок менее года, он не отражается выписке, и узнать о его существовании можно только приложив определенный усилия. С удивлением недавно узнал, что среди некоторых нотариусов распространено мнение, что если договор аренды не отражен в выписке из ЕГРП, то договоре купли-продажи можно не отражать факт их наличия и обязанности продавца, вытекающих из этого факта.
Не соглашусь с этой точкой зрения, и в пользу своей позиции выскажу следующие соображения.
Отсутствие государственной регистрации краткосрочных и бессрочных договоров аренды не лишает такие договоры силы. Поэтому обязательства арендодателя по таким договорам сохраняются.
Права и обязанности арендодателя, существующие на момент отчуждения объекта недвижимости, в полном объеме переходят к новому собственнику, если иное не предусмотрено договором купли-продажи.
Кроме того, окончание срока действия договора аренды не обязательно означает прекращение арендных отношений. Договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, в случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
Появление арендаторов, о которых не было известно на момент заключения договора купли-продажи, может повлечь за собой различные риски.
Наиболее опасными из них с точки зрения экономических последствий являются следующие:
• Приобретение помещения, которое покупатель фактически не вправе использовать. Владение и пользование на законных основаниях осуществляется арендатором.
• Приобретение объекта недвижимости, в отношении которого заключен договор аренды с правом выкупа.
(продолжение в следующем посте)
Не соглашусь с этой точкой зрения, и в пользу своей позиции выскажу следующие соображения.
Отсутствие государственной регистрации краткосрочных и бессрочных договоров аренды не лишает такие договоры силы. Поэтому обязательства арендодателя по таким договорам сохраняются.
Права и обязанности арендодателя, существующие на момент отчуждения объекта недвижимости, в полном объеме переходят к новому собственнику, если иное не предусмотрено договором купли-продажи.
Кроме того, окончание срока действия договора аренды не обязательно означает прекращение арендных отношений. Договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, в случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
Появление арендаторов, о которых не было известно на момент заключения договора купли-продажи, может повлечь за собой различные риски.
Наиболее опасными из них с точки зрения экономических последствий являются следующие:
• Приобретение помещения, которое покупатель фактически не вправе использовать. Владение и пользование на законных основаниях осуществляется арендатором.
• Приобретение объекта недвижимости, в отношении которого заключен договор аренды с правом выкупа.
(продолжение в следующем посте)
