Обзор рынка строящегося жилья категории масс-маркет в Санкт-Петербурге на июль 2014 года.

1. Объем застройки.

На июль 2014 года на рынке недвижимости категории масс-маркет Санкт-Петербурга в стадии строительства находится 85 комплексов, общая площадь которых составляет около 5 млн кв. м.

За 2-й квартал 2014 года рынок строящегося жилья пополнился 12 объектами, как очередными корпусами уже существующих комплексов, так и совершенно новыми («Большой Московский» и «Stereos» от «СПб Реновация», «GreenCity» от застройщика «Северный город», «Золотое время» от «ЦДС»). Суммарная площадь жилья появившихся за квартал объектов составляет 380,5 тысяч кв.м и предлагает на выбор покупателям 7 192 квартиры.

С апреля по июнь 2014г. было сдано 6 жилых объектов жилой площадью 205 тысяч кв.м, которые составляют 4 300 квартир. Еще 6 объектов (общей площадью квартир около 216 тыс. кв.м) перенесли срок сдачи со 2-го квартала на более поздний. Отчасти благодаря этому, в 3-ем квартале 2014 года планируется ввести в эксплуатацию 17 жилых объектов общим числом квартир 11 115 и площадью около 581,5 тысяч кв.м. И далее до конца 2014 года по заявленным планам застройщиков будет сдано порядка 23 800 квартир или 1 миллион 184 тысячи кв. м жилья комфорт и эконом-класса.

С учетом сданных площадей объем строительства вырос почти на 9% по сравнению с предыдущим кварталом.

Лидером по застройке является Выборгский район, на него приходится почти 22% всего строящегося жилья Санкт-Петербурга. В большей доле такая картина сложилась благодаря объекту эконом-класса «Северная долина» (472,6 тыс. кв. м)

Немногим лидеру уступает Красносельский район (16,7%). Здесь строится 845 тысяч кв.м жилых площадей. Застраивается этот район преимущественно объектами комфорт-класса. В частности, в Красносельском районе возводятся такие крупные объекты, как «Жемчужный фрегат» (191 тыс. кв.м), «Огни залива» (110 тыс. кв.м), «Море» (134 тыс. кв. м), «Прибалтийский» (93,6 тыс. кв.м). Наименьшая площадь застройки объектами масс-маркет наблюдается в Адмиралтейском районе (1% от общей площади строящихся жилых комплексов.

 

Из всех строящихся объектов недвижимости 34 жилых комплексов относятся к более  низкой ценовой категории – эконом-классу, и большинство, 51 - к комфорт-классу. 

Несмотря на численное превосходство проектов комфорт-класса, в общем объёме застройки они уступают эконом-жилью по количеству квадратных метров. Жилые объекты эконом-класса составляют 53% от общего объема строящегося жилья с общей жилой площадью 2 659 187 кв.м, а комфорт-класса – 2 464 930 кв.м (или 47%). 

Наибольшую площадь застройки жильем эконом-класса образует Выборгский район. Здесь возводится пятая часть (20%) от общей площади строительства в эконом-классе. В Адмиралтейском и Кировском районах на июль 2014 года не строится ни одного объекта класса «эконом». В Василеостровском районе строятся два: «Я-романтик» и «Капитан Немо», что образует наименьшую площадь застройки в классе.

В плане застройки объектами класса «комфорт» лидирует Красносельский район (25% от общей площади застройки категории или около 700 тыс. кв.м). Немногим ему уступает Московский район (19% и 515 тыс. кв.м.). Нет строительства комфорт-класса во Фрунзенском районе. И минимальная площадь застройки комфорт-классом – в Адмиралтейском районе.

2. Предложение и ценообразование объектов жилой застройки на июль 2014 г.

На июль 2014 года на рынке недвижимости масс-маркет в продаже находятся 104 жилых комплекса, 29 из которых уже введены в эксплуатацию полностью или частично. Больше всего жилых объектов, находящихся в продаже, зафиксировано Приморском, Выборгском и Московском.

В частном случае самая низкая цена за квадратный метр отмечена:

студии – в Выборгском районе (58 930 руб./м², ЖК «Моя стихия»)

однокомнатные – в Выборгском районе (58 935 руб./м², «На Заречном»)

двухкомнатные – в Приморском (52 250 руб./м², «Юнтолово»)

 трехкомнатные – в Приморском районе (47 690 руб./м², «Юнтолово»)

многокомнатные – в Красногвардейском (55 000 руб./м², «Новая Охта»)

 

За 1 кв. 2014г. было введено в эксплуатацию 204 853 кв.м жилья сегмента масс-маркет.  Во втором полугодии 2014 года застройщиками планируется  сдать 1,8 млн. кв.м жилья комфорт- и эконом-класса.

 

Заключение

 На сегодняшний день большая часть появляющегося на рынке недвижимости строительства – это новые корпуса уже известных крупных объектов, таких как ЖК «Новая Охта», ЖК «София», ЖК «Юнтолово», ЖК «Жемчужный фрегат». Но есть запуск и новинок, как «Green City», «Stereos».

Корпусов эконом-класса поступило общей площадью квартир 113,9 тыс кв.м., а комфорт-класса – 266,6 кв.м. Заметно, что застройщики в большинстве склоняются к проектированию и строительству объектов класса «комфорт». Большинство представленных домов будет возведено с использованием монолитной технологии. Только застройщик ЛСР использует бесшовную панель.

Ведется активная застройка окраин города: Купчино (ЖК «София», где в будущем будет построена новая станция в 10 минутах ходьбы от ЖК – «Площадь Славы»), северо-восток от метро Гражданский проспект (ЖК «Новая Охта»), юго-запад (ЖК «Жемчужный фрегат» в Красносельском районе). Застройщик «СПБ-Реновация» открыл запуск проектов реновации городских кварталов – в Московском и Красногвардейском районах. Часть квартир ЖК «Stereos» (СПб Реновация) будет отдана под расселение в рамках государственной Адресной программы «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге».

Новостройка в Кировском районе – ЖК «Золотое время» - будет вписана в существующую застройку, на это направлена и высота здания (10 этажей), и стилистика элементов декора. ЖК «Город мастеров» в Калининском районе осваивает бывшие промышленные территории, переведенные в жилые. «РосСтройИнвест старается привлечь покупателей оригинальным дизайном корпусов и обилием планировок квартир.

Срок сдачи появившихся на рынке объектов заявлен в рамках с 3-го квартала 2015 года по 2-й квартал 2019г. Большинство будут предлагаться с чистовой отделкой. Только ЖК «Золотое время», «Жемчужный Фрегат» и «Город мастеров» предполагают предчистовую отделку. Но некоторые квартиры в ЖК «Город мастеров» будут отделаны «под ключ».

В общем случае видно, что застройка Санкт-Петербурга по-прежнему больше развивается вне центральных районов.

В отношении цен можно отметить, что их рост за квартал был незначительным. Рост цен в начале квартала к концу был компенсирован акциями и скидками от застройщиков в преддверии летнего спада продаж.