Полезные советы при покупке квартиры в новом строительстве

Тамара Ганина, руководитель Центра продаж объектов нового строительства АН «Итака»:

1.    Что выбрать – квартиру с отделкой или без?
Решая этот вопрос, следует сразу определиться, что для вас важнее – сэкономить и заселиться в квартиру как можно скорее после получения ключей или же получить максимально индивидуальный подход к ремонту квартиры и отпраздновать новоселье пусть позже, но в именно таком интерьере, какой вы себе представляли. Конечно, при прочих равных, если два дома, в одном из которых отделка предусмотрена, а в другом нет, сдаются в эксплуатацию в одно и то же время, новоселье справлять раньше будут те жильцы, которые выбрали отделку от застройщика.
Некоторые строительные компании предлагают так называемую «муниципальную» отделку. Это стандартный бюджетный вариант, он практически исключает индивидуальный подход. Другие застройщики предлагают отделку классом выше, то, что принято называть евро-ремонтом под ключ. Это комплексная качественная отделка, включающая даже мебель в ванной комнате. Иногда отделка – дополнительная опция, которую при желании можно заказать у застройщика или же отказаться от нее и заниматься этим вопросом самостоятельно.
В среднем, стоимость отделки составляет от 4 до 10 тысяч рублей за квадратный метр, в зависимости от класса ремонта. 

2. Какие виды рассрочек предлагают строительные компании?
Рассрочки, как процентные, так и беспроцентные, по-прежнему пользуются популярностью, как у застройщиков, так и среди клиентов. Самые востребованные – сроком до пяти лет. Рассрочка представляет интерес, когда на руках у покупателя есть основная часть денежных средств или в том случае, если оставшуюся после оплаты первого взноса сумму планируется погасить в скором времени за счет продажи жилья на вторичном рынке. Средняя процентная ставка достигает 1% в месяц для длительных рассрочек, 1,5% - для краткосрочных. По договору ДДУ возможна рассрочка лишь до окончания строительства, тогда как договор ЖСК позволяет продлить этот срок до десяти лет.
Существует такое понятие, как базовая стоимость квартиры. Она может понижаться при некоторых условиях, как например, единоразовая оплата полной стоимости квартиры при покупке. В случае рассрочки, декларируемой, как беспроцентная, базовая стоимость остается прежней, а разница равномерно распределяется при составлении графика платежей. Условия варьируются, в зависимости от строительной компании. В любом случае, перед совершением такой серьезной покупки стоит обратиться за советом к профессионалу.

3. Столкнулись со строительными дефектами в квартире в новостройке. Что делать?
При сдаче квартиры, которая происходит перед выдачей новоселам ключей, всегда проводится осмотр квартиры и подписывается акт приема-передачи. Осмотр проходит в присутствии менеджера строительной компании. Чаще всего встречаются такие недочеты, как неровности на стенах, неправильная установка полотенцесушителя, неудобная разводка труб, трещины на оконных стеклах, а также такие недочеты в отделке, как неправильно установленные розетки, плинтуса и т.д.
Если выявлены какие-либо незначительные недочеты, то акт подписывается с замечаниями, которые обычно устраняются в разумные сроки – до двух недель. Если же в квартире есть серьезные строительные огрехи (например, бракованный или неправильно установленный стеклопакет), то подпись акта откладывается до устранения всех проблем и повторного осмотра. В этом случае может потребоваться больше времени, так как, скорее всего, будут привлекаться подрядные организации.
Кроме того, каждая квартира имеет гарантийный срок до пяти лет, прописанный в договоре. Таким образом, если какие-либо недочеты выявлены уже в процессе эксплуатации жилья, их решением займется строительная компания. 


Ирина Румянцева, руководитель Центра продаж объектов нового строительства АН «Итака»:

1.    Зачем, покупая квартиру в новостройке, обращаться к посреднику – в агентство недвижимости?
Преимуществ покупки квартиры в новом доме через агентство несколько. В первую очередь, это комплексное сопровождение сделки. Это означает, что квалифицированный специалист будет контролировать каждый этап проведения сделки, начиная ознакомительной консультацией и заканчивая подписанием договора со строительной компанией. Обращаясь в крупное, хорошо зарекомендовавшее себя агентство недвижимости, клиент гарантированно получит грамотную независимую оценку всего рынка строящейся недвижимости Петербурга и области и профессиональные рекомендации по выбору оптимального варианта, в то время как строительная компания расскажет только лишь о своих объектах, чего, безусловно, недостаточно для объективной оценки возможностей покупателя на современном рынке. Кроме того, риэлтор всегда старается добиться для своего клиента более выгодных условий: дополнительной скидки или интересных условий рассрочки. Последнее и самое приятное – комиссия агентства недвижимости на рынке первичного жилья составляет 0%, все квартиры продаются по ценам застройщиков.
В случае, если клиент приобретает квартиру в новом доме через агентство недвижимости, необходимость проверять документы пропадает. Так, агентство «Итака», заключая договор со строительной компанией, предварительно проводит тщательный юридический анализ всех необходимых документов: разрешения на строительство, документов на земельный участок, квартирографии, учредительных документов. Проектная декларация на каждый объект обязательно находится в открытом доступе. Таким образом, все партнеры агентства – надежные и хорошо зарекомендовавшие себя строительные компании.
Выбирая агентство недвижимости, обратите внимание на его опыт и репутацию на рынке, наличие и масштаб сети территориальных представительств.

2.    Какие типы договоров со строительными компаниями существуют сегодня?
В последнее время, на рынке нового строительства преобладают два типа договоров с покупателями: договор долевого участия (ДДУ) – на него приходится порядка 70% от всего объема, а также договор паевого участия (ЖСК). По закону договор долевого участия регистрируется в ФРС, что исключает риск двойных продаж. Договор ЖСК хорош тем, что предоставляет покупателю возможность длительной рассрочки, тогда как в первом случае рассрочка возможна лишь до окончания строительства. Принято считать, что наиболее безопасным из существующих сегодня является договор долевого участия.

3.    Каковы самые доступные предложения квартир в новостройках сегодня, и какой минимальный начальный капитал необходим, чтобы приобрести квартиру?
Минимальные цены на квартиры в новостройках со сроком сдачи в конце 2013 года сегодня следующие: студии – от 1,6 млн. руб., однокомнатные квартиры – от 2,2 млн. руб. Сумма первого взноса колеблется в диапазоне 10-20% от полной стоимости квартиры, средняя длительность рассрочки – до пяти лет, ипотеки – 15-25 лет. Цены растут медленно, но верно, поэтому затягивать с принятием решения о покупке не стоит.