С Вами с 1993 года!
Новости
Новости АН "Итака"
Новости рынка недвижимости
Советы специалиста
Индексы рынка недвижимости. Итоги. Ноябрь 2009г.
ИНДЕКСЫ РЫНОЧНОЙ АКТИВНОСТИ – I ра :
Индексы рыночной активности (Iра). Ноябрь. | ||||
Сегмент | Iпра, прирост за месяц | Iра.и.с | Iрра, рост к среднему | Iпрра, прирост за год |
Вторичный рынок в Лен. Обл. | -17% | 0,50 | 0,40 | -23,5% |
Рынок Загородной Недвижимости | -13% | 0,65 | 0,62 | -12,1% |
Вторичный рынок в СПб | 1% | 0,69 | 0,57 | 55,5% |
Рынок Строящейся Недвижимости | -14% | 0,23 | 0,17 | 4,3% |
Рынок Аренды | -38% | 0,46 | 0,43 | -47,3% |
Последние несколько лет рынок недвижимости переживал стадию становления. С уверенностью можно сказать, что за десяток лет своего фактического существования рынок недвижимости стал более цивилизованным и открытым, снизились риски всех участников сектора.
Фазы спада и роста рынка недвижимости коррелировали с экономическим и политическим состоянием страны, которое в свою очередь влияло на фактическую платежеспособность населения.
На фоне экономического роста в России рынок недвижимости стал одним из самых финансово привлекательных и надежных секторов, чем и привлек интерес, как частных, так и корпоративных инвесторов. Казалось бы, все складывалось весьма благоприятно, в том числе и для государства, которое получило возможность привлекать огромные инвестиции в свои города. Видя положительный пример игроков, которым удалось приумножить свой капитал за довольно короткий промежуток времени, на рынок стало приходить все больше крупных участников: банки, инвестиционные фонды, иностранные корпорации и т.д. Пик количества участников рынка пришелся на 2006 год.
Но, увы, низкий коэффициент ликвидного жилья в предложении и недостаточные темпы строительства нового жилья, привели к образованию дефицита на рынке, и к постоянному росту цен. Аппетиты продавцов росли соответственно спросу, «шар» надулся до максимума.
С 2006 цены выросли почти в 3 раза.
И все было бы хорошо, если бы ни одно «но». В стране закончились деньги. Наступил «кризис». Привлекательность всех секторов экономики резко упала. Пострадал и рынок недвижимости. Отток инвестиций, в том числе прекращение кредитования, болезненно отразился на постоянных участниках рынка.
ИНДЕКСЫ ПОКУПАТЕЛЬСКОЙ АКТИВНОСТИ – I па :
Индексы покупательской активности (Iпа). Ноябрь | ||||
Сегмент | Iппа, прирост за месяц | Iпа.и.с | Iрпа, рост к среднему | Iпрра, прирост за год |
Вторичный рынок в Лен. Обл. | -28% | 0,51 | 0,49 | 9,5% |
Рынок Загородной Недвижимости | -19% | 0,54 | 0,48 | -4,3% |
Вторичный рынок в СПб | 12% | 0,76 | 0,72 | 92,9% |
Рынок Строящейся Недвижимости | 16% | 0,74 | 0,64 | 63,6% |
Рынок Аренды | -13% | 0,87 | 0,86 | 3,5% |
Объем сделок сократился практически в два раза. И в таком состоянии рынок пребывает с конца 2008 года. Оказывается без мощной инвестиционной поддержки, реальная платежеспособность ниже ожидаемой как минимум в два раза. В итоге средняя цена сделки на вторичном рынке недвижимости достигнув максимума 104 000рублей за кв. метр, снизилась к сегодняшнему дню на 30% и практически вышла на уровень 2007 года.
ИНДЕКСЫ РОСТА ЦЕНЫ кв. метра СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ:
Индекс цены спроса (м²) Вторичном рынке СПб- Iсцм2 | |||||||||
Вид недвижимости | янв.07 | янв.08 | янв.09 | окт.09 | ноя.09 | I прироста за мес | I прироста к янв.09 | I прироста к янв.08 | I прироста к янв.07 |
Однокомнатная квартира | 70 862 | 80 164 | 87 699 | 74 858 | 74 880 | 0,0% | -14,6% | -6,6% | 5,7% |
Двухкомнатная квартира | 67 174 | 74 627 | 85 136 | 65 312 | 71 733 | 9,8% | -15,7% | -3,9% | 6,8% |
Трехкомнатная квартира | 61 231 | 68 110 | 87 411 | 60 215 | 67 140 | 11,5% | -23,2% | -1,4% | 9,6% |
Комната | 66 484 | 77 837 | 86 615 | 65 920 | 69 400 | 5,3% | -19,9% | -10,8% | 4,4% |
Средневзвешенная цена | 65 821 | 73 745 | 85 186 | 68 280 | 71 684 | 5,0% | -15,9% | -2,8% | 8,9% |
Индекс цены (м2) предложения жилья массового спроса на Вторичном рынке СПб- Iпрцм2 | |||||||||
Вид недвижимости | янв.07 | янв.08 | янв.09 | окт.09 | дек.09 | I прироста за мес | I прироста к янв.09 | I прироста к янв.08 | I прироста к янв.07 |
Однокомнатная квартира | 70 172 | 81 071 | 95 610 | 79 200 | 80 300 | 1,4% | -16,0% | -1,0% | 14,4% |
Двухкомнатная квартира | 66 325 | 74 113 | 89 129 | 77 374 | 74 588 | -3,6% | -16,3% | 0,6% | 12,5% |
Трехкомнатная квартира | 63 884 | 70 805 | 89 712 | 72 292 | 70 143 | -3,0% | -21,8% | -0,9% | 9,8% |
Комната | 65 662 | 78 180 | 95 675 | 75 379 | 74 893 | -0,6% | -21,7% | -4,2% | 14,1% |
Средневзвешенная цена | 65 609 | 73 672 | 93 298 | 75 010 | 75 066 | 0,1% | -19,5% | 1,9% | 14,4% |
Итак, сегодня цены практически стабилизировались. Уровень средней цены сделок на вторичном рынке остается на неизменном уровне с июля 2009 года, что не может не радовать большинство игроков рынка. Похоже, противостояние продавца и покупателя закончилось, и, скорее всего, в ближайшее время на рынок недвижимости могут вернуться кредиторы, что в свою очередь обеспечит достаточные для роста рынка объемы продаж.
Кроме того, правительство декларирует постепенный выход страны из финансового кризиса, хотя, по всей видимости, в новой более сознательной реальности, что может вновь привлечь инвестиции в строительный сектор.
Уже достаточно явно проявляется рост цены предложения на вторичном рынке на наиболее ликвидный тип недвижимости- однокомнатные квартиры, которые дорожают темпами не ниже 0,5-1% в месяц. Отметим смещение спроса в сторону однокомнатных квартир в 4кв 2009 года (38%).
Возможно это только первые ростки активизации. По -прежнему выбираются самые привлекательные по цене объекты, представленные в листингах, отклонение цены спроса от цены предложения по прежнему довольно существенное.
И, возможно, период активного роста может наступить еще не скоро. Но уже понятно, что работать на таком рынке можно и нужно. Особенно благоприятен данный период для тех, кто действительно рассчитывает улучшить свои жилищные условия.
Индекс отклонения цены м2 спроса от цены м2 предложения на Вторичном рынке СПб- Iспр/пр | ||||||
Вид недвижимости | янв.07 | янв.08 | янв.09 | окт.09 | ноя.09 | |
Однокомнатная квартира | 1% | -1% | -8% | -5% | -7% | |
Двухкомнатная квартира | 1% | 1% | -4% | -16% | -4% | |
Трехкомнатная квартира | -4% | -4% | -3% | -17% | -4% | |
Комната | 1% | 0% | -9% | -13% | -7% | |
Средневзвешенная цена | 0% | 0% | -9% | -9% | -5% |
Индекс цены спроса (м²) на рынке Строящейся Недвижимости СПб- Iсцм2 | |||||||||
Вид недвижимости | янв.07 | янв.08 | янв.09 | сен.09 | окт.09 | I прироста за мес | I прироста к янв.09 | I прироста к янв.08 | I прироста к янв.07 |
Однокомнатная квартира | 60 197 | 67 669 | 87 810 | 69 010 | 64 562 | -6% | -26% | -4,6% | 7,3% |
Двухкомнатная квартира | 61 735 | 63 578 | 83 337 | 67 870 | 57 408 | -15% | -31% | -9,7% | -7,0% |
Трехкомнатная квартира | 53 299 | 63 382 | 68 969 | 62 404 | 57 207 | -8% | -17% | -9,7% | 7,3% |
Студия | 59 321 | 65 097 | 86 895 | - | - | - | - | - | - |
Средневзвешенная цена | 58 048 | 64 533 | 80 375 | 67 774 | 60 094 | -11% | -25% | -6,9% | 3,5% |
Очень благоприятен сегодняшний период и для инвесторов в строящуюся недвижимость. При помощи профессионалов можно выбрать достойную строительную компанию с подходящим для инвестора предложением. Разница в цене между квартирой в доме с высокой степенью готовности и квартирой на вторичном рынке составляет от 5 до 15%, что весьма привлекательно как для обывателей, так и для инвесторов. В свете дальнейшей стабилизацией на рыке можно ожидать, что при длине инвестиционного ожидания не менее года можно говорить о хорошей прибыли.
В целом, говоря о прогнозе на следующий год, можно с уверенностью сказать, что рынок ожидают положительные перемены. Возвращение на рынок ипотечного кредитования, стабилизация экономики, а значит и доходов населения. Вероятен рост спроса, и как следствие рост цены предложения в разумных пределах и на максимально ликвидное жильё. При всплеске интереса со стороны инвесторов, возможен резкий рост цен, но вероятность наступления данной ситуации в связи с прогнозами финансовых и банковских аналитиков возрастет только в конце 2010 года.
Индекс отклонения цен спроса на рынке Строящейся Недвижимости СПб от цен на Вторичном рынке СПб: Iотклм2 | |||||
Вид недвижимости | янв.07 | янв.08 | янв.09 | сен.09 | окт.09 |
Однокомнатная квартира | -15% | -16% | 0% | -9% | -14% |
Двухкомнатная квартира | -8% | -15% | -2% | -4% | -12% |
Трехкомнатная квартира | -13% | -7% | -21% | -4% | -5% |
Средневзвешенная цена | -12% | -12% | -6% | -4% | -12% |
Индекс цены спроса на Вторичном рынке СПб-I сц | Прирост к янв.2009 | Прирост к янв.2008 | Прирост к янв.2007 | Прирост к янв.2006 | ||||||
янв.06 | янв.07 | янв.08 | янв.09 | окт.09 | ноя.09 | |||||
Однокомнатная квартира | 1 244 943 | 2 432 801 | 2 871 155 | 3 159 231 | 2 886 923 | 2 749 375 | ||||
Прирост средней цены 1ккв | 95% | 18% | 10% | -9% | -5% | -13% | -4% | 13% | 121% | |
Двухкомнатная квартира | 1 566 059 | 3 418 656 | 3 624 285 | 4 520 000 | 3 125 000 | 3 644 737 | ||||
Прирост средней цены 2ккв | 118% | 6% | 25% | -31% | 17% | -19% | 1% | 7% | 133% | |
Трехкомнатная квартира | 2 150 844 | 4 616 220 | 4 522 210 | 6 133 333 | 4 062 500 | 4 086 250 | ||||
Прирост средней цены 3ккв | 115% | -2% | 36% | -34% | 1% | -33% | -10% | -11% | 90% | |
Комната | 580 973 | 1 044 486 | 1 313 494 | 1 530 000 | 1 093 420 | 1 271 462 | ||||
Прирост средней цены комнаты | 80% | 26% | 16% | -29% | 16% | -17% | -3% | 22% | 119% |
Индекс цены спроса на рынке Строящейся Недвижимости СПб-I сц | ||||||
янв.06 | янв.07 | янв.08 | янв.09 | сен.09 | окт.09 | |
Студия | 952 763 | 1 679 667 | 1 833 972 | 2 423 744 | - | - |
Однокомнатная квартира | 1 258 973 | 2 035 249 | 2 736 454 | 3 710 651 | 2 923 582 | 2 858 820 |
Двухкомнатная квартира | 1 950 382 | 3 560 963 | 4 316 900 | 5 273 595 | 4 652 932 | 3 963 400 |
Трехкомнатная квартира | 2 354 241 | 4 300 593 | 5 754 168 | 5 967 228 | 5 330 914 | 4 941 275 |
Изменение структуры спроса на Вторичном рынке СПб | |||||||
Iкв 2006 | Iкв 2007 | 1кв 2008 | 1кв 2009 | 2кв 2009 | 3кв 2009 | 4кв 2009 | |
Однокомнатная квартира | 29% | 27% | 23% | 33% | 32% | 32% | 38% |
Двухкомнатная квартира | 27% | 23% | 27% | 17% | 21% | 22% | 29% |
Трехкомнатная квартира | 16% | 14% | 18% | 12% | 11% | 10% | 10% |
Четырехкомнатная квартира | 3% | 3% | 2% | 2% | 4% | 1% | 2% |
Комната | 25% | 32% | 30% | 35% | 33% | 33% | 21% |
Изменение структуры спроса на рынке Строящейся Недвижимости | |||||||
Iкв 2006 | Iкв 2007 | 1кв 2008 | 1кв 2009 | 2кв 2009 | 3кв 2009 | 4кв 2009 | |
Однокомнатная квартира и студия | 64% | 50% | 69% | 65% | 56% | 52% | 52% |
Двухкомнатная квартира | 23% | 29% | 20% | 18% | 31% | 32% | 35% |
Трехкомнатная квартира | 12% | 20% | 11% | 13% | 11% | 15% | 13% |
Четырехкомнатная квартира | 1% | 1% | 0% | 3% | 1% | 1% | 0% |
Опубликовано: 11.12.2009