Проверка юридической чистоты жилплощади перед ее приобретением - это важнейший этап, позволяющий избежать неприятностей и непредсказуемых ситуаций в будущем.

Основными аспектами такой проверки являются:

· объект (расширенная выписка из ЕГРН об основных характеристиках и о переходе прав);

·    продавец (паспорт, банкротство, исполнительные производства, дееспособность);

· основание права (договор, наследство, приватизация, использование материнского капитала);

·    проживающие (выписка из домовой книги, согласие супруга, права несовершеннолетних).

Первым шагом является изучение правоустанавливающих документов, перечень которых может сильно различаться для разных объектов. Он зависит от оснований приобретения прав текущим владельцем, характеристик помещения, прав третьих лиц и других параметров. Все документы должны быть предоставлены в оригинале. Если продавец показывает только копии или фотографии, не стоит заключать договор до получения подлинников. Справки и выписки, имеющие срок действия, стоит запросить повторно непосредственно перед совершением сделки. Удостоверьтесь, что владелец имеет полное право и компетенцию на продажу объекта и его право ничем не ограничено. Также стоит запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, которые подтверждают психическое и физическое состояние собственников.

Следующий шаг - необходимо убедиться, что жилье продается без долгов и залогов. Для этого можно обратиться ознакомиться с информацией о квартире через Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (получить актуальную выписку ЕГРН) и узнать, есть ли против данного объекта или его собственников какие-либо исполнительные производства или задолженности перед государственными органами, не наложены аресты или обременения, которые могут помешать ее свободному распоряжению новым владельцем. Если жилплощадь продается одним из супругов, то необходимо убедиться, что другой супруг согласен на продажу данной недвижимости. Для этого следует проверить наличие разрешения супруга в документах либо сделать запрос в органы записи актов гражданского состояния. Даже если в квартире никто не живет, там могут быть люди, которые сохраняют право на это жилье, если они воспользуются этим правом после сделки, то выселить их будет практически невозможно. Необходимо запросить у продавца: форма №9 - кто прописан сейчас, форма №12 - кто был прописан ранее (включая временно выписанных: осужденные, пациенты психбольниц, военнослужащие).

Третий важный аспект - если у продавца есть несовершеннолетние дети и они собственники квартиры, надо получить согласие органов опеки и попечительства на сделку. Если нынешний владелец использовал материнский капитал, когда сам покупал жилье, перед продажей он должен выделить доли всем членам семьи. Еще один важный момент, который нужно проконтролировать - это участие в приватизации. Человек, который когда-то отказался от приватизации в пользу родственников, сохраняет право пожизненного проживания, даже после многократной смены собственников.

Заключение

Стоит помнить, что самостоятельная проверка может быть неполной и не гарантирует абсолютной юридической чистоты сделки. Поэтому, рекомендуется обратиться к профессионалам - например, агентам по недвижимости, которые смогут оказать содействие при проверке и оформлении покупки. Если у вас уже есть конкретный объект или вы сомневаетесь в каком-то из документов - обратитесь к нам за бесплатной консультацией. Мы уже 33 года сопровождаем сделки с недвижимостью: проверяем объекты и продавцов, выявляем скрытые риски, сопровождаем сделки.  До встречи в Итаке!