Разберём ситуацию, когда покупатель новостройки получает заветные ключи от квартиры не сразу, а через год или два, например.
При обычной ипотеке платежи с процентами по договору начисляются с первого месяца, согласно утверждённому графику. Но траншевая схема работает иначе: выдача средств банком происходит не целиком, а частями (траншами). И проценты начисляются только на сумму фактического перевода. Это позволяет смягчить финансовую нагрузку на время стройки.

Как это выглядит:

• Вы находите новостройку, где работает эта программа, вносите первоначальный взнос и подписываете договор долевого участия (ДДУ).
• Первый транш. После регистрации договора банк переводит застройщику на эскроу‑счёт первую, символическую часть кредита (это могут быть как 100 рублей, так и 10–30 % от суммы). Пока идёт стройка, проценты начисляются только на этот кусочек.
• Второй транш. Когда дом сдают в эксплуатацию, банк переводит оставшиеся деньги. Только с этого момента ежемесячный платёж становится стандартным, согласно графику.

При этом все деньги лежат на специальных эскроу‑счетах, и застройщик не сможет их забрать, пока не достроит дом и не выдаст ключи.

На что стоит обратить внимание:

• Не каждый банк и застройщик работают по такой схеме. Придётся выбирать из аккредитованных объектов.
• Из‑за особенностей погашения основного долга срок ипотеки может вырасти на несколько лет по сравнению с обычной.
• Во время стройки полноценную страховку на саму квартиру оформить нельзя — в залоге у банка находятся только ваши права на строящееся жильё по ДДУ. Защиту имущества получится оформить после сдачи дома и регистрации права собственности.