Продаем ипотечное жилье

Причин, по которым приходится продавать взятую в ипотеку квартиру, множество. Раздел имущества при разводе, потеря хорошо оплачиваемой работы, потребность в приобретении более просторного жилья…
 

Банки и риэлторы предупреждают: если выплачивать ипотеку стало затруднительно, не стоит тянуть с продажей. Чем дольше просрочки, тем выше банковский долг и меньше денег удастся вернуть после продажи квартиры. 
 

Практически во всех существующих схемах продажи ипотечной квартиры требуется согласие кредитной организации. Следует помнить, что банк не может запретить продать залоговую квартиру, но обладает законными механизмами, которые ограничивают действия заемщика.
 

Самостоятельная продажа
 

Вначале уведомляем банк и получаем  согласие. При этом банк подсчитывает общую сумму задолженности по ипотеке, подписывает соглашение, после чего обе стороны заключают предварительный договор. Покупатель должен выплатить долг по ипотеке. После чего продавцу банк выдает документ, подтверждающий отсутствие задолженности и закладную. Затем в Регистрационной палате фиксируется переход права собственности, с квартиры снимается обременение, оформляется и регистрируется договор купли-продажи. Помним, что разница между суммой долга и ценой квартиры должна оставаться. Она закладывается в ячейку банка (любого, а не только банка-кредитора)  при условии, что доступ к ней возможен при предъявлении свидетельства о собственности, договора купли-продажи и выписки из ЕГРП.

При данной схеме банк сопровождает сделку и предоставляет банковскую ячейку. Сотрудники банка самостоятельно будут связываться с Регистрационной палатой. Покупатель квартиры вносит деньги за погашение долга по ипотеке в ячейку банка-кредитора, а разница между ценой квартиры и задолженностью по кредиту закладывается в другую ячейку. После чего банк уведомляет Регистрационную палату о погашении кредита и с квартиры снимается обременение.
 

Здесь также требуется согласие банка-кредитора, который проверяет нового заемщика и одобряет (или не одобряет) его. Если согласие получено, можно начинать оформлять соответствующие документы, после чего ваш долг по ипотечному кредиту переводится на покупателя. Также ему переходит право собственности и обязательства по ипотеке от предыдущего заемщика. При такой схеме квартира остается в залоге у банка до полного расчета по кредиту.
 

Досрочное погашение ипотеки покупателем.
 

Эта схема редко реализуется, но позволяет продать ипотечную квартиру без согласия банка. В этом случае покупатель гасит долг по ипотеке в срочном порядке. Чем меньше у продавца остаток по кредиту, тем легче найти покупателя. При этом кредитный договор не должен быть обременен штрафами за досрочное погашение кредита.