Рынок загородной недвижимости пригородных районов СПб и Ленобласти. Ситуация на 3 квартал 2014 года!

Объем и география предложения коттеджных поселков на рынке коттеджного строительства на 3 квартал 2014 г. За 2013 год количество коттеджных поселков увеличилось на 33. А за два последних года количество коттеджных поселков увеличилось в 2 раза. Но в течение 2014 года наблюдается сокращение общего предложения коттеджных поселков на рынке Ленобласти и пригородов Санкт-Петербурга. Можно увидеть, что сейчас количество реализуемых поселков уступает уровню 4 квартала 2012 года.

Рисунок 1. Динамика объема предложения коттеджных поселков на рынке Ленобласти и пригородов СПб с 2006 по 2014гг.

Рисунок 2. Распределение количества реализуемых коттеджных поселков по районам в 3 кв 2014г, 1 кв 2014г и 4 кв 2013г.

Распределение коттеджных поселков по районам Санкт-Петербурга и Ленобласти уже долгое время остается неизменным. Лидерами по-прежнему являются Всеволожский, Ломоносовский и Выборгский районы. На их долю приходится почти 66% от всего количества коттеджных поселков предлагаемых сейчас на рынке недвижимости. При этом объем предложения постепенно снижается во Всеволожском и Выборгском районах. А в Ломоносовском наблюдается увеличение.

Лидером по количеству коттеджных поселков остается Всеволожский район (132 поселков), далее идут Ломоносовский (87), Выборгский (66), Приозерский (44) и Гатчинский (27) районы Ленобласти.


Рисунок 3. Структура предложения на начало 3 квартала 2014г. по соотношению объектов в продаже к общему количеству объектов поселка

Среди ведущих продажи поселков в 56 осталось менее 10% непроданных объектов. Еще 95 поселков проданы более чем на 75%. От половины до четверти предложения осталось в 108 поселках. Лишь 35 еще не продали и 10% предложения. Как ожидалось, среди них есть те поселки, чьи продажи стартовали в 2014 году, однако таких лишь 17 из общего количества.



Рисунок 4. Структура предложения по классам в общем количестве реализуемых проектов, шт.

Лидирующую позицию на рынке коттеджного строительства уверенно занимают проекты эконом-класса. В 3 квартале 2014 года их доля – 62%. Доля коттеджных поселков бизнес-класса – 31%, элитных – 7%. За полугодие наблюдается снижение доли проектов бизнес и элит-класса в общем предложении. Так, в конце 2013 года соотношение составляло: эконом – 57%, бизнес – 32%, элит – 11%.

Рисунок 5. Структура предложения по типу объектов в коттеджных поселках с учетом количества объектов в их составе на 3 квартал 2014г.

Наибольшее предложение на рынке загородной недвижимости составляют участки – 75% от всех предложенных объектов. В данную группу входят участки, как без подряда, так и с обязательным подрядом на строительство дома. Эта доля с начала года увеличилась на 11%. Доля таунхаусов увеличилась с 13% до 14%, а предложение коттеджей снизилось с 23% до 11%. Таким образом, продолжается наметившаяся в начале года тенденция: уменьшение в предложении коттеджей в пользу участков и таунхаусов. В некоторых случаях уже построенные коттеджи превращают в дуплексы, тем самым снижая стоимость отдельного предложения в надежде сделать поселок более привлекательным для покупателя.

Одним из самых масштабных проектов Всеволожского района является СНП «Северная жемчужина», реализующее 1013 земельных участков на 150 гектарах. Также среди крупных проектов: КП «Рыжики», реализующий 606 земельных участков на 58 га, ДНП «Гранит» - 862 участков с подрядом и без на площади 110 Га, коттеджный поселок «Киссолово» (480 коттеджей, дуплексов и участков под самостоятельную застройку, площадь застройки 53 га). В Ломоносовском районе наиболее масштабный проект – «Усадьба Волковицы» (685 участков, площадь поселка 98,5 га). Также можно отметить коттеджный поселок «Балтийская слобода» (обе части поселка суммарно составляют 795 участков под индивидуально строительство на 140 га) и «Петергоф Сити», где на площади 106 га предлагается 351 коттедж.А в Выборгском районе наиболее крупный коттеджный поселок – «Кивеннапа-Север» (1000 коттеджей и таунхаусов, площадь застройки 71 га).

2. Ценовое предложение на рынке коттеджного строительства в пригородных районах Санкт-Петербурга и Ленобласти на 3 квартал 2014 г.

Таблица 1. Ценовые характеристики земельных участков в составе коттеджных поселков в пригородных районах СПБ и ЛО на 3 кв. 2014г., в зависимости от расположения.

Удельная цена одной сотки земли в коттеджных поселках варьируется в зависимости от района города или области.

Самая дешевая земля по-прежнему в Лужском районе. Здесь одна сотка земли в среднем обойдется в 33 тыс. руб. Самые высокие цены на землю в Курортном районе. Там земля стоит в среднем 615 тыс. руб. за 1 сотку.

Минимальную стоимость участков предлагают застройщики Лужского района. Поселки со стоимостью сотки 16-24 тыс. рублей располагаются на значительном удалении от КАД (свыше 120км). Самое низкое ценовое предложение в КП «Герцена», но следует учесть, что в данном поселке проведены только дороги, проведением таких коммуникаций как электричество, водопровод, организацией канализации покупателю придется самостоятельно. Еще один поселок с низкими ценами – «Речное» от того же частного застройщика, что и «Герцена». При средней стоимости сотки в 20 тыс. руб. в КП «Речное» здесь, всё же, к участкам проведены электричество и водоснабжение из скважины.

Также низкие цены зафиксированы в Кировском районе в ДНП «Кировские дачи Сибола» (74 км от КАД). Здесь наделы варьируются от 7 до 25 соток и, с учетом подключения электроснабжения 9 кВт и водоснабжения из скважины или колодца, сотка обойдется в среднем в 26 тыс. руб. 

Самый дорогой участок мы обнаружили во Всеволожском районе Ленобласти в коттеджном поселке «Охтинский парк» в 6 км от города на берегу Финского залива, застройщик «ПулЭкспресс». Здесь за 75 млн. руб. предлагается участок 166,86 сотки. На втором месте по дорогому предложению стоит поселок «Петербургская «Рублевка» в Курортном районе, где выставлен в продажу участок 147 соток, ценой около 56 млн. Еще одно из самых дорогих предложений – участок в поселке «Морские террасы» (застройщик Land Aspect) в Выборгском районе: 56 соток за 38 млн рублей. Ко всем перечисленным участкам подведены основные инженерные коммуникации и включены в стоимость: магистральный газ, электроснабжение, центральный водопровод, канализация.

Таблица 2. Ценовые характеристики реализуемых коттеджей в коттеджных поселках в пригородных районах СПб и ЛО на 3 квартал 2014г., в зависимости от расположения.



Удельные цены за квадратный метр коттеджа также сильно различаются в зависимости от района.
Минимальное предложение коттеджа составляет 700 тыс. руб. Такая цена предлагается в коттеджном поселке «Речное», размещенном в Лужском районе Ленобласти в 142 км от КАД. За эту цену можно приобрести домик из бруса площадью 36 кв. м. на участке 12,62 сотки. В стоимость входит электроснабжение и вода из скважины.

Максимальное предложение обнаружено в Курортном районе и Всеволожском районе.В конце мая брокерской компанией «Knight Frank St. Petersburg» был представлен новый проект в Курортном районе «Relique de famille» («Фамильная реликвия»). Над проектом работают специалисты нескольких стран, и на данный момент предложение в нем является самым дорогим. Четыре коттеджа, каждый площадью 1481 кв.м с участком 25 соток, возведут с использованием инновационных технологий. Цена привязана к курсу доллара и на момент выхода в продажу составляла в пересчете 300 млн. рублей. Впрочем, внутренняя отделка и возможная перепланировка помещений дополнительно увеличат эту стоимость.

Таблица 3. Ценовые характеристики реализуемых таунхаусов  в коттеджных поселках в пригородных районах СПб и ЛО в 1 квартале 2014г, в зависимости  от расположения.

Самая низкая стоимость квадратного метра таунхауса была обнаружена в Волосовском районе – 23 тыс. руб. Также низкие цены зафиксированы в Гатчинском, Ломоносовском и Тосненском районах – 28-33 тыс. руб. за кв. м. жилья. Самые высокие цены по традиции в Курортном районе. Там в среднем квадратный метр при покупке секции таунхауса обойдется в 68 тыс. руб.

Наименьшая стоимость таунхауса была зафиксирована в Ломоносовском районе в новом коттеджном поселке эконом-класса «Медовая поляна» на расстоянии 23 км от КАД. Здесь за 816 тыс. руб. предлагается блок-секция площадью 40 кв. м в таунхаусе с придомовым участком 1,82 сотки.
Наиболее дорогие таунхаусы мы обнаружили в Выборгском районе в еще одной новинке этого года – поселке «Первомайская, 7». Трехуровневая секция, площадью 260 кв.м обойдется в 26,5 млн. рублей.

* Продолжает фиксироваться отрицательный прирост количества проектов;

* Рынок сохраняет свою ориентированность на эконом-сегмент. Часть проектов пересмотрели свою ценовую политику и ушли в эконом-сегмент;

* Продолжает расти доля коттеджных поселков, предлагающих землю. Доля таунхаусов на рынке 14%, Доля участков 75%; 

* Среднее количество объектов в поселке сохранило уровень начала года - 122 объекта в поселке в среднем.

* Элитные проекты появились в реализации и на Юго-Западном направлении, теперь только Южное направление не представлено в сегменте элит;

* 93% общего предложения, находящегося в зоне до 40 км от КАД, ориентировано на постоянное проживание (статус ДНП и ИЖС);

* Минимальное предложение по типам объектов:

Земельные наделы 61 тыс. руб. за 6 соток в Лужском районе

Коттеджи 700 тыс. руб. дом 36 кв.м, земля 12,62 сотки в Лужском районе;

Таунхаусы 816 тыс. руб. секция 40 кв.м, земля 1,82 сотки в Ломоносовском районе.