Индексы рынка недвижимости. Итоги. Ноябрь 2009г.

ИНДЕКСЫ РЫНОЧНОЙ АКТИВНОСТИ – I _ра:

Индексы рыночной активности (I_ра). Ноябрь.
Сегмент	I_пра, прирост за месяц	I_ра.и.с	I_рра, рост к среднему	Iп_рра, прирост за год
Вторичный рынок в Лен. Обл.	-17%	0,50	0,40	-23,5%
Рынок Загородной Недвижимости	-13%	0,65	0,62	-12,1%
Вторичный рынок в СПб	1%	0,69	0,57	55,5%
Рынок Строящейся Недвижимости	-14%	0,23	0,17	4,3%
Рынок Аренды	-38%	0,46	0,43	-47,3%

Последние несколько лет рынок недвижимости переживал стадию становления. С уверенностью можно сказать, что за десяток лет своего фактического существования рынок недвижимости стал более цивилизованным и открытым, снизились риски всех участников сектора.

Фазы спада и роста рынка недвижимости коррелировали с экономическим и политическим состоянием страны, которое в свою очередь влияло на фактическую платежеспособность населения.

На фоне экономического роста в России рынок недвижимости стал одним из самых финансово привлекательных и надежных секторов, чем и привлек интерес, как частных, так и корпоративных инвесторов. Казалось бы, все складывалось весьма благоприятно, в том числе и для государства, которое получило возможность привлекать огромные инвестиции в свои города. Видя положительный пример игроков, которым удалось приумножить свой капитал за довольно короткий промежуток времени, на рынок стало приходить все больше крупных участников: банки, инвестиционные фонды, иностранные корпорации и т.д. Пик количества участников рынка пришелся на 2006 год.

Но, увы, низкий коэффициент ликвидного жилья в предложении и недостаточные темпы строительства нового жилья, привели к образованию дефицита на рынке, и к постоянному росту цен. Аппетиты продавцов росли соответственно спросу, «шар» надулся до максимума.

С 2006 цены выросли почти в 3 раза.

И все было бы хорошо, если бы ни одно «но». В стране закончились деньги. Наступил «кризис». Привлекательность всех секторов экономики резко упала. Пострадал и рынок недвижимости. Отток инвестиций, в том числе прекращение кредитования, болезненно отразился на постоянных участниках рынка.

ИНДЕКСЫ ПОКУПАТЕЛЬСКОЙ АКТИВНОСТИ – I _па:

Индексы покупательской активности (I_па). Ноябрь
Сегмент	I_ппа, прирост за месяц	I_па.и.с	I_рпа, рост к среднему	Iп_рра, прирост за год
Вторичный рынок в Лен. Обл.	-28%	0,51	0,49	9,5%
Рынок Загородной Недвижимости	-19%	0,54	0,48	-4,3%
Вторичный рынок в СПб	12%	0,76	0,72	92,9%
Рынок Строящейся Недвижимости	16%	0,74	0,64	63,6%
Рынок Аренды	-13%	0,87	0,86	3,5%

Объем сделок сократился практически в два раза. И в таком состоянии рынок пребывает с конца 2008 года. Оказывается без мощной инвестиционной поддержки, реальная платежеспособность ниже ожидаемой как минимум в два раза. В итоге средняя цена сделки на вторичном рынке недвижимости достигнув максимума 104 000рублей за кв. метр, снизилась к сегодняшнему дню на 30% и практически вышла на уровень 2007 года.

ИНДЕКСЫ РОСТА ЦЕНЫ кв. метра СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ:

Индекс цены спроса (м²) Вторичном рынке СПб- I_сцм2
Вид недвижимости	янв.07	янв.08	янв.09	окт.09	ноя.09	I прироста за мес	I прироста к янв.09	I прироста к янв.08	I прироста к янв.07
Однокомнатная квартира	70 862	80 164	87 699	74 858	74 880	0,0%	-14,6%	-6,6%	5,7%
Двухкомнатная квартира	67 174	74 627	85 136	65 312	71 733	9,8%	-15,7%	-3,9%	6,8%
Трехкомнатная квартира	61 231	68 110	87 411	60 215	67 140	11,5%	-23,2%	-1,4%	9,6%
Комната	66 484	77 837	86 615	65 920	69 400	5,3%	-19,9%	-10,8%	4,4%
Средневзвешенная цена	65 821	73 745	85 186	68 280	71 684	5,0%	-15,9%	-2,8%	8,9%

Индекс цены (м2) предложения жилья массового спроса на Вторичном рынке СПб- I_прцм2
Вид недвижимости	янв.07	янв.08	янв.09	окт.09	дек.09	I прироста за мес	I прироста к янв.09	I прироста к янв.08	I прироста к янв.07
Однокомнатная квартира	70 172	81 071	95 610	79 200	80 300	1,4%	-16,0%	-1,0%	14,4%
Двухкомнатная квартира	66 325	74 113	89 129	77 374	74 588	-3,6%	-16,3%	0,6%	12,5%
Трехкомнатная квартира	63 884	70 805	89 712	72 292	70 143	-3,0%	-21,8%	-0,9%	9,8%
Комната	65 662	78 180	95 675	75 379	74 893	-0,6%	-21,7%	-4,2%	14,1%
Средневзвешенная цена	65 609	73 672	93 298	75 010	75 066	0,1%	-19,5%	1,9%	14,4%

Итак, сегодня цены практически стабилизировались. Уровень средней цены сделок на вторичном рынке остается на неизменном уровне с июля 2009 года, что не может не радовать большинство игроков рынка. Похоже, противостояние продавца и покупателя закончилось, и, скорее всего, в ближайшее время на рынок недвижимости могут вернуться кредиторы, что в свою очередь обеспечит достаточные для роста рынка объемы продаж.

Кроме того, правительство декларирует постепенный выход страны из финансового кризиса, хотя, по всей видимости, в новой более сознательной реальности, что может вновь привлечь инвестиции в строительный сектор.

Уже достаточно явно проявляется рост цены предложения на вторичном рынке на наиболее ликвидный тип недвижимости- однокомнатные квартиры, которые дорожают темпами не ниже 0,5-1% в месяц. Отметим смещение спроса в сторону однокомнатных квартир в 4кв 2009 года (38%).

Возможно это только первые ростки активизации. По -прежнему выбираются самые привлекательные по цене объекты, представленные в листингах, отклонение цены спроса от цены предложения по прежнему довольно существенное.

И, возможно, период активного роста может наступить еще не скоро. Но уже понятно, что работать на таком рынке можно и нужно. Особенно благоприятен данный период для тех, кто действительно рассчитывает улучшить свои жилищные условия.

Индекс отклонения цены м2 спроса от цены м2 предложения на Вторичном рынке СПб- I_спр/пр

Вид недвижимости	янв.07	янв.08	янв.09	окт.09	ноя.09
Однокомнатная квартира	1%	-1%	-8%	-5%	-7%
Двухкомнатная квартира	1%	1%	-4%	-16%	-4%
Трехкомнатная квартира	-4%	-4%	-3%	-17%	-4%
Комната	1%	0%	-9%	-13%	-7%
Средневзвешенная цена	0%	0%	-9%	-9%	-5%

Индекс цены спроса (м²) на рынке Строящейся Недвижимости СПб- I_сцм2
Вид недвижимости	янв.07	янв.08	янв.09	сен.09	окт.09	I прироста за мес	I прироста к янв.09	I прироста к янв.08	I прироста к янв.07
Однокомнатная квартира	60 197	67 669	87 810	69 010	64 562	-6%	-26%	-4,6%	7,3%
Двухкомнатная квартира	61 735	63 578	83 337	67 870	57 408	-15%	-31%	-9,7%	-7,0%
Трехкомнатная квартира	53 299	63 382	68 969	62 404	57 207	-8%	-17%	-9,7%	7,3%
Студия	59 321	65 097	86 895	-	-	-	-	-	-
Средневзвешенная цена	58 048	64 533	80 375	67 774	60 094	-11%	-25%	-6,9%	3,5%

Очень благоприятен сегодняшний период и для инвесторов в строящуюся недвижимость. При помощи профессионалов можно выбрать достойную строительную компанию с подходящим для инвестора предложением. Разница в цене между квартирой в доме с высокой степенью готовности и квартирой на вторичном рынке составляет от 5 до 15%, что весьма привлекательно как для обывателей, так и для инвесторов. В свете дальнейшей стабилизацией на рыке можно ожидать, что при длине инвестиционного ожидания не менее года можно говорить о хорошей прибыли.

В целом, говоря о прогнозе на следующий год, можно с уверенностью сказать, что рынок ожидают положительные перемены. Возвращение на рынок ипотечного кредитования, стабилизация экономики, а значит и доходов населения. Вероятен рост спроса, и как следствие рост цены предложения в разумных пределах и на максимально ликвидное жильё. При всплеске интереса со стороны инвесторов, возможен резкий рост цен, но вероятность наступления данной ситуации в связи с прогнозами финансовых и банковских аналитиков возрастет только в конце 2010 года.

Индекс отклонения цен спроса на рынке Строящейся Недвижимости СПб от цен на Вторичном рынке СПб: Iотклм2
Вид недвижимости	янв.07	янв.08	янв.09	сен.09	окт.09
Однокомнатная квартира	-15%	-16%	0%	-9%	-14%
Двухкомнатная квартира	-8%	-15%	-2%	-4%	-12%
Трехкомнатная квартира	-13%	-7%	-21%	-4%	-5%
Средневзвешенная цена	-12%	-12%	-6%	-4%	-12%

Индекс цены спроса на Вторичном рынке СПб-I _сц							Прирост к янв.2009	Прирост к янв.2008	Прирост к янв.2007	Прирост к янв.2006
	янв.06	янв.07	янв.08	янв.09	окт.09	ноя.09
Однокомнатная квартира	1 244 943	2 432 801	2 871 155	3 159 231	2 886 923	2 749 375
Прирост средней цены 1ккв		95%	18%	10%	-9%	-5%	-13%	-4%	13%	121%
Двухкомнатная квартира	1 566 059	3 418 656	3 624 285	4 520 000	3 125 000	3 644 737
Прирост средней цены 2ккв		118%	6%	25%	-31%	17%	-19%	1%	7%	133%
Трехкомнатная квартира	2 150 844	4 616 220	4 522 210	6 133 333	4 062 500	4 086 250
Прирост средней цены 3ккв		115%	-2%	36%	-34%	1%	-33%	-10%	-11%	90%
Комната	580 973	1 044 486	1 313 494	1 530 000	1 093 420	1 271 462
Прирост средней цены комнаты		80%	26%	16%	-29%	16%	-17%	-3%	22%	119%

Индекс цены спроса на рынке Строящейся Недвижимости СПб-I _сц
	янв.06	янв.07	янв.08	янв.09	сен.09	окт.09
Студия	952 763	1 679 667	1 833 972	2 423 744	-	-
Однокомнатная квартира	1 258 973	2 035 249	2 736 454	3 710 651	2 923 582	2 858 820
Двухкомнатная квартира	1 950 382	3 560 963	4 316 900	5 273 595	4 652 932	3 963 400
Трехкомнатная квартира	2 354 241	4 300 593	5 754 168	5 967 228	5 330 914	4 941 275

Изменение структуры спроса на Вторичном рынке СПб
	Iкв 2006	Iкв 2007	1кв 2008	1кв 2009	2кв 2009	3кв 2009	4кв 2009
Однокомнатная квартира	29%	27%	23%	33%	32%	32%	38%
Двухкомнатная квартира	27%	23%	27%	17%	21%	22%	29%
Трехкомнатная квартира	16%	14%	18%	12%	11%	10%	10%
Четырехкомнатная квартира	3%	3%	2%	2%	4%	1%	2%
Комната	25%	32%	30%	35%	33%	33%	21%

Изменение структуры спроса на рынке Строящейся Недвижимости
	Iкв 2006	Iкв 2007	1кв 2008	1кв 2009	2кв 2009	3кв 2009	4кв 2009
Однокомнатная квартира и студия	64%	50%	69%	65%	56%	52%	52%
Двухкомнатная квартира	23%	29%	20%	18%	31%	32%	35%
Трехкомнатная квартира	12%	20%	11%	13%	11%	15%	13%
Четырехкомнатная квартира	1%	1%	0%	3%	1%	1%	0%

С Вами с 1993 года!