Как выбрать подрядчика для строительства дома. чтобы не остаться у разбитого корыта
Убедиться в надежности компании
Часто фирмы прибегают к маркетинговым уловкам: выкладывают на сайте липовые документы, занижают реальную стоимость домов, а красивые фото берут из интернета. Но даже настоящие фото мало о чем говорят: под красивым фасадом легко спрятать некачественный дом.
Вот какую информацию можно проверить в интернете:
- Дату создания компании. Она указана в электронной выписке из ЕГРЮЛ на сайте Федеральной налоговой службы. Для этого нужно выбрать регион, указать ИНН, ОГРН или наименование юридического лица, а для индивидуального предпринимателя — ФИО.
- Смену юридического лица. Это можно проверить на аналитических сервисах, таких как «Спарк». Система оценивает финансовые показатели, риски компании и деловую репутацию в СМИ. Если компания часто меняла юрлица — это повод насторожиться.
- Судебные разбирательства. О них можно узнать на платных сервисах вроде «Спарка» или «Контур-фокуса», а получить сведения по экономическим спорам — в картотеке арбитражных дел. Компанию-должника можно также бесплатно найти в базе исполнительных производств.
- Аккредитацию банком. Это обязательное условие, если берете ипотеку на строительство дома. А когда строите на свои, это дополнительный аргумент в пользу компании. Проверить аккредитацию можно в сервисе «Домклик». Но банк проверяет лишь финансовое состояние застройщика, а в качество работ и строительную смету не вникает. Поэтому даже с аккредитованной фирмой стройка может пойти не по плану.
Важно еще учесть специализацию компании. Если у подрядчика большой опыт только в строительстве каркасных домов, с домами из других материалов могут возникнуть проблемы.
Посетить офис
Чтобы понять, как работает компания, посетите ее офис и познакомьтесь с руководителем лично. Это важно для доверительного контакта. Перед встречей желательно выбрать понравившийся проект в интернете или на сайте застройщика, чтобы предметно обсудить вопросы, прикинуть бюджет и сроки.
Вот некоторые общие моменты для обсуждения:
- Возможен ли индивидуальный проект дома, или компания предлагает типовой с устоявшейся планировкой.
- Что входит в проектную документацию: архитектурная часть, чертежи узлов и конструкций, схемы коммуникаций и так далее.
- Что входит в стоимость: черновая коробка дома, фасад, внутренняя отделка, прокладка коммуникаций и так далее.
- Учтены ли в стоимости сопутствующие издержки: транспортные расходы, доставка материалов, аренда специнструмента, установка лесов для работы на высоте.
- Какие сроки строительства: как черновой коробки, так и дома под ключ. И учтена ли сезонность, ведь какие-то работы затруднены в зимнее время.
- Тип фундамента, материалы на фасаде и кровле, параметры окон и дверей. Сначала в общих чертах, а если застройщик покажет предварительную смету, более предметно.
Если руководитель уходит от ответов, не понимает ваших запросов или не вызывает доверия, стоит поискать другого исполнителя.
Узнать опыт предыдущих клиентов
Отзывы на сайте подрядчика могут быть фейковыми, поэтому изучите информацию на тематических форумах и в соцсетях. Например, личным опытом делятся в сообществах:
Масса положительных и обилие негативных отзывов должны настораживать. Лучше, когда подрядчика рекомендуют знакомые, но и это не гарантирует, что все пройдет успешно.
Попросите подрядчика показать уже сданные объекты. Идеально, если получится пообщаться с уже живущими там людьми. Узнать, как прошло строительство, насколько дом теплый, какие проблемы в эксплуатации жилища и помогал ли подрядчик их решить. Если у компании только строящиеся объекты или сданные, но без жильцов, — рисков больше.
В случае ипотеки важно помнить, что если стройка затянется, ежемесячный платеж банку все равно придется платить. Возможно, стоит присмотреться к технологиям быстрого возведения — например, к модульным домам. Их производят в цеху, с готовой отделкой и коммуникациями, а затем поставляют на участок в виде секций и собирают за пару дней. Поэтому меньше риск, что стройка затянется. Чтобы проверить качество модульного дома, стоит посетить производство и пообщаться с теми, кто уже заказывал такие комплекты.
Уточнить порядок расчетов
Если цена сильно ниже рынка, следует насторожиться. Узнайте, что входит в стоимость. Скорее всего, подрядчик будет использовать дешевые материалы или собирается отбить разницу за счет дополнительных работ.
Еще в смете могут не учесть сопутствующие издержки: транспортные расходы, доставку материалов, бытовку для рабочих, аренду специнструмента. Эти расходы важно заранее обговорить и прописать. Оцените сметы разных компаний и удостоверьтесь, не накручивает ли застройщик цены на материалы.
Если у вас сразу просят стопроцентную предоплату, лучше поискать другого подрядчика. Обычно расчет разбит на части: сначала предоплата, а последующие переводы — после завершения каждого этапа строительства.
На приемку работ надежнее привлечь специалиста технического надзора. Это позволит найти недоделки и несоответствия с проектом, которые застройщик сможет своевременно устранить.
Стоит быть готовым, что даже с подробным проектом и ответственными строителями всего не учесть. Например, придется поменять расположение розеток, появятся дополнительные работы или какой-то материал исчезнет из продажи и понадобится более дорогой аналог.
Стоимость сметы может вырасти. Такие вопросы решают в индивидуальном порядке, но верить подрядчику на слово нельзя. Если он утверждает о необходимости доплаты из-за роста цен на стройматериалы, стоит подробнее изучить вопрос. Еще лучше, когда в договоре прописаны такие случаи и ваши с застройщиком обязательства.
Изучить проект
Проект включает набор документов. В архитектурной части подробно описана планировка и внешний вид дома, в конструкционной рассчитаны нагрузки и узлы, в инженерной — отопление, водоснабжение, канализация, электрика и вентиляция. Для каждой нужен специалист, который сделает расчеты.
Например, расчет фундамента учитывает массу дома, снеговую нагрузку, геологию участка. Если же строят вслепую без расчетов, придется заложить больший запас прочности. Но более мощный фундамент повлечет удорожание сметы.
Проверить договор у юриста
Устная договоренность мало чего значит, особенно в строительстве. Скорее всего, компания предложит типовой договор, который важно внимательно изучить. Также можно привлечь юриста. Специалист проверит договор за 5000—7000 ₽. Если нужно, можно попросить изменить отдельные пункты или прописать дополнительные гарантии.
Вот на что обращают внимание:
- С кем заключаете договор. Бывает, что общение ведете с одной компанией, а строительством занимается дочернее юрлицо. В случае проблем предъявить претензии материнской компании будет сложно.
- Сроки строительства: окончание каждого этапа работ и неустойку за просрочки — тогда застройщик будет стараться не допустить простоев.
- Порядок приемки работ и расчетов — после какого этапа и какую сумму переводить.
- Гарантии, если проблемы возникнут после акта приемки работ. Как правило, подрядчик дает гарантию на работы до пяти лет.
Приложением к договору идет смета, где детально прописаны все материалы и виды работ. Ее тоже лучше показать знакомому строителю, чтобы оценить качество материалов, обоснованность их количества и стоимости.
Даже если застройщик организует видеотрансляцию в реальном времени и присылает фотоотчеты о ходе работ, лучше посещать стройку самостоятельно или воспользоваться услугой технического надзора. Стоимость выезда специалиста — от 5500 ₽.
