Расчёты через эскроу счета
Что такое скроу-счет?
Сегодня эскроу-счета используются не только при покупке строящейся недвижимости, но и на вторичном рынке.
При использовании эскроу-счета покупатель вносит средства на специальный счет, а кредитная организация выступает гарантом сделки. Продавец (юридическое или физическое лицо) получает сумму только после выполнения своих обязательств по договору.
Напомню, что с 1 марта 2025 года расчеты через эскроу распространяются и на строительство частных жилых домов (ИЖС). При приобретении недвижимости, по госпрограммам (Семейная ипотека, IT-ипотека) использование эскроу счетов обязательно.
Рассмотрим особенности эскроу-счетов:
* Деньги дольщиков на эскроу-счёте на сумму до 10 млн рублей застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ).
* Счет может быть активен не более 6 месяцев с момента сдачи дома в эксплуатацию, указанного в проектной декларации. По заявлению дольщиков срок может быть продлён, но не больше чем на 2 года.
* Счет нельзя арестовать, взыскать с него деньги в пользу третьих лиц, потратить их на другие нужды.
* Банки не взимают комиссию за открытие и ведение эскроу-счетов.
Плюсы эскроу-счетов для покупателей:
* В случае неисполнения застройщиком своих обязательств (например, банкротства, нарушения сроков строительства или невозможности ввести объект в эксплуатацию) покупатель получает свои деньги обратно в полном объеме.
* Банк обеспечивает прозрачность сделки через контроль целевого расходования средств застройщиком.
* Исключены двойные продажи квартир.
* Застройщик мотивирован быстрее сдать объект, чтобы получить доступ к деньгам на счете эскроу.
* Банк обязан информировать покупателя о состоянии эскроу-счета, чтобы клиент знал, где находятся его деньги и на каком этапе находится сделка.
Но есть и риски, связанные с использованием эскроу-счетов:
* В случае отзыва лицензии у банка застройщик и участник долевого строительства должны будут заключить договор эскроу с другим банком.
* В случае банкротства застройщика банк вернёт покупателю все хранящиеся на эскроу-счете деньги, а это первоначальный взнос и тело кредита. Уплаченные проценты по ипотеке НЕ компенсируют.
* Если застройщик затянет сдачу дома и покупатель вернёт средства через некоторое время, денег может не хватить на покупку такой же квартиры из-за роста цен на недвижимость.
* Проценты по ипотечному кредиту НЕ страхуются и НЕ возвращаются в случае расторжения договора долевого участия.
